하남 미사강변도시 알짜 입지! 리버나인 34평형 미사초 근접 아파트 경매

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 수도권의 신흥 주거지로 자리잡은 하남 미사강변도시에서 주목할 만한 경매 물건을 소개해드리겠습니다. 입지와 단지 품질 모두 우수한 '미사강변리버나인' 아파트가 경매로 나온 케이스로, 올림픽대로와 한강변 접근성이 뛰어난 이 물건은 실거주와 투자 양쪽 모두에게 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

시세 30% 할인! 2차 유찰로 더 저렴해진 알짜 매물

이번에 소개해 드릴 경매 물건은 하남시 선동에 위치한 미사강변리버나인 902동 2301호(23층)입니다. 현재 2차 유찰 상태로 최저매각가격이 감정가의 70%인 7억 2,800만원으로 책정된 상황입니다. 같은 평형대 실거래가가 10억원 초중반대임을 고려하면 약 30% 이상 저렴한 가격에 입찰 기회가 열린 셈이죠.

한강조망과 녹지를 품은 최상위 입지의 미사강변리버나인

북한산부터 한강까지 조망하는 23층 고층 세대의 특별한 가치

미사강변리버나인은 경기도 하남시 선동에 위치한 아파트로, 미사강변초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 총 712세대, 9개동으로 구성된 중대형 단지로,2014년 7월에 준공된 비교적 신축 단지입니다. 이번 경매 물건은 902동 23층에 위치한 84.97㎡(약 34평형) 아파트로, 28층 건물의 고층부에 위치하여 한강 조망과 탁 트인 전망을 자랑합니다.

지역난방과 넉넉한 주차공간을 갖춘 우수한 단지 설계

미사강변리버나인은 (주)대우건설이 시공한 단지로, 지역난방(열병합) 방식을 채택하고 있어 안정적인 난방 공급과 관리의 편리함을 제공합니다. 총 주차대수는 861대로 세대당 약 1.2대가 배정되어 있어 주차 문제가 상대적으로 적은 편입니다. 건폐율 18%, 용적률 215%로 여유 있는 단지 설계를 통해 쾌적한 주거 환경을 조성했습니다.

해당 아파트는 방 3개, 화장실 2개의 실용적인 구조로, 가족 구성원이 많은 가구에게 적합한 구조를 갖추고 있습니다. 단지 전체적으로는 계단식 구조를 채택하여 각 세대별 프라이버시와 채광을 확보했습니다.

미사강변도시의 핵심 생활인프라와 교통 요충지

서울 접근성과 교육환경이 뛰어난 미사강변도시 9단지의 이점

미사강변리버나인이 위치한 하남 미사강변도시는 서울 강동구, 송파구와 인접해 있어 서울 접근성이 뛰어납니다. 특히 올림픽대로와 연결되어 있어 자차로 서울 도심까지의 이동이 편리합니다. 대중교통으로는 지하철 5호선 미사역을 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 단지 인근을 지나고 있습니다.

교육 환경 측면에서는 미사강변초등학교, 미사강변중학교, 미사강변고등학교 등이 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 유리한 입지를 자랑합니다. 또한 주변에는 각종 근린생활시설, 공원 등이 조성되어 있어 생활의 편의성을 높여줍니다.

한강 공원과 스타필드 하남을 품은 완벽한 생활 인프라

미사강변리버나인의 가장 큰 장점 중 하나는 한강과 인접해 있다는 점입니다. 단지 북측으로는 한강 시민공원과 미사 한강공원이 있어 여가 생활을 즐기기에 좋은 환경을 제공합니다. 특히 23층이라는 고층에 위치한 이번 경매 물건은 한강 조망권을 확보할 가능성이 높아 프리미엄 요소로 작용할 수 있습니다.

생활 편의시설로는 스타필드 하남, 코스트코 하남점이 차량으로 10분 이내 거리에 위치하고 있어 쇼핑과 여가 활동을 동시에 즐길 수 있습니다. 또한 하남시의료원이 인근에 있어 의료 서비스 접근성도 좋은 편입니다.

10억 후반대 실거래가 vs 7억대 경매 최저가의 가격 차이

30% 이상 저렴한 낙찰 가능성과 시세 회복의 기회

현재 네이버부동산에 올라온 미사강변리버나인 동일 평형 매물은 10억 5천만원에서 12억원 사이에서 형성되어 있습니다. 최근 실거래가는 약 10억 2천만원~10억 5천만원 선으로, 이번 경매의 최저매각가격 7억 2,800만원과 비교하면약 3억원 이상의 가격 차이가 발생합니다.

주택공시가격은 5억 8,400만원으로 책정되어 있어, 취득세 및 각종 세금 계산 시 참고하실 수 있습니다. 현재 하남 미사지구는 가격 하락세가 주춤하고 안정화 단계에 접어들고 있어, 향후 가격 반등 시 투자 수익을 기대해볼 수 있는 시점입니다.

깔끔한 권리관계와 명도 리스크 분석

말소되는 근저당권과 권리 분석 포인트

이번 경매는 케이드래곤대부(주)가 청구금액 6억 7천만원으로 신청한 임의경매입니다. 말소기준권리는 2024년 11월 14일자로 설정된 케이드래곤대부(주)의 근저당권이며, 이후 설정된 모든 권리는 낙찰자가 인수할 필요 없이 소멸됩니다.

등기부등본을 확인해보면 근로복지공단의 가압류 1,300만원 정도가 있는데, 이는 말소기준권리 이후에 설정된 것으로 낙찰 시 자동 소멸됩니다. 다만, 근로복지공단이 가압류를 설정했다는 것은 임금채권이 관련될 가능성이 있으므로, 혹시 있을지 모를 최우선변제권 임금채권자의 배당요구 여부를 확인할 필요가 있습니다.

점유 현황과 명도 절차의 용이성

현황조사서에 따르면 본 물건은 현장 방문 시 폐문부재로 상세 점유관계를 확인하지 못한 상태입니다. 전입세대확인서와 주민등록등본 상으로는 채무자(소유자) 외에 다른 세대주가 등재되어 있지 않아, 소유자 직접 점유 상태로 추정됩니다.

OO대부가 전세권 500만원을 설정한 것으로 확인되는데, 이는 최우선변제 임차인의 전입을 막기 위한 형식적인 전세권으로 보이며, 말소기준권리와 함께 소멸될 가능성이 높습니다. 즉,별도의 임차인 없이 소유자가 직접 점유하고 있을 가능성이 높아 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

미래가치와 투자성 분석: 9호선 연장 호재까지

즉시 3억 이상 시세차익 가능성과 안정적인 임대수익 구조

이번 미사강변리버나인 경매 물건은 현재 시세 대비 약 30% 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 기회를 제공합니다. 낙찰가가 최저매각가격 수준인 7억 3천만원 정도에서 형성된다면, 현재 시세와 약 3억원 이상의 차익이 발생할 수 있습니다.

임대 운용 측면에서도 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 미사강변리버나인의 동일 평형 전세가는 현재 5억 5천만원에서 6억원 사이에 형성되어 있으며, 월세 전환 시 약 160만원에서 200만원 정도의 임대수익을 기대할 수 있습니다. 실제 낙찰가와 취득 비용을 합산한 총투자금액을 기준으로 약 3~3.5%의 임대수익률이 예상됩니다.

지하철 9호선 연장과 선동대교 건설로 더욱 높아질 미래가치

미사강변도시의 가장 큰 미래 호재는지하철 9호선 연장계획입니다. 현재 9호선은 중앙보훈병원까지 운행 중이지만, 향후 미사지구까지 연장될 예정입니다. 미사강변리버나인에서 신설될 미사역(9호선)까지는 도보로 약 10분 내외 거리로, 개통 시 서울 강남권으로의 접근성이 더욱 향상될 것입니다.

또한 하남시와 LH에서 추진 중인 선동대교(하남 선동과 남양주 수석동을 잇는 한강교량) 건설 계획도 주목할 만한 호재입니다. 이 교량은 선동IC와 올림픽대로 확장 사업을 연결하는 핵심 인프라로, 완공 시 교통 편의성이 더욱 향상될 전망입니다.

투자 적합도 7점, 실거주 적합도 8.5점의 균형 잡힌 매력

항목별 평가: 5가지 핵심 지표로 본 종합 분석

미사강변리버나인 902동 2301호의 투자 가치를 5가지 핵심 항목으로 평가해보았습니다.

이런 분들께 추천합니다: 실거주자와 투자자 모두에게 적합한 선택

1. 3~4인 가족 실거주자:방 3개, 화장실 2개 구조의 34평형 아파트는 3~4인 가족이 생활하기에 적합한 규모입니다. 특히 초중고가 모두 인근에 위치해 있어 자녀 교육에 관심이 많은 가족에게 추천합니다.

2. 서울 강남권 출퇴근자:올림픽대로를 통해 강남, 잠실 등으로 출퇴근하는 직장인에게 적합합니다. 특히 향후 9호선이 연장되면 대중교통 접근성이 더욱 향상될 예정이라 장기적 관점에서 유리합니다.

3. 중장기 투자자:현재 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 기회와 함께, 안정적인 임대수익과 지역 개발 호재로 인한 자산가치 상승을 동시에 노릴 수 있는 투자자에게 적합합니다.

입찰 전략: 9억 이내 낙찰을 위한 합리적 접근법

미사강변리버나인과 같은 인기 지역의 아파트는 경매에서도 높은 경쟁률을 보이는 경향이 있습니다. 최근 하남시 아파트의 평균 낙찰가율은 감정가 대비 약 100~105% 수준으로 형성되어 있습니다. 이를 감안할 때, 본 물건도 최저매각가격인 7억 2,800만원보다 높은 금액에 낙찰될 가능성이 있습니다.

합리적인 입찰 전략으로는시세의 85~90% 선인 8억 5천만원에서 9억원 사이에서 입찰가를 설정하는 것을 추천합니다. 이 금액대는 현재 시세보다 여전히 15~20% 저렴한 수준으로, 낙찰 후 취득세와 각종 비용을 합산해도 충분한 가격 메리트가 있습니다. 다만, 실제 입찰 전에는 반드시 등기부등본과 전입세대 열람, 관리사무소 확인 등을 통해 최신 상황을 점검하는 것이 중요합니다.

맺음말: 하남 미사의 프리미엄 아파트를 경매로 만나는 기회

하남 미사강변도시에 위치한 미사강변리버나인 아파트는 우수한 입지와 단지 품질, 그리고 미래 개발 호재까지 두루 갖춘 매력적인 물건입니다. 특히 이번 경매로 나온 902동 2301호는 시세보다 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 기회를 제공하며, 권리관계도 비교적 깔끔하여 안심하고 입찰을 고려해볼 수 있는 물건입니다.

경매는 충분한 사전 조사와 냉정한 판단이 필수입니다. 입찰 전 반드시 전문가의 자문을 받아 권리관계를 철저히 확인하고, 입찰가격도 합리적인 선에서 결정하시기 바랍니다. 모든 경매 입찰은 본인 책임 하에 신중하게 결정하셔야 함을 잊지 마세요.

2026년 1월 26일 매각기일까지는 아직 시간이 있으니, 충분한 준비와 검토를 통해 좋은 결과 얻으시길 바랍니다. 모두의경매는 여러분의 성공적인 경매 참여를 응원합니다!