화성시 산척동 대지경매 - 50% 할인된 인접도로 확보된 258평방미터 투자용 나대지

안녕하세요, 부동산 경매 전문가 박경매입니다. 오늘은 경기도 화성시 산척동에 위치한 매력적인 대지 경매 물건을 소개해드리려고 합니다. 2차 유찰되어 감정가의 약 49% 수준인 5억 5천만 원대에 낙찰 가능한 이 물건은 인근 청림초등학교와 가까우며 정방형의 평탄한 지형을 갖추고 있어 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

청림초등학교 인근에 위치한 258㎡ 주거용 토지 경매 진행 중

이 물건은 수원지방법원 경매 17계에서 진행 중인 화성시 산척동 693-4번지 대지 경매입니다. 현재 2회 유찰된 상태로,2025년 3월 11일(화) 오전 10시에 3차 입찰이 진행될 예정입니다. 원래 감정가는 11억 3,895만 원이었지만, 현재 최저입찰가는5억 5,808만 원(감정가의 49%)으로 책정되어 있습니다.

물건의 기본 정보는 다음과 같습니다:

완벽한 8m 도로 접도율과 평탄한 정방형지의 활용가치

서측 8m 도로 접면과 생활 편의시설이 갖춰진 주거지대

이 대지는 화성시 산척동 청림초등학교 북동쪽에 위치하고 있습니다. 서쪽으로 폭 약 8m 포장도로와 바로 접하고 있어 차량 접근성이 매우 좋습니다. 주변은 단독주택과 주거용 나대지가 혼재된 전형적인 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

현장 조사에 따르면 이 토지는 인접 필지 및 도로와 비교했을 때고저차 없이 평탄한 정방형지형을 갖추고 있어 건축이나 개발에 용이합니다. 현재는 나대지 상태로, 별도의 철거비용 없이 바로 활용 가능한 장점이 있습니다.

교통 및 생활 인프라 현황

이 물건까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 청림초등학교가 가까이 있어 자녀 교육에도 좋은 입지를 갖추고 있습니다. 주변에 기본적인 생활 편의시설이 갖춰져 있어 주거지로서의 가치도 양호합니다.

화성시 산척동 토지 시세 분석

주변 지역 대비 평당 72만원 저렴한 투자 기회

현재 화성시 산척동 일대의 대지 시세를 분석해보면, 위치와 도로 접면 상태에 따라 다소 차이가 있으나 평당 800만원~950만원 선에서 거래되고 있습니다. 이 물건의 경우 최저입찰가 기준으로 계산하면평당 약 718만원으로, 주변 시세보다 약 10~25% 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 기회입니다.

특히 서측으로 8m 도로에 직접 접하는 좋은 입지 조건을 고려하면, 현재의 입찰가는 매우 경쟁력 있는 수준입니다. 토지 면적 257.1㎡(약 77.8평)는 단독주택이나 다가구주택 건축에 적합한 규모로, 활용 가능성이 다양합니다.

권리분석 및 법적 상태

깔끔한 권리관계로 낙찰 후 명확한 소유권 확보 가능

현장 조사 결과에 따르면 이 물건은 현재 소유자나 점유자를 만나지 못했으나, 등기부 분석 결과 특별한 권리 제한이나 복잡한 권리관계는 없는 것으로 확인됩니다. 낙찰 후에는 민사집행법에 따라 말소기준권리 이하의 채권들은 모두 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 상태의 등기를 이전받을 수 있습니다.

다만 입찰 전 정확한 권리관계 확인을 위해 등기부등본과 현황조사서를 면밀히 검토하고, 가능하다면 현장 방문을 통해 실제 점유 상태를 확인하는 것이 좋습니다.

투자가치 분석 - 개발 또는 분양 시 1.5억 이상 시세차익 기대

다양한 활용 방안으로 높은 미래가치 확보 가능

이 대지의 주요 장단점을 분석하면 다음과 같습니다:

투자 매력 포인트

1. 가격 경쟁력- 감정가의 49% 수준인 최저입찰가는 주변 시세보다 10~25% 저렴하여 시세차익 가능성이 높습니다.

2. 우수한 접근성- 서측 8m 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이하고 개발 시 추가 도로 확보 비용이 불필요합니다.

3. 평탄한 정방형 지형- 고저차 없는 평탄한 지형으로 건축 시 추가 토목공사 비용을 절감할 수 있습니다.

4. 다양한 개발 가능성- 단독주택, 다가구주택, 빌라 등 다양한 주거시설로 개발 가능하며, 주변 인프라를 고려할 때 분양성도 양호할 것으로 예상됩니다.

고려해야 할 사항

1. 현황 조사 미확인- 현장 조사 시 소유자나 점유자를 만나지 못해 정확한 점유 상태를 확인하지 못했습니다. 입찰 전 추가 현장 방문이 필요합니다.

2. 개발 비용- 주택 건축 시 공사비와 각종 인허가 비용이 추가로 필요합니다. 사전에 개발 계획에 맞는 예산 계획을 세워야 합니다.

수익성 분석

이 대지에 다가구주택이나 소형 빌라를 건축할 경우, 현재의 화성시 산척동 임대 시장과 분양 시세를 고려하면 다음과 같은 수익을 기대할 수 있습니다:

최종평가 - 정방형 토지와 우수한 접도율의 산척동 나대지, 투자 매력도 7.5점

항목별 평가

이런 분들께 추천합니다

1. 소규모 주택사업자- 다가구주택이나 소형 빌라를 개발하려는 소규모 개발업자에게 적합합니다.

2. 중장기 투자자- 토지를 보유하며 화성시의 개발에 따른 가치 상승을 기대하는 중장기 투자자에게 적합합니다.

3. 주택 건축 계획이 있는 개인- 넓은 면적과 좋은 입지 조건을 활용해 개인 주택을 건축하려는 분에게도 좋은 기회입니다.

6억원 이내로 제안하는 입찰 전략

이 물건은 2차 유찰 후 3차 입찰이 진행되는 상황으로, 최저가가 크게 낮아졌습니다. 입찰 가격 전략은 다음과 같이 제안합니다:

권장 입찰가: 5억 8,000만원 ~ 6억원(최저가의 104~107%)

이 물건은 가격 매력도가 높아 경쟁이 예상되지만, 아직 코로나19 이후 부동산 시장의 불확실성이 남아있어 큰 폭의 상승은 제한적일 것으로 예상됩니다. 최저가보다 약 2,200만원~4,200만원 높게 입찰하면 경쟁에서 우위를 점할 가능성이 높습니다.

마무리 - 8m 도로에 접한 평탄한 화성시 산척동 대지, 49% 할인된 가격에 만나보세요

오늘 소개해 드린 화성시 산척동 대지는 감정가의 49% 수준인 5억 5,808만원에 입찰 가능한 매력적인 투자 기회입니다. 서측 8m 포장도로와 접한 접근성과 평탄한 정방형 지형은 이 물건의 큰 장점이며, 청림초등학교 인근의 양호한 주거환경은 향후 개발 시 분양성을 높여줄 요소입니다.

입찰 예정인 2025년 3월 11일까지는 충분한 시간이 있으므로, 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 주변 환경과 현재 상태를 직접 확인하시기 바랍니다. 또한 법원 경매는 항상 불확실한 요소가 있을 수 있으니, 전문가의 도움을 받아 권리관계를 정확히 파악하는 것도 중요합니다.

투자 목적이든 직접 주택 건축 목적이든, 이 물건은 현재의 가격과 조건을 고려할 때 충분한 경쟁력을 갖춘 매물로 평가됩니다. 좋은 기회를 놓치지 마시고, 신중한 판단과 준비로 성공적인 경매 참여가 되시길 바랍니다.