철산래미안자이 34평 - 광명시 최고 입지 아파트, 2차 유찰로 시세보다 30% 저렴한 투자기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 광명시 철산동에 위치한 '철산래미안자이' 아파트 경매 물건을 소개해 드리겠습니다. 이번 물건은 2024타경68725 사건으로 진행 중인 서울 접근성이 뛰어난 34평형 아파트로, 1차 유찰 후 2차 입찰을 앞두고 있어 투자 기회가 열려있는 상황입니다.

광명시 최고 랜드마크, 철산래미안자이 34평 경매 특별 매물

탄탄한 브랜드 가치와 희소성 높은 대형 평형

이번에 소개해 드릴 물건은 경기도 광명시 디지털로 56(철산동 634)에 위치한 철산래미안자이 110동 2202호입니다. 전용면적 115.66㎡(약 35평), 공급면적 142㎡(약 43평)의 넓은 면적을 자랑하는 이 아파트는 2009년 삼성물산과 GS건설이 시공한 광명시의 랜드마크 아파트입니다.

감정가는 13억 5,000만원으로 책정되었으나, 1차 유찰 후 2차 최저입찰가는 9억 4,500만원(감정가의 70%)으로 설정되어 있습니다. 2025년 8월 13일 입찰을 앞두고 있는 이 물건은 시세 대비 약 30% 저렴한 가격에 낙찰 가능성이 있어 주목할 만한 투자 기회를 제공합니다.

2,072세대 대단지 프리미엄과 지하철 역세권의 편리한 생활환경

7호선 철산역 도보권, 학군·인프라 모두 갖춘 우수한 입지

철산래미안자이는 총 2,072세대, 17개동으로 구성된 대규모 단지로, 세대당 1.32대의 넉넉한 주차공간과 개별난방 시스템을 갖추고 있습니다. 특히 지하철 7호선 철산역이 도보 10~15분 거리에 있어 서울 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어납니다.

단지 바로 옆에는 철산초등학교와 철산중학교가 위치해 있어 자녀 교육 환경도 우수합니다. 특히 단지 내부와 학교가 연결되어 있어 '초·중품아'(초등학교, 중학교가 품에 있는 아파트)로 평가받는 점이 큰 장점입니다.

권리관계 깨끗, 부담 없는 낙찰 가능한 명확한 법적 상태

임차인 없이 소유자 직접 거주, 낙찰 후 명도 절차만 진행하면 바로 입주 가능

이 물건의 가장 큰 장점 중 하나는 권리관계가 명확하다는 점입니다. 등기부등본 확인 결과, 말소기준권리는 2017년 9월 19일 설정된 하나은행의 근저당권 4억 4,440만원입니다. 낙찰 시 이후 설정된 모든 권리는 소멸되므로 권리관계가 매우 깨끗합니다.

현재 소유자(채무자) 세대가 거주하고 있는 것으로 추정되며, 법원 문서상 신고된 임대차 내역은 없습니다. 다만, 입찰 전 실제 점유 현황과 미납 관리비 확인이 필수적입니다. 낙찰 후에는 명도 절차를 거쳐야 하지만, 임차인이 없어 상대적으로 명도 절차가 수월할 것으로 예상됩니다.

시세 분석: 동일 평형 기준 12.7~13억 거래, 9억 중반 입찰로 3억 이상 시세차익 가능

비규제지역 LTV 70% 활용 시 실투자금 3억 내외로 고급 아파트 보유 기회

철산래미안자이 34평형 최근 매매 시세는 12.7~13억원 선에서 형성되어 있으며, 전세 시세는 약 7억원 수준입니다. 2차 최저입찰가 9억 4,500만원에 낙찰된다면, 시세 대비 약 3억원 이상의 차익이 발생할 수 있습니다.

광명시는 비규제지역으로 분류되어 LTV 70%까지 주택담보대출이 가능합니다. 무주택자의 경우 약 6억원 내외의 대출을 활용할 수 있어, 실투자금 3억원 정도로 13억대 아파트를 확보할 수 있는 기회입니다. 현재 금리 3.8~4%대를 고려하더라도 월 이자 부담은 약 200만원 내외로 계산됩니다.

투자 가치 분석: 실거주 8점, 투자 7점의 균형 잡힌 부동산

장단점 분석

장점:

1. 광명시 핵심 입지의 대단지 아파트로 브랜드 가치가 높음

2. 7호선 철산역 도보권으로 서울 접근성이 뛰어남

3. 철산초/철산중학교 인접한 우수한 학군

4. 삼성물산+GS건설 시공으로 품질 신뢰도 높음

5. 시세 대비 약 30% 저렴한 가격에 낙찰 가능성

6. 권리관계 깨끗하고 임차인이 없어 명도 절차 상대적으로 수월

7. 비규제지역으로 LTV 70% 활용 가능

단점:

1. 대형 평형으로 유동성이 상대적으로 낮을 수 있음

2. 현재 소유자 거주 중으로 명도 절차 필요

3. 높은 보유세와 관리비 부담 (연간 약 500~800만원 예상)

4. 전세가율이 약 57~60% 수준으로 갭투자 시 실투자금 부담

5. 2차 입찰부터 경쟁 가능성 있음

수익성 분석

이 물건은 실거주와 투자 두 가지 측면에서 모두 매력적입니다. 실거주의 경우, 넓은 공간과 우수한 학군, 편리한 교통, 대단지 프리미엄 등을 모두 누릴 수 있습니다. 투자 관점에서는 다음과 같은 수익 가능성이 있습니다:

1.임대 수익:전세 7억원 설정 시 연 3.5~4% 수준의 수익률 기대 가능

2.시세차익:최저입찰가 9.45억원에 낙찰된다면 즉시 3억원 이상의 시세차익 가능성

3.중장기 가치 상승:광명시 재개발·리모델링 수요 증가로 향후 5년 내 15억 이상 가격 상승 기대

최종평가 및 추천

항목별 평가

추천대상

최우선 추천:넓은 공간이 필요한 30~40대 자녀 교육 중시 가구

추천:안정적 자산 배분을 원하는 40~50대 투자자

조건부 추천:갭투자 목적의 투자자 (실투자금 3억 이상 여유 필수)

입찰 전략

이 물건의 최저입찰가는 9억 4,500만원(감정가의 70%)이지만, 철산래미안자이의 인기도와 광명시 내 위상을 고려할 때 11.5억~12억 사이에서 낙찰될 가능성이 높습니다. 최근 유사 경매 물건의 평균 매각가율은 85~95% 수준이었으며, 입찰자 수도 평균 12명 이상으로 경쟁이 예상됩니다.

보수적 입찰 전략:감정가의 85% 수준인 11.5억원 내외로 입찰

적극적 입찰 전략:감정가의 90% 수준인 12.1억원 내외로 입찰

최대 입찰 한도:실거래가보다는 낮은 12.5억원 이하로 제한하여 시세차익 확보

입찰 전에는 반드시 다음 사항을 확인하시기 바랍니다:

1. 실제 점유 현황 및 거주자 상태

2. 미납 관리비 존재 여부

3. 소유자와의 명도 협의 가능성

4. 대출 가능 여부 및 한도 사전 확인

맺음말

철산래미안자이 34평형은 광명시 최고의 입지와 브랜드 가치를 갖춘 아파트로, 2차 유찰로 인해 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 좋은 기회입니다. 권리관계가 깨끗하고 임차인이 없어 낙찰 후 절차도 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 실거주와 투자 두 가지 목적 모두에 적합하지만, 대형 평형의 특성상 유동성과 보유비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

입찰 참여를 고려하신다면, 반드시 현장 방문을 통한 실사와 권리관계 확인, 그리고 대출 가능 여부를 사전에 검토하시기 바랍니다. 모두의경매는 입찰부터 낙찰, 명도, 그리고 이후 활용 전략까지 종합적인 컨설팅을 제공해 드리고 있으니 언제든 문의주시기 바랍니다.