일산 강선마을 전세 위험 속 기회 - 6억 임차권까지 살펴본 투자 분석

안녕하세요, 모두의경매입니다. 경기도 고양시 일산서구 주엽동에 위치한 강선마을2단지 경남아파트는 감정가 6억7,700만원의 30평대 아파트가 최저입찰가 2억3,221만원(감정가 34%)으로 나온 경매물건입니다. 하지만 이 놀라운 가격 뒤에는 전세보증금 6억 3천만원이라는 큰 변수가 숨어 있습니다. 과연 이 물건은 위험일까요, 기회일까요?

매력적인 가격과 위험이 공존하는 일산 주엽동 강선마을 30평 급매물

경매 기본 정보

이 물건은 의정부지방법원 고양지원에서 진행 중인 2023타경79325 사건으로, 2025년 4월 29일에 입찰이 진행됩니다. 현재 3회 유찰 상태로, 감정가 6억7,700만원에서 34% 수준인 2억3,221만원까지 최저입찰가가 하락했습니다. 입찰보증금은 최저가의 10%인 2,322만원이 필요합니다.

구분 내용 소재지 경기도 고양시 일산서구 강선로 116, 201동 1202호(주엽동) 사건번호 2023타경79325 전용면적 101.88㎡(30.82평) 대지권 60.14㎡(18.19평) 감정가 677,000,000원 최저입찰가 232,211,000원(감정가의 34%) 유찰횟수 3회 입찰일시 2025년 4월 29일(화) 10:00 해당 물건은 1994년 10월에 준공된 강선마을2단지 경남아파트 201동 12층에 위치한 전용면적 101.88㎡(30.82평) 아파트입니다. 진입과 퇴거가 자유로운 계단식 구조이며, 지역난방 방식을 사용합니다.

우수한 입지와 생활 인프라를 갖춘 강선마을 아파트의 특징

교통·교육·생활 인프라의 트리플 프리미엄

강선마을2단지는 일산 주엽동의 핵심 입지에 위치해 있습니다. 지하철 3호선 주엽역까지 도보로 약 8분(680m) 거리에 있어 서울 접근성이 좋고, 경의중앙선 일산역도 도보 10분 내외로 이용 가능합니다.

교육 환경도 우수한데, 문화초등학교가 단지에서 169m 거리에 위치해 있어 도보 통학이 가능하고, 신일중학교(688m)와 다수의 고등학교도 도보권에 있습니다. 학군이 좋은 지역으로 평가받고 있어 자녀 교육에 관심이 많은 가정에게 적합합니다.

생활 편의시설 면에서도 강점이 있습니다. 아파트 주변에 대형마트, 병원, 공원, 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활이 편리합니다. 특히 백화점과 쇼핑몰도 가까운 거리에 위치해 있어 쇼핑과 여가 활동도 손쉽게 즐길 수 있습니다.

시세 대비 놀라운 할인율, 그러나 6억 전세보증금 위험성 확인 필요

주변 시세와 최근 실거래가 분석

강선마을2단지의 101.88㎡ 타입은 최근 실거래가를 보면 6억 초중반대에 거래되고 있습니다. 2024년 12월 31일에는 11층 아파트가 5억 9,500만원에 거래되었고, 2023년 12월에는 13층 아파트가 6억 4,000만원에 거래된 기록이 있습니다. 이 경매 물건과 유사한 12층 위치를 고려하면 현 시세는 약 6억 500만원 정도로 추정됩니다.

날짜 면적 층수 거래가격 2024년 12월 31일 101.88㎡ 11층 5억 9,500만원 2023년 12월 4일 101.88㎡ 13층 6억 4,000만원 2024년 10월 2일 101.88㎡ 3층 6억 4,500만원 KB시세 기준으로도 해당 아파트는 호가 기준 5억 8,500만원~6억 4,000만원 사이에 형성되어 있어, 감정가인 6억 7,700만원은 다소 높게 산정된 것으로 보입니다.

따라서 최저입찰가 2억 3,221만원은 시세 대비 약 60~65% 할인된 가격이라고 볼 수 있습니다. 그러나 이렇게 큰 할인율은 이 물건이 가진 권리관계 위험을 반영한 것입니다.

경매의 핵심, 위험한 권리관계와 전세보증금 분석

6억 3천만원 전세보증금과 인수 위험

이 물건의 가장 큰 위험 요소는 임차권등기입니다. 2023년 10월 13일에 등기된 임차권에는 보증금 6억 3,000만원, 전입일 2021년 9월 30일, 확정일자 2022년 3월 16일로 기록되어 있습니다. 이 임차인은 현재 실제 거주 중이며, 이 임차권은 낙찰자에게 대항력이 있습니다.

말소기준권리는 2022년 8월 1일 설정된 근저당권(엔씨파이낸스대부)으로, 채권액은 6,370만원입니다. 이후 2022년 10월 28일에는 5,422만원의 가압류가 설정되었으나, 이 모든 권리는 낙찰 시 소멸됩니다. 단, 임차권은 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

만약 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 않으면, 낙찰자는 잔액을 인수해야 합니다. 현재 최저입찰가 2억 3,221만원으로 낙찰된다면, 선순위 권리들이 모두 변제되고 남은 금액이 임차보증금 6억 3천만원보다 크게 적을 것이므로, 약 4억 원 가량의 전세보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

등기 내용 날짜 금액 근저당권(말소기준) 2022.08.01 63,700,000원 가압류 2022.10.28 54,226,777원 임차권등기 2023.10.13 630,000,000원 전입일/확정일자 2021.09.30 / 2022.03.16 - 이 물건의 권리관계는 다소 복잡하고 위험하기 때문에, 낙찰가격이 크게 할인된 것입니다. 전세보증금 인수 위험과 실제 거주 중인 임차인으로 인한 명도 문제까지 고려해야 합니다.

투자 분석: 위험을 감수할 만한 가치가 있는 매물인가?

실제 투자 비용과 수익성 시나리오

이 물건의 투자 가치를 정확히 판단하기 위해서는 총투자비용과 향후 수익 가능성을 계산해야 합니다.

시나리오 1: 최저가 낙찰 + 전세금 인수

• 낙찰가: 2억 3,221만원
• 전세금 인수: 약 4억원 (배당 후 잔액 추정)
• 총 투자비용: 약 6억 3,221만원
• 명도비용, 체납관리비 등 추가비용 별도

시나리오 2: 경쟁 입찰 발생 시

• 낙찰가: 3억원 가정
• 전세금 인수: 약 3억 3천만원 (배당 후 잔액 추정)
• 총 투자비용: 약 6억 3천만원
• 명도비용, 체납관리비 등 추가비용 별도

두 시나리오 모두 총 투자비용은 시세(약 6억 500만원)와 비슷하거나 약간 높을 수 있습니다. 따라서 순수 가격 관점에서는 큰 메리트가 없어 보입니다. 그러나 향후 시세 상승 가능성과 임대 수익률을 함께 고려해야 합니다.

일산 지역은 향후 GTX A노선 개통 등의 호재가 있어 장기적으로 가치 상승이 기대됩니다. 또한 현재 임차인이 퇴거한 후 새로운 임대 계약을 통해 5% 내외의 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

명도 문제와 투자 전략

임차인 퇴거 협상과 사전 준비사항

이 물건의 가장 큰 과제는 현재 거주 중인 임차인의 퇴거 문제입니다. 법적으로는 낙찰자가 임차인에게 계약종료를 통지하고 명도를 요청할 수 있지만, 실제로는 임차보증금을 돌려주지 않으면 퇴거를 거부할 가능성이 높습니다.

따라서 다음과 같은 전략을 고려해볼 수 있습니다:

1. 협상을 통한 합의 퇴거: 임차인과의 대화를 통해 일부 인센티브 제공 등으로 원만한 퇴거 유도
2. 새로운 임차인 찾기: 새 임차인을 통해 기존 전세보증금을 대체하는 방법
3. 임차인을 유지하면서 차액만 지불: 현 임차인과 재계약하고 시세에 맞게 조정

어떤 전략을 선택하든, 입찰 전에 명도 비용과 시간을 충분히 고려해야 합니다. 최악의 경우 법적 절차를 통한 강제집행까지 고려해야 할 수 있으며, 이 과정에서 추가 비용과 시간이 소요됩니다.

또한 입찰 전에 반드시 아파트 관리사무소를 방문하여 체납 관리비 현황을 확인하는 것이 좋습니다. 경매 낙찰자는 관리비 중 공용부분에 대한 체납금은 인수해야 하기 때문입니다.

최종 평가 및 입찰 전략

강선마을 아파트 경매 - 전문가의 종합 점수표

평가 항목 점수 코멘트 실거주 적합도 2.5/10 6억 3천만원 전세금 인수와 명도 문제로 즉시 거주 어려움 투자 적합도 5.0/10 총 투자비용이 시세와 유사하여 단기 차익 어려움, 장기 투자 관점 필요 권리 안정성 3.0/10 전세보증금 인수 위험이 크고 명도 절차 복잡 입지 우수성 8.5/10 교통, 학군, 생활 인프라 모두 우수한 일산 핵심 위치 미래 가치 7.5/10 GTX 개통 등 향후 교통 개선으로 가치 상승 가능성 종합 점수 5.3/10 권리 위험성이 높으나 장기 투자자에게 기회될 수 있음 추천 대상 및 입찰 전략

추천 대상:

• 부동산 경매 경험이 풍부하고 권리관계 정리에 자신 있는 투자자
• 최소 6억 이상의 현금 동원력을 갖춘 장기 투자자
• 임대 사업을 목적으로 하는 투자자 (퇴거 후 재임대 가능)

비추천 대상:

• 실거주 목적의 일반 구매자
• 경매 경험이 부족한 초보 투자자
• 단기 시세차익을 노리는 투자자

입찰 전략:

1. 최저가보다 약간 높은 2억 5천만원~3억원 수준에서 입찰 검토
2. 사전에 임차인 접촉을 통해 퇴거 가능성 및 조건 탐색
3. 대출 가능 여부 및 한도를 사전에 확인하여 자금 계획 수립
4. 아파트 관리비 체납 여부 확인 및 관리사무소 방문 필수

투자 결정 전 반드시 확인해야 할 사항들

강선마을2단지 경남아파트 경매 물건은 저렴한 입찰가에 비해 복잡한 권리관계와 높은 위험성을 가지고 있습니다. 이 물건에 투자를 고려하신다면 다음 사항을 반드시 확인하세요:

1. 권리분석 전문가 상담: 임차보증금 인수 범위와 위험성 정확히 파악
2. 현장 방문: 최소 2회 이상 현장을 방문하여 건물 상태 및 주변 환경 확인
3. 관리비 체납 내역: 관리사무소 방문하여 체납 관리비 확인
4. 임차인 상황 파악: 가능하다면 임차인 접촉을 통해 퇴거 의향 타진
5. 자금 계획: 낙찰금 외에 전세보증금 인수, 명도비용, 리모델링 비용 등 종합 검토

전세보증금 6억 3천만원이 있는 이 물건은 단순히 저렴한 가격만으로 판단하기보다는, 권리관계 정리 후 예상되는 총비용과 향후 수익성을 종합적으로 판단하는 것이 중요합니다. 특히 임차인 명도 문제는 시간과 비용이 많이 소요될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

일산의 핵심 지역에 위치한 우수한 입지 조건을 고려할 때, 장기 투자 관점에서는 기회가 될 수 있으나, 단기적인 수익을 기대하기는 어려운 물건입니다. 경매 경험이 풍부하고 권리관계 정리에 자신 있는 투자자라면 검토해볼 만한 물건이라고 할 수 있습니다.

마무리: 위험과 기회의 균형점을 찾아서

강선마을2단지 경남아파트 경매 물건은 단순히 '저렴하게 살 수 있는 기회'가 아니라, '위험과 기회가 공존하는 복잡한 투자 사례'입니다. 6억 3천만원이라는 높은 전세보증금과 명도 문제를 어떻게 해결할지가 이 물건의 투자 성패를 좌우할 것입니다.

부동산 경매에서는 항상 저렴한 가격 이면에 숨겨진 위험요소가 있다는 점을 명심하셔야 합니다. 입찰 전 충분한 사전조사와 전문가 상담을 통해 모든 위험요소를 파악하고, 자신의 투자 역량과 목표에 맞는 전략을 수립하시기 바랍니다.

결국 이 물건은 위험을 감수할 준비가 되어 있고, 장기적인 투자 관점을 가진 경험 많은 투자자에게 적합한 물건이라고 할 수 있습니다. 언제나 그렇듯, 경매 시장에서는 철저한 준비와 신중한 판단이 성공적인 투자의 열쇠입니다.