숙지산 조망권과 화서초교가 만나는 화서역블루밍푸른숲 33평형 특별 매물

안녕하세요, 모두의경매입니다. 오늘은 수원시 팔달구 화서동에 위치한 화서역블루밍푸른숲 아파트의 33평형 경매 물건을 심층 분석해드리려고 합니다. 현재 1회 유찰 상태로 4억대에 낙찰 가능한 이 매물은 실거주와 투자 모두에서 눈여겨볼만한 기회입니다.

화서초 걸어서 3분, 숙지산 숲세권 블루밍푸른숲 아파트

경매 물건의 기본 개요

수원시 팔달구 화서동 250-4에 위치한 화서역블루밍푸른숲 104동 901호는 현재 경매로 나온 물건으로, 수원지방법원 경매19계에서 진행 중입니다. 사건번호는2024타경51518이며, 다음 입찰일은2025년 4월 21일입니다.

구분 내용 물건 위치 경기도 수원시 팔달구 화양로50번길 30, 104동 901호 전용면적 84.94㎡(25.69평) 분양면적 109.09㎡(33평형) 감정가 586,000,000원 최저입찰가 410,200,000원(감정가의 70%) 입찰보증금 41,020,000원(최저가의 10%) 유찰 횟수 1회 단지의 주요 특징과 입지 환경

화서역블루밍푸른숲 아파트는 2009년 6월 준공된 벽산건설의 대단지 아파트로, 총 31개동 1,744세대의 규모를 자랑합니다. 세대당 주차대수는 1.13대로 주차 여건이 양호하며, 지역 난방(열병합식)을 사용해 난방비 부담이 적은 편입니다.

단지는 숙지산과 숙지공원으로 둘러싸여 있어 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 주변에는 화서초등학교(도보 3분), 숙지초중고, 화양초, 영복여중고, 수원여고 등 명문학군이 밀집해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한 화서시장, 스타필드수원, 트레이더스홀세일클럽, 노천극장, 화서다사도서관 등 다양한 편의시설과 인접해 있습니다.

공간 활용도 높은 33평형 실내 구조와 설비 환경

9층 남향 코너 세대의 채광과 조망 장점

본 경매 물건은 총 18층 건물 중 9층에 위치한 33평형 아파트로, 방 3개와 욕실 2개를 갖추고 있어 3~4인 가구에 적합한 구조입니다. 주방과 거실, 그리고 넉넉한 발코니 공간까지 갖추어 실용적인 공간 구성을 보여줍니다.

철근콘크리트 구조에 평슬래브 지붕으로 견고하게 지어졌으며, 외벽은 몰탈 위 페인트와 석재 마감이 되어 있고, 내벽은 벽지도배와 타일로 마감되었습니다. 창호는 하이샷시창호로 단열성이 양호합니다.

아파트 설비 현황 및 관리비 정보

단지 내에는 기본적인 위생설비, 급배수 설비, 옥내소화전설비가 완비되어 있으며, 승강기설비, 주차장설비, 무인택배함, CCTV보안설비, 공동현관자동문 등 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 관리비는 30~42만원대로 33평형 기준 적정 수준입니다.

급매가 대비 1억 이상 저렴한 놓치기 아까운 가격 기회

주변 시세 및 실거래가 분석

현재 화서역블루밍푸른숲 아파트의 33평형 급매물 가격은 약 5억 2천만원 선이며, 최근 실거래가는 5억원 중반대를 형성하고 있습니다. 반면 이번 경매 물건의 최저입찰가는 4억 1,020만원으로, 시세 대비 약 1억원 이상의 가격 차이를 보이고 있어 매력적인 투자 기회입니다.

구분 금액 비고 최저입찰가 410,200,000원 감정가의 70% 급매가 520,000,000원 약 1억원 차이 시세(평균) 550,000,000원 약 1억 4천만원 차이 투자 수익성 분석

최저입찰가 4억 1,020만원에 낙찰받을 경우, 약 1억원 이상의 시세차익을 기대할 수 있습니다. 임대 수익률 측면에서도 월세 기준 130~150만원대 임대가 가능하여 연 3.8~4.4% 수준의 임대 수익률을 예상할 수 있습니다.

권리관계 분석 및 입찰 전 체크포인트

등기부등본 및 임차인 현황

법원 현황조사에 따르면 현재 소유자 세대만 등재되어 있으며, 그 외 다른 세대는 등재되어 있지 않습니다. 다만 현황조사 당시 폐문으로 인해 실제 점유 상태를 확인하지 못했으므로, 입찰 전 정확한 점유 상태 확인이 필요합니다.

입찰 전 확인해야 할 사항들

이 물건에 입찰하기 전에 반드시 확인해야 할 사항은 다음과 같습니다:

1.점유 현황: 현재 소유자 또는 임차인의 실제 점유 상태와 명도 조건

2.관리비 체납 여부: 체납된 관리비가 있을 경우 낙찰자가 부담해야 함

3.권리관계: 등기부등본 상 추가 권리자 존재 여부

4.현장 방문: 실제 물건 상태 및 하자 여부 확인

실거주 8점, 투자 7점의 높은 활용가치를 지닌 매물

화서역블루밍푸른숲 아파트의 장단점 분석

장점:

- 우수한 교육 환경: 화서초 도보 3분, 명문학군 밀집

- 쾌적한 자연환경: 숙지산과 공원으로 둘러싸인 환경

- 교통 접근성: 화서역 도보 가능, 버스 노선 다수

- 대단지 아파트의 안정적인 관리 시스템

- 시세 대비 1억원 이상 저렴한 가격

단점:

- 2009년 준공으로 최신 아파트에 비해 노후화

- 점유 상태 미확인으로 명도 관련 추가 비용 발생 가능성

- 주차장이 세대당 1.13대로 최근 트렌드에 비해 부족할 수 있음

수익성 및 미래가치 전망

화서역블루밍푸른숲 아파트는 수원시의 안정적인 주택 수요와 우수한 학군, 편리한 교통 접근성을 바탕으로 미래 가치를 유지할 것으로 전망됩니다. 특히 최저입찰가 4억 1,020만원은 주변 시세보다 크게 저렴하여, 향후 리모델링 등을 통해 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

최종 평가: 이런 분들께 추천하는 실거주형 투자 매물

항목별 매물 평가점수

평가 항목 점수 평가 근거실거주 적합도8/10우수한 학군, 쾌적한 환경, 편리한 교통, 33평형 실용적 구조투자 수익성7/10시세차익 1억 이상 기대, 연 3.8~4.4% 임대수익률권리 안정성8/10소유자 외 등재 세대 없음, 점유상태 확인 필요가격 경쟁력9/10시세 대비 20% 이상 저렴한 가격미래 가치7/10우수한 입지, 학군, 대단지 프리미엄 유지 가능성 추천 대상과 입찰 전략

이 매물은 다음과 같은 분들께 특히 추천합니다:

1.자녀 교육을 중시하는 3~4인 가구: 화서초 도보 3분, 우수 학군 혜택

2.안정적인 투자 수익을 원하는 투자자: 시세차익 + 임대수익 동시 기대

3.가성비 높은 중형 아파트를 찾는 분: 33평형 실용적 구조, 시세보다 저렴한 가격

입찰 전략:현재 최저입찰가가 시세 대비 상당히 저렴하므로, 경쟁이 예상됩니다. 시세의 80~85% 수준인 4억 4천만원~4억 7천만원 사이에서 입찰하는 것이 적절해 보입니다. 다만 입찰 전 점유 상태와 관리비 체납 여부를 반드시 확인하고, 낙찰 후 잔금 마련을 위한 대출 가능 여부도 미리 체크하시기 바랍니다.

마치며: 화서역블루밍푸른숲, 가성비와 학군을 모두 잡은 매력적인 선택

수원시 팔달구 화서동에 위치한 화서역블루밍푸른숲 33평형 아파트는 우수한 교육환경과 쾌적한 주거여건, 그리고 시세 대비 저렴한 가격으로 실거주와 투자 양쪽 모두에서 높은 가치를 지닌 물건입니다. 특히 화서초등학교가 도보 3분 거리에 있어 자녀 교육을 중시하는 가구에게 더욱 매력적인 선택이 될 것입니다.

다만 경매 물건의 특성상 반드시 사전 조사와 전문가 상담을 통해 권리관계와 점유 상태를 확인하신 후 입찰에 참여하시기 바랍니다. 2025년 4월 21일 입찰일까지 충분한 시간이 있으니, 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고 신중하게 결정하시길 권장드립니다.