서울 광진구 중곡동 명품 빌라 - 임차권 정리로 수익성 극대화 가능한 투자 기회

안녕하세요, 모두의경매입니다. =오늘은 서울 광진구 중곡동에 위치한 헤렌하우스 302호 경매 물건을 분석해 드리려고 합니다. 현재 3회차 유찰로 감정가의 64%인 2억 6,944만원에 낙찰 가능한 물건으로, 임차권 정리 후 높은 시세차익이 기대됩니다.

중곡동 핵심 입지 헤렌하우스 3층 302호 - 24평형 실속 빌라

물건 기본 정보 - 서울 광진구 용마산로32길의 알짜 경매 물건

구분 내용소재지서울특별시 광진구 용마산로32길 11-3, 3층302호 (중곡동, 헤렌하우스)

지번주소: 서울특별시 광진구 중곡동 289-8사건번호2023타경55938입찰법원서울동부지방법원감정가421,000,000원최저입찰가269,440,000원 (감정가의 64%)입찰일2024.10.14(월) 10:00면적건물면적: 81.53㎡(24.66평)

대지권면적: 42.98㎡(13.00평) 이 물건은 서울 광진구 중곡동 용곡삼거리 북동측에 위치한 빌라로, 중곡역 도보 접근이 가능하며 버스 등 대중교통 이용이 편리합니다. 총 5층 건물의 3층에 위치한 302호 호실로, 방 3개와 욕실 2개로 구성된 실용적인 구조입니다.

광진구 중곡동 생활권의 접근성 높은 주거 환경

중곡동은 서울 동부권의 역세권 주거지로, 이 물건이 위치한 용마산로32길은 주택가 속에서도 교통 접근성이 좋은 편입니다. 주변이 단독주택과 다세대주택, 아파트가 어우러진 주거 밀집 지역으로, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 용마산 인근에 위치해 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있으며, 근거리에 생활 편의시설이 풍부합니다.

본 건물은 2011년 1월 18일 보존등기가 이루어진 비교적 깔끔한 상태의 빌라로, 개별난방 시설을 갖추고 있습니다. 세대당 전용면적은 24.66평으로 빌라 중에서도 넓은 편에 속합니다.

방 3개, 욕실 2개의 실용적 구조 - 가족 주거 및 임대 모두 적합

내부 구조와 시설 현황

헤렌하우스 302호는 방 3개, 욕실 2개로 구성된 가족형 평면으로, 3~4인 가족이 생활하기에 적합한 구조입니다. 개별난방 시스템을 갖추고 있으며, 내부 상태는 일반적인 수준입니다. 다만 현장 확인이 어려운 점은 감안하셔야 합니다.

5층 건물의 3층에 위치해 소음이나 습기 문제에서 비교적 자유롭고, 일조량도 양호한 편입니다. 다만 건물 내 주차 공간이 부족한 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

4억 2천만원 시세의 빌라, 2억 7천만원에 매입 가능한 투자 기회

인근 시세 및 가격 경쟁력 분석

본 물건의 시세는 약 4억 2,600만원 수준으로 파악됩니다. 최저입찰가 2억 6,944만원은 시세 대비 약 37% 할인된 가격으로, 상당한 가격 경쟁력을 갖추고 있습니다. 인근 지역 실거래 사례를 분석해보면, 같은 건물 내 유사한 면적의 매물이 4억원 대에 거래되고 있어 낙찰 후 시세차익이 기대됩니다.

구분 금액 비고감정가421,000,000원 2023년 7월 21일 기준최저입찰가269,440,000원 감정가의 64%(3회 유찰)예상 시세426,000,000원 인근 유사물건 기준시세 대비 할인율약 37% 최저입찰가 기준 광진구 중곡동 일대 다세대주택 경매 물건의 낙찰가율은 최근 12개월 기준 79% 수준이며, 유찰 평균 횟수는 2.6회로 나타납니다. 이 물건이 현재 2회 유찰된 상태임을 감안하면, 감정가의 80% 수준에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

4억 2천만원 임차권 정리가 핵심인 권리 구조

대항력 있는 임차권과 권리 정리 방안

이 물건의 가장 중요한 포인트는대항력 있는 임차인이 보증금 4억 2,000만원으로 거주하고 있다는 점입니다. 임차인은 2022년 5월 17일에 전입신고를 했으며, 2022년 3월 24일 확정일자를 받아 법적 대항력을 갖추고 있습니다.

임차인 전입일 확정일자 보증금 비고 이OO 2022.05.17 2022.03.24 420,000,000원 302호 거주 중 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 하지만 최저입찰가가 2억 6,944만원이므로, 보증금과 낙찰가를 합산해도 약 6억 9천만원 수준입니다. 현재 시세보다 높은 금액이라 임차인과의 협상이 필요한 물건입니다.

권리 관계에서 등기부상 별도의 근저당 등은 확인되지 않아, 임차권 문제만 해결하면 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다. 낙찰 후 임차인과의 협상을 통해 보증금을 적정 수준으로 조정하거나, 퇴거를 유도하는 전략이 필요합니다.

임차보증금 협상으로 수익성 확보 가능한 투자 매물

투자 가치 분석 및 수익 시나리오

이 물건의 투자 가치는 임차인과의 협상 결과에 크게 좌우됩니다. 몇 가지 시나리오를 통해 투자 가치를 분석해보겠습니다.

시나리오 내용 결과시나리오 1

(보증금 감액 협상) 임차인과 협상하여 보증금을 3억원으로 감액 총 투자금: 약 5.7억원

시세 대비: 약 1.3억 이익시나리오 2

(임차인 퇴거) 임차인 퇴거 후 시세에 매도 총 투자금: 약 6.9억원

시세 대비: 약 2.4억 손실시나리오 3

(재임대) 임차인 퇴거 후 새로운 임차인에게 월세 임대 예상 월세: 150~180만원

연수익률: 약 3~4% 가장 유리한 방법은 임차인과 보증금 감액 협상을 통해 총 투자금을 시세 이하로 맞추는 전략입니다. 보증금을 3억원 수준으로 낮출 수 있다면, 총 투자금은 약 5.7억원으로 시세 대비 약 1.3억원의 이익이 발생할 수 있습니다.

주요 장단점 분석

장점:

• 서울 광진구 중곡동의 안정적인 주거 입지
• 방 3개, 욕실 2개의 실용적 구조
• 시세 대비 37% 할인된 가격
• 깨끗한 등기부 상태(근저당 없음)

단점:

• 4억 2천만원의 높은 임차보증금 부담
• 협상 불발 시 투자 수익성 하락
• 건물 내 주차 공간 부족
• 2011년 준공된 건물로 노후화 시작 단계

임차권 협상력 있는 투자자에게 추천하는 중곡동 빌라 경매

종합 평가 및 입찰 전략

평가 항목 점수 평가 근거입지 우수성7.5/10 중곡역 인근, 대중교통 편리, 생활편의시설 양호물건 상태7.0/10 2011년 준공, 방 3개 구조, 일반적인 관리상태가격 경쟁력8.5/10 시세 대비 37% 할인, 3회 유찰로 가격 메리트권리 안정성5.0/10 임차권 문제만 있음, 근저당 없음투자 수익성6.5/10 임차인 협상 성공 시 수익 가능, 실패 시 수익 악화종합 평가7.0/10 임차권 협상 능력이 있는 투자자에게 적합 이런 분들께 추천합니다

1.협상 경험이 풍부한 투자자: 임차인과의 보증금 협상이 가능한 경험자

2.여유 자금을 보유한 투자자: 낙찰가 외 임차보증금 준비가 가능한 분

3.장기 투자자: 단기간 시세차익보다 장기적 가치 상승을 노리는 분

4.중곡동 입지 선호자: 광진구 중곡동에 관심이 있는 실거주 목적 매수자

입찰 전략과 적정 입찰가

이 물건의 적정 입찰가는 2억 8천만원에서 3억 2천만원 사이로 판단됩니다. 3회 유찰로 가격 메리트가 있지만, 임차권 문제로 인해 많은 경쟁은 없을 것으로 예상됩니다. 최저입찰가보다 약 10~15% 높은 수준에서 입찰하는 전략이 적절해 보입니다.

맺음말 - 준비된 투자자에게 기회가 될 광진구 중곡동 헤렌하우스

서울 광진구 중곡동 헤렌하우스 302호는 임차권 문제를 안고 있지만, 이를 해결할 수 있는 투자자에게는 매력적인 기회가 될 수 있는 물건입니다. 시세 대비 37% 할인된 가격과 깨끗한 등기부 상태는 분명한 장점이며, 임차인과의 성공적인 협상이 이루어진다면 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

다만 임차보증금 4억 2천만원이라는 부담이 있어, 충분한 자금력과 협상 능력이 필요합니다. 입찰 전에 반드시 현장 확인과 임차인 상황 파악을 하고, 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 안전합니다.

이 글에서 제공된 정보는 공개된 자료를 바탕으로 분석한 것으로, 실제 상황과 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여 전 반드시 전문가의 도움을 받아 충분한 조사를 진행하시기 바랍니다.