분당 신도시 금곡동 청솔마을 주공9단지 - 저평가된 통합재건축 기대 단지!

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 성남시 분당구 금곡동에 위치한 청솔마을 주공9단지 아파트 경매 물건을 분석해드리려고 합니다. 미금역 도보권의 알짜 입지에 통합재건축 추진중인 매력적인 물건이니 함께 살펴볼까요?

매력적인 가격으로 나온 1995년 준공 분당 아파트

해당 물건은 경기도 성남시 분당구 금곡동 133, 청솔마을 904동 1202호에 위치한 아파트입니다. 감정가 7억 6천만원, 최저가 7억 6천만원(100%)으로 시작하는 신건 경매물건입니다. 입찰일은 2026년 1월 5일이며, 입찰보증금은 7,600만원(10%)입니다.

분당 신도시의 중심, 미금역 도보권 청솔마을 9단지

1995년 현대산업개발이 지은 대단지 아파트

청솔마을 주공9단지는 1995년 9월 준공된 현대산업개발의 아파트로, 총 6개동 1,020세대의 대단지입니다. 최고 층수는 20층이며, 해당 물건은 904동 12층에 위치해 있습니다. 전용면적 42.84㎡(분양면적 60㎡, 약 18평형)의 소형 평수로, 1~2인 가구나 신혼부부, 투자용으로 적합한 사이즈입니다.

미금역 인근 입지와 풍부한 생활 인프라를 갖춘 생활환경

신분당선, 수인분당선 이용 가능한 편리한 교통환경

청솔마을 주공9단지는 신분당선과 수인분당선이 교차하는 미금역을 도보로 이용할 수 있는 우수한 입지를 자랑합니다. 미금역 주변으로 상권이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리하고, 서울 강남권으로의 접근성도 뛰어납니다. 또한 분당 중심지인 서현역까지도 지하철로 한 정거장 거리에 불과합니다.

교육 환경도 우수한데, 길 건너편에 청솔초등학교가 위치해 있어 자녀 교육에도 유리합니다. 단지 인근으로 탄천이 흐르고 있어 산책이나 운동을 즐기기에도 좋은 환경을 갖추고 있습니다.

편의시설과 교통 인프라의 조화

단지 주변으로는 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있습니다. 대형마트, 병원, 은행, 학원가 등이 인접해 있어 일상생활에 필요한 모든 것을 도보권 내에서 해결할 수 있습니다. 버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 분당-수서 간 고속화도로와 경부고속도로 진입이 용이해 자가용 이용 시에도 서울 및 수도권 각 지역으로의 이동이 수월합니다.

호재 가득한 분당 청솔마을 9단지 - 시세 분석

인근 매물과 실거래가 비교 시 20% 이상 저평가된 가격

현재 청솔마을 주공9단지의 동일 평형(18평형) 시세는 매매가 약 11억 5천만원 선에서 형성되어 있습니다. 호갱노노 기준 시세는 약 9억 5천만원, 전세 시세는 약 3억 7천만원 수준입니다. 이번 경매 물건은 감정가 7억 6천만원으로 시작하는데, 이는 현재 시세 대비 약 20% 이상 저렴한 가격입니다.

또한 주목할 점은 해당 단지의 시세가 전고점을 이미 돌파하여 역대 최고가를 기록 중이라는 점입니다. 이는 통합재건축 추진에 대한 기대감이 반영된 것으로 보입니다.

소유자 점유 중인 권리 분석 - 명도가 필요한 물건

채무자 소유자가 현재 거주 중, 낙찰 후 명도 필요

해당 물건은 현재 소유자이자 채무자인 조OO님(1939년생)이 거주하고 있는 '소유자 점유' 물건입니다. 소유자는 2015년 6월에 약 3억 1,500만원에 해당 아파트를 매수한 것으로 확인됩니다.

등기부등본 을구에는 약 5.97억원의 채권최고액 근저당이 설정되어 있으나, 임차인이 없는 소유자 점유 물건이므로 낙찰자에게는 근저당 순위나 금액이 큰 영향을 미치지 않습니다. 다만, 낙찰 후 명도 절차가 필요하므로 이에 대한 시간과 비용을 감안해야 합니다.

입찰 시 유의사항

해당 물건은 소유자가 점유 중인 물건으로, 낙찰 후 명도 절차가 필요합니다. 소유자의 연령(1939년생)을 고려하면 인도명령을 통한 강제집행보다는 적절한 협의를 통한 퇴거가 바람직할 수 있습니다. 명도비용과 시간을 감안하여 입찰 전략을 세우는 것이 좋습니다.

참고사항:입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 실제 점유 상태와 건물 상태를 확인하는 것이 중요합니다. 또한 법원에서 제공하는 권리분석은 참고용일 뿐이므로, 전문가와 상담하여 정확한 권리관계를 파악하는 것을 추천드립니다.

청솔마을 9단지의 최대 호재 - 통합재건축 추진 중

5단지, 9단지, 10단지 통합재건축으로 2,600세대 규모로 탈바꿈 예정

현재 청솔마을 9단지는 인근 5단지(474세대)와 10단지(204세대)와 함께 통합재건축을 적극적으로 추진 중입니다. 이 세 개 단지를 합쳐 약 2,600세대 규모로 탈바꿈시키는 대규모 사업을 계획하고 있습니다.

용적률 326%를 적용할 경우 약 900세대의 일반 분양분을 확보할 수 있어 사업성이 매우 뛰어난 것으로 평가받고 있습니다. 이러한 재건축 기대감은 현재 시세에도 반영되고 있으며, 노후화된 1기 신도시의 특성상 신축 아파트의 프리미엄이 매우 클 것으로 예상됩니다.

특히 해당 단지는 '노후계획도시정비 선도지구 2기'를 목표로 하고 있어, 재건축 사업이 본격화될 경우 더욱 큰 가치 상승이 기대됩니다.

주변 신축 아파트와의 가격 비교

분당 지역의 신축 아파트 시세를 살펴보면, 청솔마을 9단지 인근에 위치한 '더샵분당파크리버'(2021년 10월 준공)의 경우 34평형이 17.2억~18.5억원에 거래되고 있습니다. 또한 리모델링 예정인 '더샵분당티에르원'은 35평형 기준 분양가가 25.785억원에 달합니다.

분당에서는 신축 아파트의 공급이 제한적이어서 30:1 이상의 높은 청약 경쟁률을 기록하고 있습니다. 이런 상황을 고려할 때, 청솔마을 통합재건축 단지 역시 완공 후 상당한 가치 상승이 예상됩니다.

투자가치 분석 - 실거주 6.5점, 투자 8.5점의 매력적인 물건

통합재건축 기대감에 실거주보다 투자 가치가 더 높은 물건

해당 물건은 실거주 목적보다는 투자 목적으로 더 적합한 물건으로 판단됩니다. 18평형의 소형 평수이기 때문에 3~4인 가족이 거주하기에는 다소 협소할 수 있으며, 1995년 준공된 구축 아파트이기 때문에 시설이나 주차 문제 등이 있을 수 있습니다.

그러나 투자 관점에서는 통합재건축 기대감, 미금역 인근의 우수한 입지, 그리고 현재 시세 대비 저렴한 경매가가 큰 메리트로 작용합니다. 특히 재건축 사업이 본격화될 경우, 상당한 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

장단점 분석

수익성 분석

현재 청솔마을 주공9단지의 18평형 전세 시세는 약 3억 7천만원~4억 5천만원 수준입니다. 해당 물건을 감정가 7억 6천만원에 낙찰받는다고 가정할 경우, 전세 수익률은 약 4.9~5.9% 정도로 예상됩니다. 물론 명도비용과 리모델링 비용 등을 감안하면 실질 수익률은 이보다 낮을 수 있습니다.

그러나 장기적인 관점에서 재건축 사업이 진행될 경우, 큰 폭의 시세 상승을 기대할 수 있습니다. 주변 신축 아파트 시세를 고려하면, 재건축 완료 시 현재 시세의 2배 이상 상승할 가능성도 있습니다.

최종 평가 - 통합재건축 기대감으로 투자 가치가 높은 물건

항목별 평가

추천 대상

1. 장기 투자자: 통합재건축 완료 시점까지 기다릴 수 있는 인내심과 자금력을 갖춘 투자자에게 적합합니다.

2. 임대 사업자: 낙찰부터 재건축까지 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 임대 사업자에게도 좋은 선택입니다.

3. 1~2인 가구: 소형 평수이지만 미금역 인근의 우수한 입지를 활용하고 싶은 1~2인 가구나 신혼부부에게도 고려해볼 만한 물건입니다.

입찰 전략

해당 물건은 신건으로 첫 입찰이 예정되어 있으며, 감정가의 100%인 7억 6천만원부터 시작합니다. 만약 유찰될 경우 다음 입찰은 2026년 2월 9일에 예정되어 있으며, 최저가는 감정가의 70%인 5억 3,200만원으로 낮아집니다.

시세와 재건축 기대감을 고려했을 때, 첫 회차에서도 입찰 경쟁이 있을 것으로 예상됩니다. 그러나 소유자 점유로 인한 명도 문제가 있기 때문에, 이를 감안한 가격 전략이 필요합니다.

입찰 가격 추천: - 1회차: 감정가의 105~110% (7억 9,800만원~8억 3,600만원)- 유찰 시 2회차: 감정가의 85~90% (6억 4,600만원~6억 8,400만원)

마무리 - 통합재건축 가능성을 보고 투자하는 전략적 매물

청솔마을 주공9단지 아파트는 분당 신도시의 핵심 입지인 미금역 인근에 위치하고 있으며, 통합재건축 추진으로 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 18평형의 소형 평수이지만, 1~2인 가구나 투자 목적으로는 충분히 매력적인 물건이라고 판단됩니다.

다만, 현재 소유자가 점유 중인 물건으로 낙찰 후 명도 절차가 필요하며, 재건축까지는 상당한 시간이 소요될 수 있다는 점을 감안해야 합니다. 장기적인 관점에서 투자할 수 있는 여유 자금과 시간이 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 실제 상태를 확인하고, 재건축 추진 현황에 대한 최신 정보를 수집하는 것이 중요합니다. 또한 법률 전문가의 조언을 통해 권리관계를 정확히 파악하는 것을 권장드립니다.

분당 신도시의 중심에 위치한 이 물건은 통합재건축이라는 큰 호재를 품고 있는 매력적인 투자처가 될 수 있습니다. 장기적인 안목으로 접근한다면, 성공적인 경매 투자가 될 수 있을 것입니다.