17층 고층에서 누리는 광명브라운스톤2단지 32평 특별 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 광명시 철산동에 위치한 브라운스톤광명2단지 아파트 경매 물건을 소개해드리려고 합니다. 도심 속에서 안정적인 주거환경을 찾고 계시거나 투자처를 고민 중이신 분들에게 좋은 기회가 될 수 있는 물건입니다.

철산동 프리미엄 단지의 고층 매력

이번에 소개해드릴 물건은 경기도 광명시 철산동 630 브라운스톤광명 207동 17층 1704호입니다. 2007년에 지어진 브라운스톤광명2단지의 32평형(전용 84.61㎡) 아파트로, 감정가 7억 6천만원에 1회 유찰되어 현재 최저입찰가는 5억 3,200만원(감정가의 70%)에 형성되어 있습니다. 입찰일은 2025년 12월 2일(화) 10시 30분으로, 수원지방법원 안산지원에서 진행될 예정입니다.

22층 건물 중 탁월한 조망을 자랑하는 17층 코너 세대

채광과 조망이 뛰어난 입지 특성

이 물건이 위치한 광명브라운스톤2단지는 총 7개동 445세대로 구성된 중규모 아파트 단지입니다. 최고 26층 높이의 단지 중에서도 207동은 22층 건물로, 해당 매물은 17층에 위치하여 주변 조망이 훌륭합니다. 특히 단지 뒤에는 도덕산이 자리하고 있어 자연 경관을 즐길 수 있는 장점이 있습니다.

방 3개, 화장실 2개, 주방 및 거실로 이루어진 실용적인 구조로 설계되어 있어 3~4인 가족이 생활하기에 적합한 공간입니다. 전체 아파트 단지에서 32평형은 총 277세대로 가장 많은 비중을 차지하고 있어 거래시장이 활발한 편입니다.

편리한 교통과 우수한 교육 환경

광명브라운스톤2단지는 7호선 철산역에서 도보 10분 거리에 위치하고 있어 서울 도심으로의 접근성이 좋습니다. 단지 바로 앞에 광명광덕초등학교가 있고, 도보 거리에 하안북중학교(844m), 광명고등학교(754m), 진성고등학교(1.2km) 등이 위치해 교육 환경도 우수합니다.

또한 철산역 주변에는 다양한 상권이 형성되어 있어 일상 생활에 필요한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 이마트(광명점)가 1.1km 거리에 있으며, 하나로마트, 뉴코아 광명점 등 대형 상업시설도 가까이 위치하고 있습니다.

시세보다 최소 1억 이상 저렴하게 매수 가능한 투자 기회

실거래가 대비 약 28% 할인된 가격

이 물건의 최근 실거래가를 살펴보면, 같은 단지 32평형은 2025년 10월 기준 6층 7억 9,500만원, 12층 7억 3,500만원에 거래된 기록이 있습니다. 현재 매물의 호가는 7억 5,000만원~7억 8,000만원 선에 형성되어 있습니다.

부동산 시세 정보에 따르면 KB부동산(2025년 10월 기준) 매매시세는 6억 9,000만원~7억 6,250만원, 한국부동산원 기준으로는 6억 8,000만원~7억 5,000만원 수준입니다. 이러한 시세를 고려할 때, 현재 최저입찰가 5억 3,200만원은 시장 가격보다최소 1억 5,000만원 이상 저렴한 가격으로, 약 28%의 할인율을 보이고 있습니다.

안정적인 임대 수익 잠재력

전세 시장을 살펴보면, 현재 이 단지의 32평형 전세가는 4억 3,000만원~5억원 선에서 형성되어 있으며, 최근 전세 실거래가는 17층 4억 4,000만원(2025년 10월)입니다. 이는 최저입찰가 대비 약 83%의 전세가율로, 임대 투자로서도 충분한 매력을 갖추고 있습니다.

월세로 운영할 경우, 전세 가격을 고려하면 월 150만원~180만원 정도의 임대수익을 기대할 수 있어, 투자 수익률 측면에서도 매력적인 물건입니다.

깔끔한 권리관계로 안전하게 매수 가능한 물건

말소기준권리와 등기부 현황

이 물건은 상상인저축은행이 신청한 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2015년 5월 7일 설정된 한국외환은행 근저당권입니다. 현재 등기부에는 2건의 근저당권(총 6억 1,200만원)과 가압류/임의경매 3건이 기록되어 있으나, 낙찰 시 이 모든 권리는 소멸됩니다.

배당요구종기일은 이미 지났으므로(2025년 5월 27일) 권리관계는 확정된 상태입니다. 낙찰받고 잔금을 납부하면 정상적으로 소유권을 취득할 수 있는 깔끔한 구조입니다.

점유 상태 및 명도 가능성

현황조사 결과에 따르면, 법원의 현장 방문 시 폐문부재로 점유 상태를 확인하지 못했습니다. 다만 전입세대확인서와 주민등록표 등본에 채무자 겸 소유자 '이OO'이 세대주로 등재되어 있어, 소유자 본인이 거주 중일 가능성이 높습니다.

소유자가 점유 중인 경우, 낙찰 후 인도명령을 신청하여 협의 명도하거나 강제집행을 통해 명도를 진행할 수 있습니다. 일반적으로 소유자 점유의 경우 명도 과정이 비교적 원활하게 진행되는 편입니다. 낙찰 후 약 2.5개월 내외로 명도가 마무리될 것으로 예상됩니다.

입찰 시 유의사항

이 물건은 1회 유찰된 상태로, 2차 입찰에서는 경쟁이 예상됩니다. 입찰에 참여하시려면 본인 신분증, 본인 도장, 그리고 입찰보증금 5,320만원을 수표 1장으로 준비하셔야 합니다. 대리 입찰의 경우에는 입찰자 인감도장, 입찰자 인감증명서, 대리인 신분증, 대리인 도장이 추가로 필요합니다.

낙찰 시 일반적인 경매 절차에 따라 1주일 후 낙찰허가 결정이 나고, 다시 1주일 후 낙찰이 확정됩니다. 그 후 약 1개월 내외로 잔금납부 기간이 주어집니다.

투자 가치 분석: 실거주 8점, 투자 7.5점의 균형 잡힌 물건

장점과 단점 분석

장점

1.가격 경쟁력: 시세 대비 약 28% 저렴한 가격으로 매수 가능

2.우수한 입지: 7호선 철산역 도보 10분 거리의 역세권 입지

3.교육 환경: 단지 앞 초등학교와 도보 거리 내 중고등학교 위치

4.쾌적한 주거 환경: 도덕산이 인접해 있어 자연 경관과 산책로 이용 가능

5.깔끔한 권리관계: 낙찰 후 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸

6.고층(17층) 입지: 채광과 조망이 우수한 고층 세대

단점

1.건물 연식: 2007년 입주하여 약 18년 경과된 아파트

2.명도 필요: 소유자 점유 가능성이 높아 명도 절차 필요

3.207동 위치: 단지 내에서 뒷동에 위치하여 이동 시 엘리베이터를 2번 타야하는 불편함이 있음

4.관리비 내역 비공개: 현재 관리비 체납 여부를 확인할 수 없음

수익성 분석

이 물건을 최저입찰가인 5억 3,200만원에 낙찰받을 경우, 현재 시세(약 7억 3,000만원) 대비 약 1억 9,800만원의 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 취득세 등의 부대비용을 감안하더라도 순수익은 1억 5,000만원 이상을 예상할 수 있습니다.

임대 수익 관점에서 살펴보면, 전세 기준 4억 4,000만원(최근 실거래가)으로 운용할 경우 연 1.5% 전세이율 적용 시 연간 약 660만원의 수익이 발생합니다. 월세로 전환할 경우 월 150만원~180만원 수준으로 운용 가능하여, 연간 1,800만원~2,160만원의 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 이는 최저입찰가 기준 연 3.4%~4.1%의 수익률에 해당합니다.

최종 평가: 실거주와 투자 모두에 추천할 수 있는 균형 잡힌 매물

항목별 평가

추천 대상

1.3~4인 가족: 방 3개, 화장실 2개 구조로 가족 주거에 적합

2.교육 환경 중시 가구: 초중고가 도보 거리에 위치해 자녀 교육에 유리

3.역세권 선호자: 7호선 철산역 도보 10분 거리로 출퇴근 편리

4.임대 수익 투자자: 전세가율 83% 수준으로 안정적 임대 운용 가능

5.시세차익 노리는 중기 투자자: 시세 대비 할인된 가격으로 매수 가능

입찰 전략

이 물건은 1회 유찰된 상태이나, 시세 대비 상당히 할인된 가격으로 경쟁이 예상됩니다. 안정적인 낙찰을 위해서는 최저입찰가 대비 10~15% 이상의 프리미엄을 감안한 입찰가를 제시하는 것이 좋겠습니다.

권장 입찰가 범위: 5억 8,500만원 ~ 6억 1,300만원 (최저가의 110~115%)

이 범위는 여전히 시세보다 1억 이상 저렴한 가격으로, 낙찰 후 충분한 시세 차익을 기대할 수 있는 수준입니다. 낙찰 가능성을 더 높이고 싶다면 6억 2,000만원~6억 3,000만원 수준의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

하지만 실제 입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태와 주변 환경을 직접 확인하고, 관리비 체납 여부 등의 세부 사항을 점검하는 것이 필요합니다. 또한 입찰일(2025년 12월 2일) 직전에 다시 한번 권리관계에 변동이 없는지 확인하는 것이 안전합니다.

맺음말

오늘 소개해드린 광명시 철산동 브라운스톤광명2단지 17층 아파트는 실거주와 투자 양쪽 모두에 균형 잡힌 매력을 갖춘 물건입니다. 7호선 철산역 인근의 우수한 입지, 초중고가 도보 거리에 있는 교육 환경, 그리고 무엇보다 시세보다 현저히 저렴한 가격이 주요 강점입니다.

다만 18년차 아파트이므로 장기 보유 시 노후화 요소를 감안해야 하고, 뒷동에 위치하여 접근성에서 약간의 불편함이 있다는 점은 고려할 필요가 있습니다. 그럼에도 불구하고 현재 형성된 최저입찰가 대비 예상되는 시세 차익과 임대 수익을 감안하면, 적극적으로 검토해볼 가치가 있는 물건입니다.

경매는 철저한 사전 조사와 권리분석이 필수적입니다. 관심 있으신 분들은 전문가의 조언을 구하고, 직접 현장을 방문하여 물건 상태를 확인한 후 신중하게 입찰에 참여하시길 권해드립니다. 오늘 소개해드린 정보가 여러분의 성공적인 부동산 투자에 도움이 되길 바랍니다.

더 자세한 상담이나 문의사항이 있으시면 언제든 모두의경매를 찾아주세요. 감사합니다.