서울 송파구 39평 초고층 남동향 전망 - 힐스테이트송파위례 경매 매물 분석

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 송파구 위례신도시 핵심 입지에 위치한 힐스테이트송파위례 아파트 경매 물건을 상세히 분석해드리겠습니다. 트램 개통 예정으로 향후 교통 환경이 더욱 개선될 이 매물은 실거주와 투자 모두에 관심 가질 만한 좋은 기회입니다.

위례신도시 프리미엄 브랜드 아파트 - 경매 기본 정보

이번에 소개해드릴 물건은 서울동부지방법원에서 진행 중인 2023타경62141 사건으로, 송파구 장지동 883 힐스테이트송파위례 101동 22층 2201호입니다. 2016년 7월에 사용 승인된 비교적 신축 아파트로, 전용면적 101.8㎡(약 30.79평), 대지권 45.79㎡(13.85평)의 중대형 평형입니다.

해당 매물은 1회 유찰되어 현재 2회차 입찰을 앞두고 있으며, 최저입찰가는 감정가의 80%인 14억 4,800만원으로 책정되어 있습니다. 현재 시세와 비교해 볼 때 상당히 경쟁력 있는 가격대로 볼 수 있습니다.

위례신도시 핵심 입지, 22층 탁월한 조망권과 교통 환경을 갖춘 힐스테이트

위례트램 개통 예정으로 더욱 향상될 교통 접근성

힐스테이트송파위례는 위례신도시 중심부에 자리한 8개동 490세대의 대단지 아파트입니다. 특히 본 매물은 101동 22층에 위치해 탁월한 조망권을 자랑합니다. 단지 앞으로는 올해 개통 예정인 위례트램이 지날 예정으로, 이를 통해 지하철 5호선, 8호선, 수인분당선 등으로의 환승이 가능해져 교통 환경이 크게 개선될 전망입니다.

현재도 서측으로 25m, 남측으로 30m, 동측으로 20m 폭의 도로가 연결되어 차량 및 보행자 접근성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 위례신도시의 중심 상권인 트랜짓몰에 위치하여 생활 편의성도 뛰어납니다.

최고 수준의 주거 인프라와 쾌적한 생활환경

위례신도시는 서울 송파구에 속하면서도 계획도시의 정돈된 주거환경을 갖추고 있어 주거 만족도가 매우 높은 지역입니다. 본 단지 인근에는 위례호수공원이 있어 자연 친화적인 생활이 가능하며, 서울위례별초등학교, 송례중학교, 위례고등학교 등이 도보 통학 거리에 위치해 교육 환경도 우수합니다.

또한 스타필드 위례, 이마트 등 대형 상업시설이 가까이 있어 쇼핑과 문화생활을 편리하게 즐길 수 있습니다. 단지 내에는 어린이집, 실내 골프연습장, 피트니스센터, 사우나 등 다양한 커뮤니티 시설이 완비되어 있어 입주민의 삶의 질을 높여줍니다.

실거래가 분석으로 본 14억 중반대 낙찰 가능성과 투자 가치

시세보다 2억 이상 저렴하게 구입 가능한 기회

최근 힐스테이트송파위례의 같은 평형대 실거래 사례를 분석해보면, 2025년 3월 기준 17억~17.3억 선에서 거래가 이루어지고 있으며, 전세가는 7.5억~7.8억 수준입니다. 현재 최저입찰가인 14억 4,800만원은 시세 대비 약 15% 저렴한 가격으로, 성공적으로 낙찰받을 경우 2억 이상의 시세차익을 기대할 수 있는 구조입니다.

최근 수도권 경매 낙찰가율은 평균 90% 이상으로 회복세를 보이고 있으며, 특히 이처럼 신축 대단지 브랜드 아파트의 경우 감정가 대비 95% 전후 수준에서 낙찰되는 경우가 많습니다. 이를 고려하면 입찰 경쟁이 예상되므로, 16억~16.5억 선의 입찰가를 고려해볼 수 있겠습니다.

깔끔한 권리관계로 안심하고 입찰 가능한 경매 물건

소유자 직접 점유, 대항력 있는 임차인 없음

이 물건의 권리관계를 살펴보면, 2017년 12월 12일 설정된 (주)다음에이엠씨대부의 근저당권이 말소기준권리로 지정되어 있습니다. 소멸되는 권리로는 에벤투스, 신용보증기금, 서울보증보험 등의 가압류 및 압류와 임의경매개시 등기가 있으며, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없습니다.

현재 물건은 소유자인 채무자 김상범이 점유 중인 것으로 확인되며, 세대열람내역에서도 다른 전입자는 없는 것으로 나타났습니다. 따라서 낙찰 후에는 인도명령을 통해 비교적 수월하게 점유를 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다.

소유자는 2017년 부동산을 취득한 후 대부업체를 통한 근저당 설정으로 자금을 조달했으나, 채무 불이행으로 경매가 진행된 것으로 보입니다. 권리관계가 복잡하지 않고 임대차 관계도 없어 낙찰 후 권리 정리 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

투자 가치와 실거주 매력을 동시에 갖춘 중대형 평형 아파트

방 4개, 화장실 2개의 넉넉한 39평형 실내 구조

이 물건은 공급면적 130.61㎡(39평형), 전용면적 101.8㎡(30.79평)의 중대형 평형으로, 방 4개, 화장실 2개의 실용적인 구조를 갖추고 있습니다. 또한 파우더룸, 드레스룸, 주방 및 식당, 거실, 발코니 등이 효율적으로 배치되어 있어 가족 구성원이 많은 가구에게 적합합니다.

22층에 위치해 남동향의 탁월한 조망권을 자랑하며, 4베이 구조로 채광과 통풍이 우수합니다. 101동 1호 라인은 앞에 도로가 있고 다른 단지가 바로 접하지 않아 개방감이 뛰어나다는 장점이 있습니다.

토지거래허가구역 내 경매 취득의 투자 이점

현재 송파구는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 일반 매매 시에는 실거주 의무가 있습니다. 그러나 경매를 통한 낙찰은 이러한 제한에서 벗어나 임대가 가능하다는 투자 이점이 있습니다. 월세 수익률을 고려했을 때, 보증금 1.9억에 월 250만원의 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다.

또한 위례신도시는 송파구에 속해 있으면서도 비교적 합리적인 가격대를 형성하고 있어, 향후 개발 및 교통 인프라 개선으로 인한 가치 상승 가능성이 있습니다. 특히 위례트램 개통이 예정되어 있어 미래 가치 측면에서도 매력적인 투자 대상입니다.

최종평가: 실거주 8점, 투자 7.5점의 경쟁력 있는 중대형 아파트

매물 종합 점수표

다자녀 가정 및 자금 여유 있는 투자자에게 적합한 물건

이 경매 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천합니다:

1. 다자녀 가정 실수요자: 방 4개, 화장실 2개의 넉넉한 구조로 3자녀 이상 가정에 이상적입니다. 인근 우수한 학군과 쾌적한 주거환경은 자녀 교육과 성장에 최적의 조건입니다.

2. 자금 여유가 있는 투자자: 토지거래허가구역이지만 경매 낙찰 시 임대 운영이 가능하며, 월 250만원의 안정적 임대 수익과 함께 위례트램 개통 후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 부모님과 함께 거주하는 가구: 넓은 평형과 효율적인 공간 구성으로 2세대 거주에도 적합하며, 단지 내 커뮤니티 시설과 쾌적한 환경이 모든 가족 구성원의 만족도를 높일 수 있습니다.

16억~16.5억 선에서 적극적인 입찰 전략 추천

본 경매 물건의 전략적 입찰 금액을 제안드립니다:

보수적 접근: 15.8억원 (감정가의 약 87%, 시세 대비 약 90%)

적극적 접근: 16.5억원 (감정가의 약 91%, 시세 대비 약 95%)

최근 유사 물건들의 낙찰가율과 경쟁 상황을 고려할 때, 16억~16.5억 사이에서 낙찰될 가능성이 높습니다. 특히 송파구 내 위례신도시 물건은 '송파구' 주소지를 선호하는 수요층으로 인해 경쟁이 심화되는 경향이 있으므로, 낙찰을 원하신다면 적극적인 접근이 필요합니다.

다만 입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 단지와 주변 환경을 직접 확인하시고, 최신 권리관계 및 입찰 정보를 검토하시기 바랍니다. 특히 송파구가 토지거래허가구역으로 지정된 점과 관련하여 향후 계획에 따라 투자 전략을 세우는 것이 중요합니다.

마치며: 송파구 입지와 신축 브랜드 가치를 모두 갖춘 매력적인 경매 기회

힐스테이트송파위례 101동 22층 매물은 위례신도시 중심부의 우수한 입지, 신축 브랜드 아파트의 품질, 넉넉한 중대형 평형의 실용성을 모두 갖춘 매력적인 경매 물건입니다. 시세 대비 약 15% 이상 저렴한 가격에 낙찰 가능성이 있으며, 권리관계도 명확하여 안정적인 투자가 가능합니다.

특히 향후 위례트램 개통으로 교통 환경이 크게 개선될 예정이어서 미래 가치 측면에서도 긍정적인 전망을 가질 수 있습니다. 다만 토지거래허가구역에 속한 점과 현재의 부동산 시장 상황을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

경매는 철저한 사전 조사와 준비가 필수적입니다. 입찰 전에 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하고, 전문가의 상담을 받아 권리관계와 낙찰 후 절차를 명확히 이해하신 후 참여하시기 바랍니다. 모두의경매는 앞으로도 좋은 경매 물건 정보와 분석을 통해 여러분의 성공적인 부동산 취득을 돕겠습니다.

감사합니다.