신축급 프리미엄 단지의 투자 가치를 높이는 하남힐즈파크푸르지오 38평형 특별 경매

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 하남시 풍산동에 위치한 '하남힐즈파크푸르지오 3단지' 38평형 아파트 경매 물건을 분석해드리려고 합니다. 2018년 준공된 신축급 단지로, 최근 1회 유찰 후 매력적인 가격에 2차 매각이 진행되는 물건입니다.

위례 둘레길과 5호선이 만나는 하남힐즈파크푸르지오 3단지 38평형 매물

경매 개요 및 주요 정보

이 물건은 경기도 하남시 세미로1길 30에 위치한 하남힐즈파크푸르지오 3단지 301동 605호로, 2024타경58734 사건번호로 진행 중입니다. 1회 유찰 후 감정가의 70%인 5억 7,330만원에 2차 매각이 진행되고 있습니다. 법원 입찰은 2025년 8월 25일(월) 성남지원에서 열릴 예정이며, 입찰보증금은 최저매각가격의 10%인 5,733만원이 필요합니다.

물건 기본 정보 및 단지 특성

하남힐즈파크푸르지오 3단지는 2018년 9월 준공된 신축급 아파트로, 대우건설이 시공한 프리미엄 브랜드 단지입니다. 총 5개동 358세대로 구성되어 있으며, 저층부 15층에서 고층부 22층까지 다양한 층고를 갖춘 중대형 위주의 단지입니다.

이 아파트의 주요 특징은 다음과 같습니다:

단지 규모 및 구성: 총 5개동 358세대 구성으로, 세대당 주차대수 1.96대로 여유로운 주차 환경을 제공합니다. 용적률은 198%, 건폐율은 17%로 쾌적한 단지 환경이 조성되어 있습니다.

평형 구성: 128A㎡, 129B㎡, 187㎡로 중대형 위주의 평면 구성으로, 실수요자들이 선호하는 구조입니다. 해당 매물은 128A㎡(전용 98.96㎡, 약 38평형) 타입으로, 4베이 구조의 남향 배치로 채광과 통풍이 우수합니다.

위치적 장점: 세미근린공원 남측에 위치하여 숲세권 프리미엄을 갖추고 있으며, 위례둘레길과 바로 연결되어 산책 및 여가 생활에 최적화된 환경을 제공합니다.

교통과 생활 인프라가 완벽히 구축된 풍산동 핵심 입지

지하철 및 대중교통 접근성

5호선 하남시청역까지 도보 약 993m(약 13-15분 소요) 거리로, 서울 강동구와 송파구까지 30-40분 내 출퇴근이 가능한 위치입니다. 또한 지하철 5호선을 통해 강남, 여의도 등 서울 주요 업무지구로의 접근성도 우수합니다.

BRT 노선이 단지 인근을 지나며 천호역까지 약 20분 내외로 연결되고, 다양한 버스 노선을 통해 서울 강남권, 잠실, 하남터미널까지 편리하게 이동할 수 있습니다.

교육 및 생활 인프라

덕풍초등학교가 도보권에 위치해 있어 안전한 통학 환경을 제공하며, 동부초, 동부중, 남한고 등도 인근에 있어 학군이 우수한 편입니다. 단지 주변으로 대형마트, 하남시청, 하남문화예술회관 등 공공시설과 상업시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

녹지 환경 및 커뮤니티 시설

특히 이 단지의 큰 매력 중 하나는 위례둘레길과 단지가 바로 연결되어 있어 쾌적한 숲세권 환경을 제공한다는 점입니다. 단지 내에는 커뮤니티센터, 피트니스센터 등 다양한 편의시설이 완비되어 있으며, 조경, 청소, 보안 등 단지 관리 상태가 매우 우수하여 입주민들의 만족도가 높습니다.

서울외곽순환도로 상일IC와 인접해 있어 자가용 이용 시에도 올림픽대로, 중부고속도로, 외곽순환도로 등 주요 도로로의 접근이 용이하여 서울 및 수도권 각 지역으로의 이동이 편리합니다.

시세 대비 3억 이상 저렴한 경매가, 넓은 전용면적의 가치

실거래가 및 시세 분석

하남힐즈파크푸르지오 3단지의 38평형(전용 98.96㎡) 최근 시세를 분석해보았습니다.

현재 매매 시세는 8억 6천만원에서 9억원 사이에 형성되어 있으며, 최근 호가는 9억원 이상으로 책정되어 있습니다. 이에 비해 경매 최저가는 5억 7,330만원으로,시세 대비 약 3억원 이상 저렴한 가격에 입찰 기회가 열려 있습니다.

투자 수익성 분석

이 물건을 최저가에 낙찰받을 경우, 전세 운용 시 약 6억 7천만원 ~ 6억 9천만원의 전세금을 받을 수 있어 초기 투자금 대비 높은 전세가율(약 117%)로 레버리지 효과를 기대할 수 있습니다.

또한 향후 하남 교산신도시 개발, 위례신도시와의 연계성 강화 등으로 인한 지역 발전 가능성을 고려하면, 중장기적인 시세 상승도 기대할 수 있는 투자 물건입니다.

권리관계 분석: 깔끔한 권리구조와 소유자 점유 상태

등기부 현황 및 권리분석

이 물건은 2018년 12월에 소유권이 이전된 이후, 같은 시기에 근저당이 설정되었으며 이 근저당이 말소기준권리가 됩니다. 이후 추가 근저당권이 설정되었고, 후순위 근저당권자인 저축은행에 의한 임의경매 신청 건으로, 선순위 근저당권자인 수협은행이 중복경매를 신청한 상태입니다.

점유 상태 및 명도 가능성

법원 현장 조사 결과, 현재는 소유자가 직접 거주 중인 것으로 추정됩니다. 전입세대확인서 및 주민등록표 등본상으로는 채무자 겸 소유자 외에 다른 전입세대는 등재되어 있지 않은 것으로 확인되었습니다.

법원 현황 조사 당시 폐문부재로 내부 확인은 어려웠으나, 권리신고 및 배당요구신청 안내문을 출입문 틈에 끼워둔 상태입니다. 소유자 거주 중이므로 낙찰 후 명도에 일정 시간이 소요될 수 있으며, 인도명령 절차를 통한 명도 집행이 필요할 수 있습니다.

입찰 시 유의사항

현재 관리비 체납이 확인되어 있으므로, 입찰 전 정확한 체납액을 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 정확한 점유 현황을 파악하기 위해 현장 방문 및 관리사무소 문의가 필요합니다.

소유자가 거주 중인 것으로 예상되므로 낙찰 후 인도명령 절차 및 집행 비용, 명도 소요 시간 등을 미리 고려하여 입찰 전략을 세우는 것이 좋습니다.

하남의 미래 가치를 품은 38평형 아파트의 투자 매력

위치적 장단점 분석

장점

1.신축급 프리미엄 단지: 2018년 준공으로 신축 단지의 장점을 그대로 누릴 수 있습니다.

2.5호선 하남시청역 도보 생활권: 약 15분 내외 도보로 지하철을 이용할 수 있어 서울 접근성이 뛰어납니다.

3.위례둘레길 연결 및 숲세권: 쾌적한 자연환경과 운동 공간을 바로 접할 수 있습니다.

4.중대형 평수의 희소성: 실수요자들이 선호하는 전용 38평형으로 가족 주거에 적합합니다.

5.하남 교산신도시 개발 수혜 예상: 인근 개발 호재로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

단점

1.관리비 체납 이슈: 낙찰 후 체납된 관리비를 부담해야 합니다.

2.명도 필요: 소유자 점유 상태로 인도명령 절차가 필요할 수 있습니다.

3.교통 혼잡: 출퇴근 시간대 도로 혼잡이 있을 수 있습니다.

수익성 및 미래 가치 전망

이 물건은 현재 시세 대비 약 35% 할인된 가격에 낙찰 가능성이 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다. 최저가인 5억 7,330만원에 낙찰받을 경우, 약 6억 7천만원~6억 9천만원 수준의 전세 운용이 가능하여 전세가율이 117%로 매우 높은 편입니다.

향후 하남 교산신도시 개발, 위례신도시와의 연계성 강화, 3호선 연장 계획 등으로 인한 지역 발전 가능성을 고려하면, 중장기적인 시세 상승도 기대할 수 있는 유망한 투자 물건입니다.

최종 평가: 신축급 숲세권 역세권 아파트, 실거주와 투자 모두에 추천

항목별 평가

추천 대상

1.넓은 평수가 필요한 3~4인 가족: 전용 38평형으로 여유로운 공간을 원하는 가족에게 적합합니다.

2.서울 출퇴근이 필요하지만 쾌적한 환경을 원하는 직장인: 5호선을 통해 서울 접근성이 좋으면서도 녹지 환경을 누릴 수 있습니다.

3.레버리지 투자를 고려하는 투자자: 높은 전세가율을 활용한 갭투자에 적합합니다.

4.중장기 시세 상승을 기대하는 투자자: 하남 교산신도시 개발 등 지역 호재를 겨냥한 투자에 적합합니다.

입찰 전략 제안

이 물건은 시세 대비 크게 할인된 가격에 나온 만큼 경쟁이 예상됩니다. 현재 최저가인 5억 7,330만원보다는 높은 금액으로 입찰하는 전략이 필요합니다.

권장 입찰가:감정가의 80~85% 수준인 6억 5천만원~7억원 사이로 입찰하는 것이 낙찰 가능성을 높일 수 있습니다. 이는 여전히 시세보다 1.5억~2억원 저렴한 가격으로, 낙찰 후에도 충분한 시세차익을 기대할 수 있는 수준입니다.

입찰 전 준비사항:

1. 관리비 체납액 정확히 확인하기

2. 현장 방문을 통한 실제 점유 상태 파악

3. 경락 후 대출 가능 여부 및 금액 미리 확인하기

4. 명도 비용 및 기간 계획 세우기

맺음말

하남힐즈파크푸르지오 3단지 38평형 아파트는 시세 대비 약 35% 할인된 가격에 입찰 기회가 열려 있는 매력적인 경매 물건입니다. 신축급 단지의 품질, 5호선 역세권과 숲세권이라는 입지적 장점, 그리고 하남 교산신도시 개발이라는 미래 호재까지 겸비한 이 물건은 실거주와 투자 모두에 높은 가치를 제공할 것으로 평가됩니다.

다만 소유자 점유 상태로 인한 명도 절차와 관리비 체납 문제는 입찰 전에 충분히 고려해야 할 사항입니다. 이러한 사항들을 감안하더라도, 시장 시세와의 큰 갭을 고려할 때 투자 가치가 충분한 물건으로 판단됩니다.

경매는 항상 철저한 사전 조사와 준비가 필요합니다. 입찰을 고려하신다면 전문가의 도움을 받아 권리관계와 점유 상태를 정확히 파악하신 후, 본인의 재정 상황과 투자 목적에 맞는 전략을 세워 참여하시기 바랍니다.