광명 철산동 두산위브 33평형 - 시세대비 30% 저렴한 2차 유찰 아파트 노다지!

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 광명시 철산동에 위치한 두산위브아파트 33평 물건을 소개해드립니다. 감정가 대비 70%인 5억 7천만원대 입찰가로 진행되는 이 물건은 수원지방법원 안산지원에서 2026년 1월 6일에 매각기일을 앞두고 있습니다.

광명시 철산동 두산위브 33평형 경매 물건의 핵심 정보

이 물건은 경기도 광명시 철산동 629 두산위브아파트 109동 1201호로, 12층에 위치한 84.9㎡(약 33평) 면적의 아파트입니다. 감정가는 8억 2,200만원이지만 현재 1회 유찰 후 감정가의 70%인 5억 7,540만원이 최저입찰가로 책정되어 있습니다. 입찰보증금은 최저가의 10%인 5,754만원입니다.

광명시 교통 및 생활 인프라의 중심에 위치한 두산위브 아파트

지하철 7호선과 버스노선이 함께하는 편리한 교통망

두산위브아파트는 지하철 7호선 철산역과 광명사거리역을 이용할 수 있는 위치에 있습니다. 도보로는 약 15-20분 거리지만, 인근 버스정류장에서 노선버스를 이용하면 쉽게 접근할 수 있습니다. 7호선은 강남, 여의도 등 서울 주요 업무지역으로의 접근성이 좋아 출퇴근하기 편리합니다.

양질의 학군과 다양한 문화시설이 인접한 우수한 주거환경

주변에는 광명북초등학교, 도덕초등학교, 광명북중학교, 광명북고등학교 등 좋은 학군이 형성되어 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 또한 도덕산과 구름산 같은 녹지 공간, 안양천 산책로가 가까워 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다. 주변에는 다양한 상업시설과 생활 편의시설이 갖춰져 있어 일상생활이 편리합니다.

2007년 완공된 철산동 두산위브 아파트의 주거 만족도 높은 설계와 단지 환경

900세대 규모의 중대형 단지, 세대당 1.05대 넉넉한 주차공간

두산위브아파트는 총 15개동, 900세대 규모의 중대형 단지로 세대당 1.05대의 넉넉한 주차공간(총 945대)을 제공합니다. 2007년 3월에 준공된 이 아파트는 두산산업개발이 시공했으며, 84㎡(33평형), 111㎡(42평형) 등 다양한 평형으로 구성되어 있습니다.

전 세대 남향 또는 남동향 배치로 채광과 통풍이 우수한 평면구조

이 아파트는 전 세대가 남향 또는 남동향으로 배치되어 있어 채광과 통풍이 우수합니다. 특히 본 경매물건은 109동 12층에 위치하여 전망이 좋고, 방 3개와 화장실 2개로 구성된 실용적인 구조를 갖추고 있습니다. 주방과 거실이 넓어 가족 생활 공간으로 활용하기 좋은 평면입니다.

광명 철산동 두산위브 아파트의 시세 분석 - 7억대 중반~8억 초반 형성

최저입찰가 5.75억, 시세대비 최대 30% 할인된 투자 기회

현재 광명시 철산동 두산위브아파트 33평형의 시세는 7억 5천만원~8억 1천만원 선으로 형성되어 있습니다. 최근 실거래 사례를 살펴보면 5층 7억 6,500만원, 6층 7억 9,500만원에 거래된 기록이 있습니다. 현재 최저입찰가 5억 7,540만원은 시세 대비 약 25~30% 저렴한 가격으로, 상당한 가격 경쟁력을 가지고 있습니다.

임대수익률 분석 - 연 6~7%대 수익 가능한 안정적 투자상품

낙찰가를 6억원으로 가정했을 때, 전세 4억 5천만원에 임대 시 1억 5천만원의 추가 투자금이 필요합니다. 월세의 경우 보증금 1억에 월 150만원(연 1,800만원)으로 임대 가능하여 연 수익률은 약 6~7%로 추정됩니다. 이는 현재 시중 금리와 비교했을 때 상당히 매력적인 수익률입니다.

선순위 권리 없는 깔끔한 권리관계, 소유자 점유 상태

인수해야 할 권리관계 없이 깨끗한 권리상태

이 경매물건은 2020년 8월 26일 설정된 오케이저축은행 근저당(2억 8천만원)이 말소기준권리로, 낙찰 시 모든 권리는 말소됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 권리관계가 없어 권리 측면에서 매우 깨끗한 상태입니다.

소유자 점유 상태로 명도 협의 및 진행 필요

현재 이 아파트는 소유자가 점유하고 있는 것으로 추정됩니다. 낙찰 후에는 소유자와의 명도 협의 또는 필요 시 강제집행 절차를 통해 점유권을 확보해야 합니다. 관리비는 2025년 11월 12일 기준으로 약 155만원의 미납액이 있으니 참고하시기 바랍니다.

철산동 두산위브 아파트의 투자가치 및 매력 포인트 분석

안양천 조망과 생활 인프라가 결합된 쾌적한 주거환경

철산동 두산위브아파트는 안양천과 인접해 있어 산책과 운동을 즐기기 좋고, 특히 고층에서는 좋은 조망권을 확보할 수 있습니다. 또한 단지 전체가 평지에 조성되어 이동이 편리하고, 동 사이 간격이 넓어 일조량이 좋습니다. 주차 공간이 상대적으로 여유로워 구축 아파트 단지 중에서는 주차 스트레스가 적은 편입니다.

인근 재개발 호재와 가산/구로 디지털단지 수요로 미래가치 상승 잠재력

인근 철산주공 12, 13단지의 재개발 진행 시 주변 환경 개선 효과가 기대됩니다. 또한 가산/구로 디지털단지와 가까워 직장인 실거주 수요가 꾸준히 있어 임대 안정성이 높습니다. 2007년 준공된 아파트로 향후 리모델링 논의가 진행될 가능성도 있어 장기 투자 관점에서도 검토할 만한 가치가 있습니다.

실거주 7점, 투자 8점 - 시세차익과 임대수익 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 물건

철산동 두산위브 아파트 투자 종합 평가

이런 분들께 추천합니다

1. 실거주자: 넓은 33평형 공간이 필요한 3~4인 가족, 좋은 학군과 생활환경을 중시하는 분

2. 투자자: 시세 대비 저렴하게 매입하여 시세차익과 임대수익을 동시에 노리는 투자자, 안정적인 임대수요가 있는 물건을 찾는 분

3. 내 집 마련 예정자: 전세금을 활용해 내 집 마련을 계획 중인 분으로, 추가 자금 1.5억~2억원으로 내 집 마련이 가능한 분

입찰 전략 및 예상 낙찰가

2차 유찰 기준으로 최저가 5억 7,540만원에서 시작하는 이번 물건은 시세와의 격차를 고려할 때 경쟁 입찰 가능성이 높습니다. 예상 낙찰가는 감정가의 80~85% 수준인 6억 5,000만원~7억원 사이로 예측됩니다. 이는 여전히 시세 대비 약 10~15% 저렴한 가격으로, 입찰 시 가격 경쟁력을 유지하면서 낙찰 확률을 높이기 위해서는 6억 8,000만원~7억원 선에서 입찰하는 것이 전략적일 수 있습니다.

마치며 - 실거주와 투자 모두 매력적인 광명시 철산동 두산위브 아파트

광명시 철산동 두산위브아파트 33평형 경매 물건은 시세 대비 저렴한 가격, 깔끔한 권리관계, 우수한 입지와 주거환경을 두루 갖춘 매력적인 물건입니다. 실거주자에게는 좋은 학군과 생활 인프라를, 투자자에게는 시세차익과 안정적인 임대수익을 제공할 수 있는 균형 잡힌 매물입니다.

다만 경매 참여 전에 반드시 현장 확인과 철저한 권리분석을 진행하시고, 소유자와의 명도 문제 및 관리비 미납액 처리 방안을 미리 계획하시는 것이 중요합니다. 또한 경매는 현금 흐름 관리가 중요하므로 입찰보증금과 낙찰 후 납부 자금을 미리 준비해두시기 바랍니다.

모두의경매는 앞으로도 좋은 물건 정보와 분석을 통해 여러분의 성공적인 부동산 투자를 돕겠습니다. 감사합니다.