한강변 조망권을 품은 망원동 한강2차대주파크빌 25평형 특별 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 마포구 망원동에 위치한 한강2차대주파크빌 아파트의 경매 매물을 분석해드리려고 합니다. 이 매물은 한강 조망이 가능한 입지와 망원동의 핫한 상권, 그리고 높은 미래가치를 지닌 특별한 물건입니다.

한강 조망이 가능한 망원동 한강2차대주파크빌 신건 경매

서울서부지방법원에서 진행되는 2024타경2865 사건은 마포구 망원동 499 한강2차대주파크빌 201동 4층 403호에 위치한 아파트입니다. 현재 신건으로 출품되었으며, 감정가 10억 8천만원(100%)에 경매 진행 중인 물건입니다.

이 매물은 신한은행의 임의경매 신청으로 진행되고 있으며, 청구금액은 7억 6,918만원입니다. 2003년에 준공된 한강2차대주파크빌은 철근콘크리트 구조로 지어진 15층 건물로, 안정적인 구조와 견고한 건축성을 자랑합니다.

한강과 망원유수지가 만나는 쾌적한 주거환경의 핫플레이스

망원동의 특별한 입지적 가치

본 물건은 망원유수지 남측 인근에 위치하여 쾌적한 주거환경을 갖추고 있습니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 조화롭게 어우러져 있는 주택지대로, 생활 편의성이 뛰어납니다. 특히 한강변에 인접해 있어 한강공원 이용이 편리하며, 서울의 중심부에 위치하면서도 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있는 특별한 입지를 자랑합니다.

망원동은 최근 '망리단길'이라 불리는 핫플레이스가 형성되어 맛집과 카페, 독특한 컨셉의 상점들이 많이 들어서고 있어 젊은 층의 유입이 활발한 지역입니다. 이러한 상권의 발달은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

편리한 교통과 생활 인프라

교통 환경은 차량 진출입이 용이하고 소로1류(폭 10m-12m) 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다. 지하철 6호선 망원역과 마포구청역이 도보 거리에 있으며, 주변 버스 노선도 다양해 대중교통 이용이 편리합니다. 망원시장과 망리단길 등 활기찬 상권이 가까이 있어 일상 생활에 필요한 쇼핑과 식사를 해결하기 좋습니다.

또한 한강시민공원이 도보로 접근 가능해 여가 생활을 즐기기에 최적의 조건을 갖추고 있습니다. 주변에는 초·중·고등학교가 다수 위치해 있어 자녀 교육 환경도 우수한 편입니다.

쾌적한 내부 구조와 설비

이 아파트는 84.97㎡(약 25.7평)의 전용면적을 가지고 있으며, 효율적인 내부 구조로 설계되었습니다. 위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 생활에 필수적인 설비들이 잘 갖추어져 있어 쾌적하고 편리한 주거 환경을 제공합니다.

내부 구조도를 보면 3개의 침실과 거실, 주방, 2개의 화장실을 갖추고 있어 실용적인 공간 활용이 가능합니다. 25평형은 부부와 1-2명의 자녀가 거주하기에 적합한 크기로, 실거주 가치가 높습니다.

망원동 한강변 아파트 시세 분석 - 미래가치 상승 잠재력

최근 주변 거래 동향과 시세 비교

망원동 한강2차대주파크빌은 준공된 지 약 20년이 지났지만, 한강변 입지라는 특성으로 시세가 꾸준히 상승해온 아파트입니다. 최근 인근 지역 경매 낙찰 통계를 살펴보면 12개월 내 44건의 낙찰 물건의 평균 감정가는 10억 1,800만원, 평균 낙찰가는 8억 8,100만원 수준으로 나타나고 있습니다. 평균적으로 감정가의 86% 정도에 낙찰되고 있습니다.

현재 같은 단지 내 비슷한 평형대의 실거래가는 11억~12억 원대로 형성되어 있어, 본 물건의 감정가 10억 8천만원은 시세 대비 적정하게 평가된 것으로 보입니다. 그러나 최근 부동산 시장의 전반적인 침체와 금리 상승으로 유찰 가능성이 있으며, 유찰 시 가격 메리트가 더욱 커질 것으로 예상됩니다.

미래 가치 상승 요인 분석

망원동은 최근 몇 년간 '소규모주택정비 관리지역(모아타운)'으로 지정되어 주거 환경 개선이 진행 중이며, 한강변 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 쾌적한 주거환경이 계속해서 유지될 것으로 보입니다. 또한 마포구는 상암·DMC 디지털콘텐츠 벨트 확장, 한강변 통합 개발 등 다양한 개발 호재가 있어 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

특히 한강변에 위치한 아파트는 서울 내에서도 희소성이 높은 물건으로, 조망권과 한강공원 접근성 등의 이점으로 인해 꾸준한 수요가 유지되는 경향이 있습니다. 이러한 희소가치는 향후 실거주 및 투자 수요를 모두 견인하는 요소가 될 것입니다.

권리분석 - 선순위 채권 정리 후 가치 상승 기대

등기부 현황과 권리관계 분석

본 물건은 2013년 5월 소유권 이전 후 2021년 8월 근저당권이 설정되었으며, 이 근저당권이 말소기준권리가 되고 있습니다. 선순위 근저당권자인 신한은행에 의한 임의경매 신청으로, 청구금액은 약 7억 6,900만원입니다.

주요 권리관계:

• 말소기준권리: 2021년 8월 설정된 근저당권
• 선순위 채권액: 약 7억 6,900만원
• 이후 가압류 설정 있음

현재 본 물건은 정식 매각공고를 준비 중인 입찰예정 물건으로 자세한 등기부 정보와 임차인 현황 등은 추가 조사가 필요합니다. 다만, 감정평가서 상 내부는 폐문부재로 확인이 어려웠다고 기록되어 있어, 현 시점에서는 임차인 현황을 정확히 파악하기 어렵습니다.

입찰 시 유의사항과 권리 인수 부담

본 경매 물건은 신건으로 향후 진행 과정에서 더 많은 정보가 공개될 것으로 보입니다. 입찰 전에 반드시 확인해야 할 사항들은 다음과 같습니다:

1. 임차인 현황 확인:현재 정확한 임차인 정보가 없으므로, 향후 공개될 정보를 통해 임차인 유무와 보증금, 우선변제권 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2. 권리관계 추가 조사:등기부등본, 배당요구 종기일 이후 배당요구 현황 등을 면밀히 살펴봐야 합니다.

3. 명도 비용 고려:임차인이 있을 경우 명도 비용과 시간이 추가로 소요될 수 있으므로 이를 감안한 입찰 전략 수립이 필요합니다.

4. 유찰 가능성 고려:현 부동산 시장 상황과 감정가 대비 시세를 고려할 때 유찰 가능성이 있으므로, 유찰 후 재입찰 전략도 고려해볼 수 있습니다.

감정가 대비 실제 낙찰가의 차이(할인율)를 고려하면, 유찰 후 80-90% 수준에서 낙찰될 가능성이 높습니다. 이는 약 8억 6천만원~9억 7천만원 정도에 해당하며, 현재 시세 대비 10-20% 할인된 가격으로 매입할 기회가 될 수 있습니다.

투자가치 - 한강변 희소물건의 실거주·투자 양면 가치

실거주와 임대 수익 모두 고려 가능한 매력적인 투자 대상

망원동 한강2차대주파크빌은 실거주와 투자 모두에서 높은 가치를 지닌 물건입니다. 25평형대 국민 평형으로 3-4인 가족이 거주하기 적합하며, 한강변이라는 프리미엄 입지와 망원동의 핫한 상권, 우수한 교통 접근성 등이 실거주 가치를 높입니다.

투자 측면에서도 한강변 아파트의 희소성으로 인한 가격 방어력과 임대 수요가 꾸준히 유지되는 특성이 있습니다. 현재 비슷한 평형의 월세 시세는 보증금 1억원에 월 150만원~200만원 수준으로 형성되어 있어, 임대 수익률도 양호한 편입니다.

장단점 분석

장점:

• 한강변 입지로 인한 조망권과 접근성 프리미엄
• 망원동의 활기찬 상권과 문화 인프라
• 우수한 교통 접근성(지하철 6호선, 버스 노선 다수)
• 한강공원 인접으로 인한 쾌적한 주거환경
• 소규모주택정비 관리지역 지정으로 인한 주거환경 개선 기대
• 마포구의 다양한 개발 호재로 인한 미래가치 상승 잠재력

단점:

• 2003년 준공 건물로 노후화 시작
• 정확한 임차인 정보 부재로 인한 권리관계 불확실성
• 현재 부동산 시장 침체와 금리 상승으로 인한 단기 가격 변동성
• 일부 구역 과거 침수 위험 있었던 지역(망원유수지 인근)

종합적으로 볼 때, 본 물건은 한강변이라는 희소성 높은 입지와 망원동의 핫플레이스 프리미엄, 그리고 마포구의 개발 호재 등으로 중장기적 관점에서 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

최종 평가 - 한강변 실거주 가치와 미래 시세차익 기대

항목별 평가 점수

추천 대상

1. 실거주자:3-4인 가족으로 한강 조망과 접근성을 중시하는 분

2. 중장기 투자자:마포구와 망원동의 발전 가능성에 투자하고자 하는 분

3. 임대사업자:안정적인 임대수요가 기대되는 한강변 아파트를 운용하고자 하는 분

입찰 전략

본 물건은 현재 신건으로 처음 출품된 상태이며, 12월 23일 첫 입찰이 예정되어 있습니다. 현재 부동산 시장 상황을 고려할 때 첫 입찰에서 낙찰될 가능성은 크지 않을 수 있습니다.

추천 입찰 전략:

1. 1차 입찰: 시장 반응 확인 및 경쟁자 파악을 위해 관망
2. 유찰 후 2차 입찰: 감정가의 85-90% 수준(9억 1,800만원~9억 7,200만원)에서 입찰 고려
3. 2차 유찰 후: 감정가의 80-85% 수준(8억 6,400만원~9억 1,800만원)에서 적극적 입찰 권장

입찰 전에는 반드시 임차인 현황, 배당요구 종기일 이후 정보, 현장 상태 등을 추가로 확인하여 권리관계 리스크를 파악해야 합니다. 특히 임대차보호법상 우선변제권을 가진 임차인이 있을 경우, 이를 감안한 입찰가 조정이 필요합니다.

마치며 - 한강변 아파트의 희소가치에 주목하세요

망원동 한강2차대주파크빌은 한강변이라는 특별한 입지적 가치와 망원동의 활기찬 상권, 그리고 마포구의 다양한 개발 호재를 모두 품고 있는 매력적인 경매 물건입니다. 현재는 신건으로 자세한 정보가 제한적이지만, 향후 경매 진행 과정에서 더 많은 정보가 공개될 것입니다.

한강변 아파트는 서울 내에서도 공급이 제한적이어서 희소가치가 높은 물건입니다. 특히 망원동은 젊은 층의 유입이 활발하고 상권이 발달하고 있어 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

다만 경매 참여 시에는 반드시 전문가의 도움을 받아 권리관계를 철저히 분석하고, 현장 방문을 통해 실제 상태를 확인하는 과정이 필요합니다. 신중한 분석과 전략적인 입찰을 통해 좋은 결과가 있기를 바랍니다.

모두의경매에서는 이런 프리미엄 물건에 대한 정보와 분석을 계속해서 제공해 드리겠습니다. 감사합니다.