82만원 광양 성호2차아파트 경매 - 5번이나 낙찰자가 납부를 포기한 공포의 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 정말 특별한 경매 물건을 소개해 드리려고 합니다. 전라남도 광양시 중동에 위치한 성호 2차 아파트 204동 1907호, 감정가 8,100만원 물건이지만 현재 최저가는 놀랍게도 단 82만원(감정가의 1%)에 불과합니다. 더욱 놀라운 것은 이미 5번이나 낙찰됐음에도 모두 대금 미납으로 유찰된 '미스터리' 매물입니다. 이런 극단적인 상황이 왜 발생했는지, 그리고 이 아파트에 숨겨진 진실은 무엇인지 함께 살펴보겠습니다.

감정가 8,100만원이 82만원까지 떨어진 성호2차 아파트의 충격적 스토리

경매 개요: 5년간 유찰과 미납을 반복한 비극의 역사

이 아파트는 2020년 12월 경매 개시 이후 현재까지 약 5년간 무려 20여 차례 유찰과 5번의 낙찰 후 미납을 반복하며 최저매각가격이 원래 감정가의 1%까지 하락한 특이한 사례입니다. 초기 감정가 8,100만원에서 시작해 현재 최저가는 81만 8천원에 불과합니다.

가장 최근 상황을 보면, 2025년 3월 4일에도 낙찰됐으나 대금 미납으로 다시 매각 절차가 진행 중이며, 2025년 6월 2일 21차 입찰이 예정되어 있습니다. 그동안의 낙찰과 미납 패턴을 살펴보면:

물건 기본 정보: 광양 중동 위치한 일반적인 18평형 아파트

이 아파트는 전라남도 광양시 중동 1665번지 성호 2차 아파트 204동 1907호로, 기본적인 제원은 다음과 같습니다:

광양 중동은 행정과 상업의 중심지로, 중동중학교 인근에 위치해 있으며 주변에는 아파트 단지와 상가들이 혼재된 지역입니다. 특히 제철소 종사자들이 많이 거주하는 전통적인 주거지역이기도 합니다.

특이한 권리관계가 낳은 최악의 투자 시나리오

임차인 보증금 문제: 아파트 가격보다 높은 보증금

이 물건의 핵심 문제는 바로 현재 거주 중인 임차인의 존재입니다. 매각 물건명세서에 따르면 임차인 오경O씨는 2020년 2월 4일에 전입했고, 주택임차권등기(2022.11.23)도 마친 상태입니다. 가장 중요한 것은 임차보증금이8,700만원이라는 점인데, 이는 현재 감정가 8,100만원보다 높은 금액입니다.

더 복잡한 것은 등기부등본에 오영O이라는 또 다른 임차인도 확정일자(2020.01.15)와 함께 기록되어 있어, 최악의 경우임차보증금을 중복으로 인수해야 할 위험성도 있습니다. 낙찰자가 미납을 반복한 이유가 바로 여기에 있습니다.

법원 자료를 살펴본 결과:

소유권 이전 과정과 등기 분석: 사고의 시작점

이 아파트는 2020년 초에 매매 거래가 두 차례 발생했습니다. 첫 번째는 1월 13일에 6,000만원에 거래되었고, 두 번째는 3월 3일에 8,750만원에 거래되었습니다. 주목할 점은 첫 거래 직후인 2월 4일에 임차인들이 전입했다는 사실입니다.

등기부 분석 결과:

1. 2020년 1월 13일: 6,000만원에 소유권 이전
2. 2020년 2월 4일: 임차인 전입 및 임차권 발생(8,700만원)
3. 2020년 3월 3일: 8,750만원에 현 소유자에게 소유권 이전 및 근저당 8,000만원 설정
4. 2020년 12월 2일: 경매 개시

이런 흐름을 보면, 짧은 기간 내에 가격이 급등하고 임차인이 고액의 보증금으로 들어온 후 바로 근저당과 경매로 이어지는 패턴이 의심스럽습니다. 특히 높은 임차보증금은 경매 낙찰 후에도 인수해야 하기 때문에, 많은 낙찰자들이 이 사실을 뒤늦게 깨닫고 대금 납부를 포기했을 가능성이 높습니다.

광양 성호 2차 아파트 시세와 투자 가치

유사 매물 및 실거래가 분석: 적정 시세는 5,000~6,000만원

현재 광양시 성호 2차 아파트의 유사한 평형대 실거래가를 분석한 결과, 최근 1년간 약 5,000만원~6,000만원 선에서 거래가 이루어지고 있습니다. 거래 빈도는 높지 않으나, 안정적인 시세를 보이고 있습니다.

이런 점을 고려하면, 명도 문제와 권리 관계가 해결된다고 가정했을 때 해당 물건의 적정 시세는 약 5,800만원 정도로 추정됩니다. 하지만 현재 상황에서는 임차인 보증금 8,700만원을 감안하면, 82만원에 낙찰받더라도 실제 부담해야 할 비용은 최소 8,782만원으로, 시세보다 약 3,000만원 정도 높은 금액이 됩니다.

포스코 광양제철소의 배후주거지로서의 가치

광양시는 포스코 광양제철소를 중심으로 경제가 활성화된 도시로, 제철소 종사자들의 안정적인 임대 수요가 존재합니다. 성호 2차 아파트는 제철소와 차량으로 약 10분 거리에 위치해 있어 접근성이 좋고, 임대 수요가 꾸준한 편입니다.

최근 몇 년간의 임대 시장 동향을 보면:

• 월세 전환 시 약 35~40만원 수준의 임대료 책정 가능
• 연 수익률로 계산 시 약 4.5~5.0% 정도로 전국 평균보다 다소 높은 수준
• 공실률은 낮은 편으로 안정적인 임대 운영 가능

하지만 이런 투자 가치에도 불구하고, 현재의 권리 문제가 해결되지 않는 한 실질적인 투자 수익을 기대하기는 어려운 상황입니다.

복잡한 권리관계와 명도 문제 완벽 분석

2020년 이전 설정된 임차권과 명도 전략

이 물건의 가장 큰 걸림돌은 소유권 이전(2020.03.03) 이전에 전입한 임차인들의 존재입니다. 법적으로 이들은대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로서, 낙찰자는 이들의 권리를 인수해야 합니다.

명도를 위한 법적 절차와 예상 비용:

하지만 핵심적인 문제는 임차인의 보증금 반환 문제입니다. 현재 임차인의 보증금이 8,700만원(최대 1억 7,400만원)인데, 이를 반환하지 않고는 명도가 사실상 불가능합니다.

임차권등기와 인수 여부: 위험을 감수할 가치가 있는가?

2022년 11월 23일에 주택임차권등기가 경료되었다는 점도 중요합니다. 이는 임차인의 지위를 더욱 강화하는 것으로, 낙찰자 입장에서는 그만큼 권리관계가 복잡해짐을 의미합니다.

법원 문건에 따르면:

"을구 순위 8번 주택임차권등기(2022.11.23. 제25979호 등기. 전입일자 2020.2.4. 확정일자 2020.1.15. 임차보증금 87,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨"

이런 상황에서는 부동산 법률 전문가의 상담이 반드시 필요하며, 단순히 낮은 낙찰가에 현혹되어 입찰에 참여하는 것은 매우 위험합니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 리스크와 실제 부담해야 할 총비용을 정확히 계산해야 합니다.

투자 리스크 대비 수익성 분석

각 시나리오별 손익 분석: 최악의 경우 1억 7천만원 이상 손실 가능

이 물건의 투자 리스크를 시나리오별로 분석해보겠습니다:

위 분석에서 볼 수 있듯이, 임차인과의 원만한 타협이 이루어지지 않는 한 투자 수익을 기대하기 어렵습니다. 특히 시나리오 2가 현실화될 경우 1억원 이상의 큰 손실을 볼 수 있습니다.

투자 적합도: 경매 전문가도 멀리하는 고위험 물건

이 물건은 낮은 낙찰가에 유혹될 수 있지만, 다음과 같은 이유로 일반 투자자에게는 매우 부적합합니다:

• 실제 부담 비용이 시세보다 훨씬 높아 경제성이 없음
• 임차인 명도 과정에서 법적 분쟁 가능성 높음
• 이미 5번의 낙찰 후 미납 사례가 말해주듯 투자 리스크가 극도로 높음
• 임차권등기와 복수의 임차인 존재로 권리관계가 매우 복잡함

특히 "5번이나 낙찰자가 대금 납부를 포기했다"는 사실 자체가 이 물건의 위험성을 잘 보여줍니다. 경매 시장에서 이런 사례는 매우 드물며, 그만큼 심각한 문제가 있다는 신호입니다.

전문가의 최종 평가: "매력적인 가격 뒤에 숨은 함정"

항목별 평가: 모든 지표가 경고등

추천 대상: 경매 전문가도 조심스러운 물건

이 물건은 다음과 같은 극히 제한된 경우에만 고려해볼 수 있습니다:

• 임차인과 직접적인 연관성이 있는 경우: 임차인이 친인척이거나 이미 협상이 가능한 관계인 경우
• 법적 분쟁 해결 능력이 탁월한 경매 전문가: 임차권 문제를 효과적으로 해결할 수 있는 풍부한 경험과 법률적 전문성을 갖춘 경우
• 장기적 보유가 가능한 투자자: 당장의 수익보다 10년 이상 장기적 관점에서 광양 지역 부동산 가치 상승에 베팅하는 경우

하지만 위의 조건을 모두 충족하더라도, 이 물건은 여전히 고위험 투자에 해당합니다.

입찰 전략: "참여하지 않는 것이 최선의 전략"

솔직하게 말씀드리자면, 이 물건에 대한 가장 현명한 입찰 전략은 "입찰에 참여하지 않는 것"입니다. 82만원이라는 낮은 가격에 현혹되기 쉽지만, 실제로는 다음과 같은 위험이 도사리고 있습니다:

• 임차인 보증금 8,700만원 (최대 1억 7,400만원) 인수 부담
• 법적 분쟁 과정에서 발생하는 추가 비용과 시간 소요
• 명도 성공 가능성이 매우 낮음
• 시세보다 훨씬 높은 금액을 지불하게 됨

5번이나 낙찰 후 미납이 반복된 이 물건은, 경매 시장에서 이미 "문제 물건"으로 낙인찍혔다고 볼 수 있습니다. 낙찰가가 1%까지 떨어진 것은 그만큼 많은 투자자들이 이미 위험성을 인지하고 있다는 의미입니다.

마치며: 경매의 함정을 피하는 지혜

광양 성호 2차 아파트의 사례는 경매 시장에서 "너무 좋아 보이는 조건"에 현혹되지 말아야 한다는 교훈을 줍니다. 감정가 8,100만원 물건이 82만원에 나온다면, 그 뒤에는 반드시 그만한 이유가 있습니다.

경매 초보자들에게 특히 강조드리고 싶은 것은, 단순히 낙찰가만 보지 말고 그 물건과 관련된 모든 권리관계와 실제 부담해야 할 비용을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 점입니다. 특히 임차인이 있는 경매물건은 대항력과 우선변제권을 검토하는 과정이 필수적입니다.

이 물건처럼 여러 번 낙찰 후 미납이 발생한 경우는 "빨간불"이 켜진 것으로 봐야 합니다. 경매는 때로는 참여하지 않는 결정이 최고의 투자가 될 수도 있습니다. 경매 투자의 성공 비결은 좋은 물건을 선점하는 것보다, 나쁜 물건을 피하는 안목에 있다는 점을 명심하시기 바랍니다.

모두의경매는 앞으로도 경매 시장의 다양한 사례와 인사이트를 통해 투자자 여러분의 성공적인 부동산 경매 투자를 지원하겠습니다. 감사합니다.