인왕산 조망의 홍제원현대아파트 32평형 - 시세보다 20% 저렴한 투자 기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서대문구 홍제동에 위치한 홍제원현대아파트(힐스테이트) 경매 물건을 소개해드립니다. 인왕산 숲세권과 홍제역 역세권의 장점을 두루 갖춘 이 물건은 감정가 대비 20% 할인된 가격으로 진행되는 2회차 경매 물건입니다.

2회차 경매로 더 저렴해진 홍제원현대아파트 투자 기회

이번에 소개해드릴 물건은 서울서부지방법원에서 진행 중인 2024타경65064 사건으로, 서울 서대문구 홍제동 459 홍제원현대아파트(힐스테이트) 109동 15층 1502호입니다. 감정가는 9억 1천만원이나 1회 유찰 후 2회차 경매가 진행되어 감정가의 80%인 7억 2,800만원부터 입찰에 참여할 수 있습니다.

현재 인근 시세가 9.2억~9.5억 수준인 것을 고려하면 최대 2억 이상의 시세 차익을 기대할 수 있는 좋은 기회입니다. 입찰보증금은 최저가의 10%인 7,280만원이며, 입찰일은 2025년 9월 2일(화) 오전 10시입니다.

쾌적한 자연환경과 편리한 교통의 홍제원현대아파트 특장점

인왕산 조망과 남향 채광이 뛰어난 15층 세대의 가치

본 경매 물건은 홍제원현대아파트(힐스테이트) 109동의 15층에 위치한 남향 세대로, 총 18층 건물 중 채광과 조망이 우수한 층에 해당합니다. 전면에 건물 가림이 없어 채광이 뛰어나고, 인왕산의 아름다운 조망을 감상할 수 있는 프리미엄 위치입니다.

전용면적 84.9㎡(약 25.68평)의 실용적인 공간 구성과 대지권 37.3㎡(약 11.28평)을 보유하고 있으며, 방 3개와 욕실 2개, 주방식당, 거실, 발코니 구조로 가족 구성원의 생활 패턴에 맞게 활용할 수 있는 실용적인 구조를 갖추고 있습니다.

숲세권과 역세권의 장점을 동시에 누리는 우수한 입지

홍제원현대아파트는 지하철 3호선 홍제역이 도보로 약 7분 거리에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 또한 인왕산, 북한산, 안산둘레길, 홍제천 등 풍부한 녹지공간이 인접해 있어 자연친화적인 생활환경을 제공합니다.

단지 주변으로는 인왕초, 인왕중, 신영중, 대신고, 상명대 등 각급 학교가 소재하고 있어 교육 환경도 우수합니다. 홍제역 주변에는 인왕재래시장과 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성도 높습니다. 특히 광화문, 시청으로의 접근성이 양호하고, 홍은IC가 인근에 위치하여 내부순환로 진출입이 용이한 점은 서울 도심 생활의 편리함을 더해줍니다.

같은 평형대 대비 최대 2억원 저렴한 놓칠 수 없는 시세 기회

홍제원현대 32평형 최근 실거래 및 시세 분석

홍제원현대아파트 32평형의 최근 실거래 사례를 살펴보면, 2025년 6월에 18층 세대가 9억 2,500만원에 거래된 기록이 있습니다. 현재 시세는 일반 매매 시 9.2억~9.5억원 선이며, 전세 시세는 5억~6억원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 경매물건의 최저입찰가 7억 2,800만원은 현재 시세 대비 약 1.9억~2.2억원(약 20%) 저렴한 수준으로, 내 집 마련이나 투자 모두에게 좋은 기회라고 볼 수 있습니다.

투명한 권리관계와 핵심 유의사항 분석

등기부 현황 및 채권 정보

본 경매물건은 에이치와이엠대부에서 5억 6천만원의 채권액으로 임의경매를 신청한 사건입니다. 등기부에는 상상인저축은행의 3억 5천만원 근저당권과 가압류, 압류 등이 설정되어 있으며, 총채권액은 약 9억원 내외로 파악됩니다.

말소기준권리는 2020년 1월 13일 설정된 에이치와이엠대부의 근저당권으로, 매각으로 인해 모든 선순위 권리는 소멸됩니다.

임대차 및 점유 현황 주의사항

현재 확인된 공식 임차권리신고는 없으나, 채무자(소유자)가 점유하고 있을 가능성이 높습니다. 낙찰 후 소유권을 이전받기 위해서는 현 점유자의 퇴거가 필요할 수 있으므로, 입찰 전에 정확한 점유 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

특히 임대차 관계가 있을 경우 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인이 존재할 가능성도 있으므로, 입찰 전에 철저한 권리 조사가 필요합니다. 입찰에 참여하기 전 전문가와 함께 권리분석을 진행하여 잠재적인 위험요소를 파악하는 것이 안전합니다.

투자 대비 수익성과 활용 가능성 분석

투자 관점에서 본 홍제원현대아파트의 강점과 약점

강점:

1.시세 차익 기대: 최저입찰가(7.28억원)와 시세(9.2억~9.5억원) 간 약 1.9억~2.2억원의 차익 잠재력

2.우수한 입지: 홍제역 역세권과 인왕산 숲세권의 이점을 모두 보유

3.안정적인 학군: 인왕초, 인왕중, 대신고 등 우수한 교육환경

4.교통 편의성: 3호선 홍제역 인접, 내부순환로 진출입 용이

5.견고한 건설사: 현대건설이 시공한 신뢰성 높은 아파트

약점:

1.건물 연식: 2000년 준공으로 약 25년된 건물

2.점유 관계 불명확: 현 점유자의 퇴거 과정에서 시간과 비용 발생 가능

3.추가 자금 필요: 낙찰 후 인테리어 리모델링 비용 예상

임대 수익률과 시세 차익 시나리오 분석

만약 8억원에 낙찰받아 전세 5.5억원으로 운용할 경우, 약 68.8%의 전세가율을 보이며 이는 서울 평균 전세가율보다 높은 수준입니다. 자기자본 2.5억원으로 계산 시, 월세 전환(연 4% 가정)으로 연간 약 2,200만원의 임대수익이 예상되어 연 수익률은 약 8.8%로 추정됩니다.

시세 차익 측면에서는, 8억원 낙찰 기준 현재 시세와 비교해 약 1.2억~1.5억원의 즉각적인 차익이 발생하며, 이는 투입 자본 대비 약 15~19%의 수익률에 해당합니다.

최종 평가 및 입찰 전략 제안

홍제원현대아파트 32평형 경매물건 종합 평가

추천 대상 및 적정 입찰가 제안

추천 대상:

1.실거주 목적의 가족: 자녀 교육을 중시하는 3~4인 가족

2.역세권 투자자: 안정적인 임대수익과 시세차익을 동시에 노리는 투자자

3.내집마련 첫걸음: 서울 좋은 입지에 20% 할인된 가격으로 내집마련 희망자

적정 입찰가 제안:현재 시세와 경쟁 상황을 고려할 때, 최저입찰가(7.28억원)의 110~115% 수준인 8억~8.4억원 범위에서 입찰하는 것이 적절해 보입니다. 이 범위는 여전히 시세보다 8~15% 저렴한 수준이면서도 낙찰 가능성을 높일 수 있는 전략적 금액입니다.

입찰 전 반드시 확인해야 할 사항

이 경매 물건에 관심이 있으시다면, 입찰 전 반드시 다음 사항을 확인하시기 바랍니다:

1.현장 방문: 직접 현장을 방문하여 주변 환경과 단지 상태를 확인하세요.

2.점유 상태 확인: 현재 거주자의 유무와 퇴거 가능성을 파악하세요.

3.권리 관계 정밀 조사: 등기부상 권리 관계와 별도로 임차인이 있는지 확인하세요.

4.대출 가능성 검토: 낙찰 후 잔금 마련을 위한 대출 계획을 미리 세우세요.

5.입찰 전략 수립: 경쟁 상황을 고려한 전략적 입찰가를 결정하세요.

경매는 일반 거래와 달리 권리 관계나 현장 상황에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 전문가의 조언을 받아 진행하시는 것이 안전합니다. 입찰일인 2025년 9월 2일(화)까지는 충분한 시간이 있으니, 철저한 준비를 통해 성공적인 경매 참여를 하시길 바랍니다.

모두의경매는 여러분의 성공적인 부동산 경매 참여를 위해 항상 최선을 다하겠습니다. 궁금한 점이나 추가 정보가 필요하시면 언제든지 문의해주세요. 감사합니다.