남산 인접 광명시 하안주공12단지 31평형 아파트 - 시세보다 3억 저렴한 특별 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 광명시 하안동에 위치한 하안주공12단지 아파트 경매 물건을 소개해 드리겠습니다. 시세보다 약 3억 저렴한 최저가로 나온 이번 물건은 실거주와 투자 모두에 매력적인 조건을 갖추고 있습니다.

경매 개요 - 2차 최저가 6억 970만원, 시세 대비 약 30% 할인

현재 2회차 경매로, 감정가 8억 7,100만원의 70%인 6억 970만원에 입찰이 가능합니다. 네이버부동산 기준 주변 시세가 8억~11억원 대로 형성되어 있어 시세 대비 최대 3억 이상 저렴한 가격에 낙찰받을 기회입니다.

광명시 하안주공12단지 - 1호선 독산역 인접 대규모 브랜드 아파트

물건 기본 정보 - 8층 위치한 31평형 남향 중심 구조

이번에 소개해드릴 매물은 총 15층 건물 중 8층에 위치한 전용면적 84.79㎡(분양면적 31평형) 아파트입니다. 남향 위주 구조로 채광과 통풍이 우수하며, 하이새시 이중창호를 갖추고 있어 단열 효과가 뛰어납니다.

단지 정보 - 대규모 2,392세대의 안정적 관리 단지

하안주공12단지는 대한주택공사가 시공한 총 2,392세대, 24개동 규모의 대단지 아파트입니다. 용적률 155%, 건폐율 12%로 쾌적한 단지 환경을 갖추고 있으며, 세대당 주차 1대를 확보하고 있습니다. 1990년 사용승인을 받은 건물로, 관리상태는 양호한 편입니다.

단지 내부는 포장도로가 잘 정비되어 있고, 외부 도로와의 연계성도 좋아 차량 이동이 편리합니다. 건물 외관은 세멘몰탈 위 페인팅 마감으로 처리되어 있으며, 내벽은 세멘몰탈 위 벽지, 타일 등으로 마감되어 있습니다.

편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 하안동 중심 입지

교통 환경 - 1호선 독산역 도보 15분, 다수 버스노선 도보 3분 거리

하안주공12단지는 교통 접근성이 매우 우수한 입지를 자랑합니다. 지하철 1호선 독산역이 도보 약 15분 거리에 위치해 있어 서울 접근성이 좋습니다. 또한 단지 인근에 '하안사거리.12단지 정류소' 등 버스정류장이 도보 3~5분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

자가용 이용 시에도 서부간선도로, 강남순환도시고속도로 등을 통해 서울권 진입이 빠른 편입니다. 광명로, 하안로 등 주요 간선도로 접근성이 좋아 경기 서부권 이동에도 유리합니다.

교육 및 생활 환경 - 우수한 학군과 풍부한 생활 인프라

교육 환경 측면에서도 하안남초등학교(도보 5분), 가림중학교(도보 7분), 하안중학교, 운산고등학교 등이 인근에 위치해 있어 자녀 교육에 적합한 환경을 제공합니다. 학원가와 도서관, 체육시설 등 교육 인프라도 도보권에 잘 갖추어져 있습니다.

생활 편의시설로는 이마트 광명소하점, 철산상권, 광명성애병원, 하안지하상가 등이 근거리에 밀집해 있습니다. 또한 구름산과 도덕산 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

투자 가치를 높이는 저평가 가격과 미래 개발 호재

실거래 및 시세 정보 - 시세 대비 약 3억원 저렴한 특별한 기회

현재 네이버부동산 기준으로 하안주공12단지 내 동일 평형대 매물은 8억원~11억원 사이에 형성되어 있습니다. 최근 실거래 사례를 보면 약 6.6억원~8억원 수준에서 거래가 이루어지고 있어, 최저가인 6억 970만원에 낙찰 받을 경우 약 2억원~3억원의 시세차익이 기대됩니다.

향후 개발 호재 - 재건축 가능성과 지역 발전 계획

하안주공 1~12단지는 정밀안전진단 결과 "조건부 재건축" 판정을 받았습니다. 철산·하안택지지구 지구단위계획이 수립되어 용도지역 상향 및 용적률 확대 등 사업성 확보 전략이 포함되어 있습니다. 또한 광명뉴타운 개발, 신안산선 연장, 광명시흥테크노밸리 조성 등 다수의 도시개발사업이 인근에서 추진 중이어서 중장기적으로 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

안정적인 권리관계로 인수 부담 적은 우량 경매 물건

등기부 현황 - 낙찰자 인수 권리 없는 깔끔한 권리관계

본 물건의 말소기준권리는 에스비아이저축은행의 근저당권으로, 2022년 6월 8일에 설정되었습니다. 낙찰 이후 낙찰자에게 인수되는 권리사항은 없어 권리관계는 매우 깔끔한 편입니다. 권리복잡도는 1단계 안심형으로 평가됩니다.

임차인 현황 - 소유자 직접 거주 추정으로 명도 부담 적음

현재 법원 문건상 신고된 임대차 내역은 없으며, 소유자 세대가 거주하는 것으로 추정됩니다. 현황조사서에 따르면 방문 당시 폐문부재로 확인되지 않았으나, 전입세대확인서 및 외국인체류확인서에 등재자가 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 입찰 전 실제 점유 내역 및 미납관리비 확인은 필수적으로 진행해야 합니다.

입찰 시 유의사항 - 현황 확인과 전략적 접근 필요

본 물건은 투기과열지구이자 조정대상지역 내에 위치해 있으나, 경매 낙찰의 경우 실거주 의무와 자금조달계획서 제출 규제에서 제외됩니다. 다만 대출 규제는 동일하게 적용되어 무주택자의 경우 LTV 40%, 생애최초 구입자는 최대 70%까지 대출이 가능합니다.

입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 세대 내부 상태와 점유 현황을 확인하시고, 미납 관리비가 있는지 점검하는 것이 중요합니다. 또한 단지의 관리상태와 주변 환경을 살펴보고 투자 가치를 재평가하시기 바랍니다.

실거주와 투자 모두 매력적인 가성비 높은 중형 아파트

장단점 분석 - 뛰어난 입지와 가격 경쟁력

본 물건은 시세보다 약 3억원 저렴한 가격에 매각되는 점이 가장 큰 장점입니다. 교통, 학군, 생활 인프라 측면에서 경쟁력이 있으며, 권리관계도 깔끔합니다. 다만 30년 이상된 건물이라 시설 노후화가 있을 수 있고, 중앙난방 방식으로 관리비 부담이 있을 수 있습니다.

수익성 분석 - 월세 수익과 시세차익 동시 기대 가능

낙찰가를 6억 5천만원으로 가정할 경우, 전세 3.7억원 설정 시 약 2.8억원의 추가 자금이 필요합니다. 이는 연 6%의 금리로 계산 시 월 140만원의 이자 비용이 발생하지만, 보증금 일부 + 월세 방식으로 임대할 경우 월 수십만원의 임대료 수입이 가능하여 실질적인 마이너스 캐시플로우는 크지 않을 것으로 예상됩니다.

또한 중장기적으로 광명뉴타운 개발, 신안산선 연장, 광명시흥테크노밸리 조성 등의 호재와 재건축 가능성까지 고려하면 향후 가치 상승도 기대할 수 있습니다.

광명시 하안동 31평 아파트 - 실거주 7.5점, 투자 8점의 우량 경매 매물

항목별 평가

추천 대상

최우선 추천:시세보다 저렴하게 내 집 마련을 원하는 실수요자, 특히 30평대 중형 아파트가 필요한 3~4인 가족

추천:중장기 시세차익을 노리는 투자자, 특히 재건축 기대감이 있는 단지에 투자하고자 하는 분

조건부 추천:임대 수익을 통한 단기 현금흐름보다는 향후 가치 상승에 중점을 둔 투자자

7억 내외로 노리는 실거주자를 위한 입찰 전략

예상 입찰가 및 전략:시세 및 경쟁 상황을 고려할 때, 감정가의 75~85% 수준인 6억 5천만원~7억 4천만원 사이에서 낙찰될 가능성이 높습니다. 실거주 목적이라면 7억원 내외에서 적극적인 입찰을 권장합니다. 이는 여전히 시세 대비 1억원 이상 저렴한 가격입니다.

입찰 준비 사항:입찰 보증금 10%(6,097만원)를 지급수단으로 준비하고, 본인 신분증과 도장을 지참하세요. 대리인이 입찰할 경우 인감증명서와 인감도장이 필요합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 세대 상태와 주변 환경을 확인하시기 바랍니다.

마무리 - 시세 대비 저렴한 광명시 하안동 31평 대단지 아파트를 놓치지 마세요

광명시 하안동 하안주공12단지 31평형 아파트는 시세보다 2~3억 저렴한 가격에 나온 매력적인 경매 물건입니다. 1호선 독산역 도보권의 우수한 입지와 깔끔한 권리관계, 그리고 재건축 가능성까지 갖춘 이 물건은 실거주자와 투자자 모두에게 좋은 기회가 될 것입니다.

경매는 충분한 사전 조사와 전문가의 도움이 중요합니다. 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 점유 현황과 권리관계에 대한 정확한 정보를 바탕으로 입찰에 참여하시기 바랍니다. 11월 20일 안산지원에서 진행되는 이번 경매에 관심 있으신 분들의 많은 관심 부탁드립니다.

모두의경매에서는 이번 물건에 대한 자세한 상담과 입찰 동행 서비스를 제공하고 있으니, 관심 있으신 분들은 언제든지 문의주시기 바랍니다. 감사합니다.