역세권과 숲세권을 모두 갖춘 서대문구 두산아파트 22평형 특별 경매 기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 서울 서대문구 홍은동에 위치한 두산아파트 103동 15층 실속형 22평대 아파트 경매 물건을 소개해드립니다. 현재 1회 유찰 상태로 감정가의 80%인 4억 7천만원대에 낙찰 가능한 좋은 기회가 될 것으로 보입니다.

서울 서부지방법원 2025타경57 경매 물건 개요

이 경매 물건은 서울 서대문구 홍은동 456 두산아파트 103동 15층 1503호로, 1회 유찰된 후 현재 2회차 경매가 진행 중입니다. 감정가는 5억 9,100만원이나, 현재 최저매각가격은 감정가의 80%인 4억 7,280만원입니다. 입찰일은 2025년 11월 4일(화)이며, 입찰보증금은 최저매각가격의 10%인 4,728만원이 필요합니다.

백련산 숲세권과 3호선 역세권의 장점을 모두 갖춘 입지 조건

두산아파트 단지 및 지역 정보

두산아파트는 1997년 10월에 준공된 단지로, 총 3개동 294세대의 중소규모 단지입니다. 12~15층 높이의 아파트로 구성되어 있으며, 세대당 주차대수는 1.19대로 비교적 여유로운 편입니다. 용적률은 306%, 건폐율은 30%로 개방감 있는 단지 구성을 갖추고 있습니다.

이 아파트의 가장 큰 장점은 백련산 자락에 위치하여 쾌적한 주거환경과 산책로를 즐길 수 있는숲세권이면서도, 3호선 홍제역에서 도보 또는 버스로 접근 가능한역세권이라는 점입니다. 또한 내부순환로 접근성이 좋아 강북 지역으로의 이동이 편리합니다.

편리한 교통과 풍부한 교육 인프라

주변 교통은 3호선 홍제역을 이용할 수 있고, 6호선 새절역도 접근 가능합니다. 향후 서부선 경전철이 개통되면 교통 환경이 더욱 개선될 것으로 전망됩니다. 내부순환로 접근성이 좋아 서울 내 이동이 편리하며, 통일로 등 주요 도로를 이용할 수 있습니다.

교육 환경도 우수한 편으로, 인근에 서울홍연초등학교, 명지초등학교, 서울홍제초등학교와 명지중학교, 홍은중학교, 정원여자중학교, 명지고등학교, 가재울고등학교 등 다양한 학교가 위치해 있어 자녀 교육에 유리합니다.

15층 고층에서 바라보는 백련산 조망과 넉넉한 3룸 구조

물건의 상태 및 내부 구조

이 경매 물건은 103동 15층에 위치한 최상층 세대로, 전용면적 60㎡(약 18.15평), 분양면적 75㎡(약 22평형)의 실용적인 3룸 구조입니다. 방 3개와 욕실 2개를 갖추고 있어 소가족이나 신혼부부에게 적합합니다.

현황조사서에 따르면 현재 소유자 가족이 거주 중이며, 법원 집행관의 방문 시 소유자를 만난 기록이 있습니다. 외부 임차인이 없어 낙찰 후 인도명령을 통한 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

아파트 관리비는 하절기 평균 약 16만원, 동절기 평균 약 16.4만원으로 연간 약 195만원 수준입니다.

시세 대비 약 20% 할인된 매력적인 가격

주변 시세 및 실거래가 분석

두산아파트 75㎡(C타입) 실거래 시세를 분석한 결과, 최근 유사한 평형의 거래가는 약 5.8억~6억원 수준으로 파악됩니다. 현재 최저매각가격인 4억 7,280만원은 시세 대비 약 20% 정도 저렴한 수준으로, 낙찰 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

홍은동은 서울 도심과 가까운 위치에 있으면서도 백련산의 자연환경을 품은 지역으로, 주거 환경이 양호하고 교통 접근성도 우수해 부동산 가치가 꾸준히 유지되고 있는 지역입니다.

현재 시세를 고려하면 이번 경매는 실거주자나 투자자 모두에게 좋은 기회가 될 수 있습니다.

깔끔한 권리관계로 안심할 수 있는 물건

등기부 현황 분석

등기부 분석 결과, 2020년 2월 24일 설정된 페퍼저축은행의 근저당권이 말소기준권리입니다. 경매 신청권자는 유동화회사로, 임의경매로 진행되고 있습니다. 말소기준권리 이후 설정된 모든 권리는 낙찰 후 말소되므로, 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다.

등기부상 특별한 하자 사항은 발견되지 않았으며, 권리관계가 비교적 단순해 경매 초보자도 부담 없이 검토할 수 있는 물건입니다.

점유 현황 및 명도 용이성

현황조사서에 따르면 현재 소유자 가족이 거주 중입니다. 외부 임차인이 없으므로 낙찰 후 인도명령을 통한 명도 절차가 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다. 명도 과정은 인도명령 송달(민사집행과) 후 필요시 강제집행(집행관실)으로 진행됩니다.

배당요구종기일(2025년 3월 24일)이 이미 지난 상태로, 추가로 권리 신고가 들어올 가능성은 낮습니다.

실거주 8점, 투자 7점의 균형 잡힌 투자 가치

실거주 및 투자 측면에서의 장단점

장점:

1. 백련산 숲세권과 홍제역 역세권의 이중 프리미엄 입지

2. 최상층(15층) 세대로 조망과 일조량이 우수함

3. 3개 방, 2개 욕실의 실용적인 구조

4. 시세 대비 약 20% 할인된 가격

5. 깔끔한 권리관계로 낙찰 후 소유권 취득 용이

6. 명지초, 홍연초 등 양호한 교육환경

단점:

1. 1997년 준공으로 건물 노후화 가능성

2. 소규모 단지로 대단지에 비해 편의시설이 제한적

3. 홍제역까지 도보 이동 시 약간의 경사로가 있음

4. 22평형으로 3~4인 가족에게는 다소 협소할 수 있음

수익성 분석 및 투자 가치

현재 두산아파트 유사 평형 전세가는 약 4억원 선으로 파악됩니다. 최저매각가격인 4억 7,280만원에 낙찰될 경우, 전세가율은 약 85% 수준으로 안정적인 임대 운영이 가능합니다. 월세로 전환 시 약 140~160만원의 월세 수익이 예상됩니다.

서부선 경전철 개통 계획과 함께 홍은동 일대의 부동산 가치는 중장기적으로 상승할 가능성이 있어, 향후 3~5년 내 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

최종 평가: 실거주와 투자 모두 매력적인 균형 잡힌 물건

항목별 평가

추천 대상

1.신혼부부 또는 2~3인 소가족: 3룸 구조로 아이 한 명과 함께 살기 적합한 크기

2.자연환경과 도심 접근성을 모두 중시하는 실거주자: 백련산 숲세권과 3호선 홍제역 접근성 모두 갖춤

3.안정적인 임대수익을 원하는 투자자: 전세가율 85%의 안정적인 임대 수익 기대 가능

4.중장기 시세차익을 노리는 투자자: 서부선 경전철 개통 등 미래 개발 호재 존재

입찰 전략 제안

추천 입찰가:두산아파트의 시세와 경쟁 상황을 고려할 때, 최저매각가격의 105~110% 수준인 4억 9,600만원~5억 2,000만원 사이에서 낙찰을 노려볼 수 있습니다. 시세 대비 여전히 10~15% 할인된 수준으로, 적정한 투자 가치가 있는 가격대입니다.

입찰 전 확인사항:

1. 주민센터 방문을 통한 전입세대열람 확인 (현재 거주자 상황 파악)

2. 관리사무소 방문을 통한 관리비 체납 여부 확인

3. 현장 방문을 통한 주변 환경 및 단지 내부 시설 점검

4. 매각기일 1주일 전에 공개되는 최신 매각물건명세서 확인

맺음말: 실속 있는 홍은동 숲세권 아파트의 기회

서울 서대문구 홍은동 두산아파트 경매 물건은 백련산 숲세권과 홍제역 역세권의 장점을 모두 갖추면서도, 시세 대비 20% 할인된 가격에 나온 매력적인 물건입니다. 깔끔한 권리관계와 소유자 직접 거주 상태로, 낙찰 후 명도 절차도 비교적 수월할 것으로 보입니다.

22평형 3룸 2욕실 구조는 신혼부부나 소가족에게 적합하며, 최상층에서 바라보는 백련산 조망도 매력적인 요소입니다. 투자 측면에서도 안정적인 전세가율과 서부선 경전철 개통 등 미래 개발 호재를 고려할 때 좋은 선택이 될 수 있습니다.

경매 입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태와 주변 환경을 확인하고, 주민센터 및 관리사무소 방문을 통해 추가 정보를 수집하시기 바랍니다. 또한 매각기일 1주일 전에 공개되는 최신 매각물건명세서를 통해 변동사항이 있는지 꼭 확인하세요.

모두의경매는 앞으로도 좋은 경매 물건 정보와 분석을 통해 여러분의 성공적인 부동산 투자를 돕겠습니다. 감사합니다.