흥덕마을 경남아너스빌 13단지 - 최고층 프리미엄 48평 아파트 특별 매물 분석

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 용인시 기흥구 영덕동에 위치한 흥덕마을 13단지 경남아너스빌 아파트 경매 물건을 심층 분석해보겠습니다. 최고층에 위치한 이 대형 평수 아파트는 골프장 조망권이 뛰어나고 가격 경쟁력까지 갖춘 매력적인 투자 대상입니다.

3억 4천만원대 낙찰 기회, 48평 최고층 프리미엄 아파트

본 경매 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2024타경10463 사건으로, 최초 감정가 6억 9,700만원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가격은 감정가의 49%인 3억 4,153만원으로 책정되었습니다. 2025년 8월 29일에 입찰 예정이며, 보증금은 3,415만원(최저가의 10%)입니다.

물건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1117 흥덕마을 13단지 경남아너스빌 1305동 1802호로, 158.65㎡(약 48평)의 넓은 면적을 자랑합니다. 특히 18층 건물의 최고층에 위치해 탁월한 조망권과 층간 소음 걱정이 없는 프리미엄 요소를 갖추고 있습니다.

골프장과 인접한 쾌적한 주거환경과 안정적인 커뮤니티

태광CC 인접 입지와 편리한 생활 인프라

이 아파트는 태광 컨트리클럽 남동측에 인접해 있어 탁트인 조망과 쾌적한 주거환경을 제공합니다. 골프장과 가까운 입지는 향후 개발 제한으로 조망권 침해 우려가 적고, 대형 평수를 선호하는 고소득층 수요가 안정적으로 유지되는 장점이 있습니다.

주변에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 조화롭게 배치되어 있으며, 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 이용도 편리합니다. 교육환경으로는 석현초등학교, 흥덕중학교가 가까이 있어 학령기 자녀를 둔 가정에게도 적합합니다.

안정적인 중형 규모의 고품격 단지

흥덕마을 13단지 경남아너스빌은 2009년 6월 입주한 단지로, 총 7개동 368세대의 중형 규모를 갖추고 있습니다. 세대당 평균 2대의 주차가 가능한 넉넉한 주차공간(총 739대)을 확보하고 있어 대형 평수 거주자의 라이프스타일을 충족시켜줍니다.

특히 이 단지는 모두 대형 평수로 구성된 고급 주거단지로, 세대 구성이 비슷한 이웃들과 안정적인 커뮤니티를 형성할 수 있습니다. 143A㎡, 143B㎡, 192㎡의 세 가지 면적 타입으로 구성되어 있어 넓은 공간을 원하는 가족들에게 이상적입니다.

부동산 시세 분석과 투자 가치

시세 대비 50% 수준의 파격적인 가격 메리트

현재 이 지역 동일 평형대의 최근 실거래가는 2025년 3월 기준 7층 6억 7천만원으로 확인됩니다. KB부동산에 따르면 매매시세는 6억 6천만원~6억 9천만원, 전세시세는 5억 1천만원~5억 3천만원 수준입니다.

한국부동산원 자료에서는 매매시세 6억 1천만원~7억원, 전세시세 4억 7천만원~5억 2천만원으로 나타났으며, 네이버부동산 실제 매물의 경우 매도호가는 6억 5천만원~8억 5천만원, 전세호가는 5억 5천만원~5억 9천만원 선에서 형성되어 있습니다.

현재 최저매각가격인 3억 4,153만원은 시세의 약 50% 수준으로,시세 차익을 노린 투자자에게 매우 매력적인 가격입니다. 특히 최고층의 조망권 프리미엄을 감안하면 가격 메리트는 더욱 커집니다.

권리 관계 분석 및 입찰 전략

임차인 대항력과 보증금 승계 요소 검토

본 물건의 권리관계에서 가장 중요한 점은 임차인의 존재입니다. 법원 조사서에 따르면 임차인이 점유 중이며, 임차인은 권리신고 및 배당신청을 한 상태입니다. 2021년 1월 4일 전입한 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금은 5억 5천만원으로 확인됩니다.

말소기준권리는 2021년 5월 3일 설정된 3억 6천만원의 근저당권입니다. 특히 주목할 점은임차보증금 5억 5천만원이 최저매각가격 3억 4,153만원보다 높다는 것입니다. 이는 낙찰 후 매수인이 임차보증금 중 일부를 승계해야 함을 의미합니다.

소유자와 임차인 관계의 특수성

더욱 흥미로운 점은 임차인이 경매 신청인과 특별한 관계에 있다는 것입니다. 복잡한 권리관계가 형성되어 있어, 입찰 전 전문가의 상담을 받아 정확한 권리관계를 파악하는 것이 중요합니다.

다행히도 2025년 5월 27일 기준으로 관리비 미납은 없는 것으로 확인되어, 추가 비용 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

투자 가치 종합 분석

장기 보유 시 시세 차익 기대 가능한 우량 자산

이 물건의 투자 가치는 다음과 같은 요소에서 찾을 수 있습니다:

1.경남기업의 브랜드 가치: 아너스빌은 용인 지역에서 안정적인 인지도와 높은 시공품질로 평가받는 브랜드입니다.

2.최고층 프리미엄: 18층 건물의 최고층에 위치해 조망권이 뛰어나고 층간 소음 우려가 없어 향후 매각 시에도 프리미엄을 받을 수 있습니다.

3.골프장 인접 입지: 태광CC 인근으로 쾌적한 환경과 고급 주거지의 이미지를 갖추고 있습니다.

4.넉넉한 주차공간: 세대당 2대 주차가 가능한 넉넉한 주차 시설은 대형 평수 거주자에게 큰 장점입니다.

5.시세 대비 저렴한 가격: 현재 최저매각가격은 시세의 약 50% 수준으로, 장기 보유 시 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

최종 평가 및 입찰 전략 제안

항목별 투자 적합도 평가

추천 대상 및 입찰 전략

최적 투자자 유형:

1. 충분한 자금력을 갖춘 장기 투자자: 임차보증금 승계 이슈를 감수하고 장기적인 시세 차익을 노리는 투자자

2. 48평 대형 평수를 원하는 실거주자: 최고층의 조망권과 골프장 인접 환경을 선호하는 중상위 소득층

3. 법적 권리관계에 대한 이해도가 높은 경매 경험자: 복잡한 임차인 관계를 해결할 수 있는 역량 보유자

입찰 전략:

현재 최저가 3억 4,153만원은 시세 대비 매우 저렴한 수준이지만, 임차보증금 5억 5천만원이 최저가보다 높다는 점에 유의해야 합니다. 따라서 실제 투자금액은 낙찰가 + (임차보증금 - 낙찰가)로 계산해야 합니다.

시장 관심도와 경쟁 상황을 고려할 때, 3억 8천만원~4억 2천만원 사이에서 낙찰될 가능성이 있으며, 이 경우에도 총 투자금액은 5억 5천만원 수준이 될 것으로 예상됩니다. 이는 여전히 시세 대비 15~20% 저렴한 수준으로, 충분한 투자 메리트가 있습니다.

맺음말: 전문가의 조언

흥덕마을 13단지 경남아너스빌의 이 물건은 최고층 프리미엄, 골프장 인접 입지, 48평 대형 평수라는 매력적인 요소를 갖추고 있으며, 시세 대비 매우 저렴한 가격에 나온 특별한 투자 기회입니다.

다만 임차보증금 승계 문제가 있어 단순히 최저가만 보고 접근하기보다는, 총 투자금액과 장기적인 투자 수익을 계산해보는 신중한 접근이 필요합니다. 권리관계가 복잡한 만큼, 입찰 전 반드시 전문가의 상세한 권리분석을 받아보시기 바랍니다.

용인 지역의 지속적인 발전 가능성과 대형 평수에 대한 안정적인 수요를 고려할 때, 장기 투자 관점에서 매력적인 물건으로 평가됩니다. 모두의경매는 이 물건에 대한 추가 정보나 권리분석이 필요하신 분들을 위해 상세한 상담을 제공해 드리고 있으니 언제든 문의해 주시기 바랍니다.