남산 조망이 가능한 고양 향동지구 프리미엄 아파트 - DMC호반베르디움더포레4단지

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 고양시 덕양구 향동동에 위치한 '디엠씨호반베르디움더포레4단지' 아파트 경매 물건을 소개해드립니다. 현재 1회 유찰되어 70% 가격에 입찰 가능한 이 물건은 2019년에 준공된 호반건설의 신축 아파트로, 향동지구 내 우수한 입지를 자랑합니다.

호반건설이 지은 향동지구 랜드마크, 더포레4단지 34평형

경매 기본 정보

이번 경매 물건은 의정부지방법원 고양지원에서 진행되는 2023타경6396 사건으로, 9월 3일(수) 오전 10시에 입찰이 예정되어 있습니다. 2회차 진행 중이라 최저가는 감정가의 70%인 6억 3천만원, 입찰 보증금은 6,300만원입니다.

물건의 규모는 대지권 56.3㎡(17평), 건물 전용면적 84.9㎡(25.7평)으로 전형적인 34평형 아파트입니다. 방 3개, 욕실 2개의 구조로 가족 거주에 적합한 중형 평수입니다.

자연과 편의시설을 모두 누리는 고양 향동지구의 핵심 입지

쾌적한 주거환경과 우수한 단지 설계

디엠씨호반베르디움더포레4단지는 2019년에 입주를 시작한 비교적 신축 단지로, 총 10개동 970세대 규모의 대단지입니다. 단지 내 커뮤니티 시설이 풍부하고 세대당 1.5대 이상의 넉넉한 주차 공간을 갖추고 있어 현대적인 아파트 생활의 모든 편의를 누릴 수 있습니다.

본 물건은 409동 7층에 위치하여 전면에 건물 가림이 없고 남동향 배치로 일조와 채광 조건이 우수합니다. 단지 내 공원과 뒤편으로는 물향기공원 조망이 가능한 우수한 전망을 자랑합니다.

편리한 교통과 풍부한 생활 인프라

향동지구는 서울 인접지역으로 상암 DMC, 마곡지구로의 접근성이 뛰어납니다. 강변북로, 자유로를 통해 서울 도심으로의 이동이 수월하며, 향후 고양은평선(고양시청역-새절역) 개통 시 대중교통 접근성이 더욱 개선될 예정입니다.

주변에는 향동숲내초, 향동초, 향동중, 향동고 등 각급 학교가 고루 갖춰져 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 특히 향동고가 단지 인접해 있어 자녀의 안전한 등하교가 가능합니다.

단지 인근에는 은부산, 향동천, 향동공원, 물향기공원이 위치하여 주거 환경이 쾌적하며, 향동 중심상업지구에는 다양한 편의시설이 자리해 일상생활에 불편함이 없습니다.

시세 대비 2.5억 이상 저렴한 투자 기회

실거래가와 시세 분석

이 물건의 시장 가치를 정확히 파악하기 위해 최근 실거래 사례와 시세를 면밀히 분석해보겠습니다.

KB부동산과 한국부동산원 시세 정보에 따르면, 이 아파트의 현재 매매시세는 8억 5천만원~9억 3천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 또한 전세시세는 5억~5억 5천만원 정도로 전세가율은 약 59%로, 안정적인 임대수익이 기대됩니다.

현재 최저입찰가 6억 3천만원은 시세 대비 2억 2천만원~3억원 가량 저렴한 가격으로, 약 30% 할인된 금액에 낙찰받을 수 있는 기회입니다.

권리관계와 점유 현황

등기부 현황 분석

이 경매는 채권액 약 4억 8천만원의 하나은행이 신청한 임의경매 사건입니다. 등기부상에는 여러 근저당권과 가압류가 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리인 하나은행 근저당(2019년 10월 7일 설정) 이후 설정된 것으로 낙찰자는 이를 인수할 필요 없이 소멸됩니다.

점유 및 관리비 현황

법원 조사에 따르면 현재 소유자가 점유하고 있는 것으로 확인되며, 2024년 5월 기준으로 관리비 미납은 없는 것으로 보고되었습니다. 낙찰 후 소유자는 인도명령 대상자로, 비교적 원활한 인도가 가능할 것으로 예상됩니다.

임차인이나 기타 제3자의 권리신고는 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보이며, 단지 관리상태도 양호하여 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

투자 가치 분석과 전략

높은 시세차익과 안정적인 임대 수익률

이 물건은 현재 시세 대비 약 30% 할인된 가격에 매입 가능하며, 약 2억 5천만원의 즉각적인 시세차익을 기대할 수 있습니다. 또한 전세가율이 약 59%로 안정적이어서, 전세 임대 시 4.8% 내외의 연 수익률을 기대할 수 있습니다.

최근 고양시 향동지구의 부동산 가격은 상승세를 보이고 있어 중장기적 가치 상승도 기대할 수 있습니다. 특히 향후 고양은평선 개통 시 교통 편의성이 개선되면서 추가적인 가치 상승 요인이 있습니다.

입찰 전략 및 자금 계획

현재 최저입찰가 6억 3천만원에 시세 대비 할인율이 높아 경쟁이 예상되므로, 적극적인 입찰 전략이 필요합니다. 지역 내 유사 물건의 낙찰가율(80~85%)을 고려하면, 7억 2천만원~7억 6천만원 수준의 입찰가 제시가 필요할 수 있습니다.

자금 계획은 다음과 같이 수립할 수 있습니다:

종합 평가 및 추천

항목별 투자 가치 평가

추천 대상과 주의사항

이 물건은 다음과 같은 분들께 특히 추천드립니다:

1. 실거주 목적의 중산층 가족: 3룸 구조로 자녀가 있는 가족에게 적합하며, 우수한 교육환경과 쾌적한 생활환경을 원하는 분들

2. 안정적인 임대수익을 원하는 투자자: 전세가율이 안정적이고 입지가 우수하여 공실 위험이 적음

3. 시세차익을 노리는 중장기 투자자: 현재 할인된 가격에 매입 후 향후 교통 개선 등의 호재를 통한 가치 상승을 기대할 수 있음

다만, 입찰 전에는 다음 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다:

- 최근 실거래 동향과 경쟁 입찰자 현황 체크

- 법원에 현장 임장 신청을 통한 내부 상태 확인

- 경매 대출 가능 여부 및 한도 사전 확인

맺음말

경기도 고양시 향동동 디엠씨호반베르디움더포레4단지는 2019년 준공된 신축 아파트로, 우수한 입지와 단지 환경을 갖추고 있습니다. 현재 1회 유찰 상태로 시세 대비 약 30% 할인된 가격에 입찰 가능하여 높은 투자 가치를 지니고 있습니다.

권리관계도 비교적 깔끔하고 점유 상황이 명확하여 낙찰 후 명도 문제 발생 가능성이 낮습니다. 실거주와 투자 모두에 적합한 이 물건은 9월 3일 입찰을 앞두고 있으니, 관심 있으신 분들은 충분한 사전 조사와 준비를 통해 좋은 기회를 놓치지 마시기 바랍니다.

모두의경매는 항상 여러분의 성공적인 부동산 투자를 응원합니다. 추가 문의사항이나 자세한 상담이 필요하시면 언제든지 연락주세요. 감사합니다.