노원구 중계동 중계그린아파트 - 실생활 최적화된 15평형 전략적 투자 물건

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 노원구의 핵심 입지에 위치한 중계그린아파트 경매 물건을 소개해드리려고 합니다. 감정가의 80%인 4억 1천만원에 입찰 가능한 이 매물은 지하철 7호선 중계역 인근의 안정적인 주거지역에 위치해 있어 실거주와 투자 양측면에서 주목할 만한 가치를 지니고 있습니다.

중계역 도보권 소형 아파트, 1인 가구와 신혼부부의 최적 주거공간

경매 물건의 핵심 정보

이번에 소개드릴 물건은 서울특별시 노원구 섬밭로 285에 위치한 중계그린아파트 124동 8층 812호입니다. 사건번호는 서울북부지방법원 2024타경114519이며, 2025년 5월 13일에 입찰이 진행됩니다. 전용면적 49.5㎡(약 15평)의 소형 아파트로, 1~2인 가구나 신혼부부에게 적합한 구조를 갖추고 있습니다.

감정가는 5억 1,300만원으로 평가되었으며, 최저입찰가는 감정가의 80%인 4억 1,040만원입니다. 입찰에 필요한 보증금은 4,104만원으로, 이는 최저입찰가의 10%에 해당합니다. 채권자는 신한카드(주)이며, 배당요구종기일은 2024년 11월 11일로 지정되어 있습니다.

노원구 중계동의 안정적인 주거 환경과 편리한 교통망

교통·생활·교육 인프라의 삼박자를 갖춘 생활환경

중계그린아파트는 서울 노원구 중계동에 위치하고 있으며, 지하철 7호선 중계역까지 도보로 약 10분 거리에 있어 교통 접근성이 매우 우수합니다. 주변에는 노원구청, 노원경찰서, 노원소방서와 같은 공공시설과 홈플러스, 이마트와 같은 대형 마트, 그리고 노원문화예술회관 등 문화시설도 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

특히 교육 환경이 우수한 지역으로, 서울아이티고등학교를 비롯해 중계초등학교, 불암중학교 등이 인접해 있습니다. 또한 인근에 중계근린공원과 불암산이 위치하고 있어 주거 환경의 쾌적함을 더합니다. 아파트 단지 내에는 주민 편의시설로 관리사무소, 어린이놀이터, 경로당 등이 있어 다양한 연령층이 편리하게 생활할 수 있는 환경을 제공합니다.

주목할 만한 개발 호재로는 창동·상계 신경제 중심지 개발 사업과 GTX-C 노선 계획이 있습니다. 이러한 개발 사업은 향후 노원구의 경제·문화·생활 인프라를 크게 개선하고, 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

1990년대 아파트의 매력과 가치 분석

3,481세대 대단지의 안정성과 실거래가 트렌드

중계그린아파트는 1990년 9월에 준공된 25개동 3,481세대의 대규모 단지로, 34년이 경과한 아파트이지만 노원구의 안정적인 주거지역이라는 입지적 강점을 갖추고 있습니다. 최고층 15층, 최저층 7층으로 구성되어 있으며, 지역난방 방식을 사용하고 있어 난방 효율이 좋습니다.

최근 인근 중계그린아파트의 실거래 사례를 살펴보면, 2024년 초 비슷한 면적대의 매물이 4억 8천만원~5억원 선에서 거래된 것으로 확인됩니다. 이는 최저입찰가 4억 1,040만원 대비 약 15~20% 높은 가격으로, 경매를 통한 가격 메리트가 있음을 보여줍니다.

소형 평형은 최근 1~2인 가구의 증가로 인해 수요가 높아지고 있는 면적대로, 특히 신혼부부나 직장인 싱글 등에게 적합한 구조를 갖추고 있어 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한 8층에 위치한 이 물건은 저층과 고층의 장점을 모두 갖추고 있어 주거 환경으로서 균형 잡힌 층수로 볼 수 있습니다.

임차인 현황과 권리관계 분석

임차인 보호 대항력과 소액 채권자의 가압류 상태

현재 이 아파트에는 임차인이 거주하고 있는 것으로 확인됩니다. 2019년 11월 29일에 전입한 임차인은 대항력은 있으나 배당요구는 없는 상태입니다. 감정평가서에 따르면 임차인과의 접촉이 이루어지지 않아 정확한 임대차 계약 내용은 확인되지 않았지만, 전입일자상 대항력이 있으므로 보증금이 있는 임차인일 경우 인수 여지가 있어 주의가 필요합니다.

등기부상 권리 관계를 살펴보면, 2003년 6월 11일 현 소유자가 소유권을 취득했으며, 2021년 12월 7일 서민금융진흥원에 6,170,127원의 가압류, 2023년 7월 27일 노원구의 압류, 2024년 6월 18일 신한카드(주)에 6,812,791원의 가압류, 그리고 2024년 8월 14일 신한카드(주)의 강제경매 신청(6,940,741원)이 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 2021년 12월 7일의 가압류로, 경매 낙찰 시 이후의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 채권액이 비교적 소액이라는 점(약 700만원)과 임차인의 보증금 확인이 필요하다는 점을 고려하여 투자 계획을 세워야 합니다.

투자가치 및 수익성 분석

안정적 임대수익과 중장기 시세차익 기대되는 소형 아파트

이 아파트의 투자 가치를 살펴보면, 최저입찰가 4억 1,040만원 기준으로 월 임대료 약 80~90만원(보증금 1억원 기준)의 수익이 예상됩니다. 이는 연간 약 960~1,080만원의 임대수익으로, 투자금액 대비 연 수익률 약 2.3~2.6% 수준입니다. 서울 아파트의 평균 임대수익률이 2% 내외인 점을 감안하면 비교적 양호한 수준으로 볼 수 있습니다.

중장기적인 시세차익 측면에서도, 노원구의 개발 호재와 서울 아파트 시장의 안정성을 고려할 때 완만한 가격 상승을 기대할 수 있습니다. 특히 소형 평형은 1~2인 가구 증가 추세와 맞물려 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 1990년 준공된 건물로 약 34년이 경과했기 때문에 노후화에 따른 시설 개선이나 리모델링 비용이 발생할 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 또한 임차인의 보증금과 계약 내용에 따라 추가 자금이 필요할 수 있으므로, 이를 감안한 투자 계획이 필요합니다.

입찰 전략 및 전문가 의견

감정가의 85~90% 범위 내 전략적 입찰 추천

이 물건은 감정가 5억 1,300만원의 80%인 4억 1,040만원부터 입찰이 시작되며, 경매 시장의 현재 상황과 노원구 중계동의 부동산 시장 동향을 고려할 때, 감정가의 85~90% 범위인 4억 3,600만원~4억 6,200만원 사이에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

입찰 전략으로는 먼저 현장 방문을 통해 아파트의 상태와 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다. 특히 34년이 경과된 건물이므로 실내 시설의 노후화 정도와 단지의 관리 상태를 꼼꼼히 체크해야 합니다. 또한 임차인의 정확한 보증금 액수와 계약 내용을 파악하여, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용을 미리 계산해두는 것이 중요합니다.

전문가들은 이 물건이 서울 노원구라는 안정적인 주거 지역에 위치한 점과 지하철역 인근이라는 입지적 장점, 그리고 소형 평형이라는 특성을 고려할 때 투자 가치가 있다고 평가합니다. 다만 임차인의 보증금 확인과 건물의 노후화에 따른 리모델링 비용을 고려하여 보수적인 접근이 필요하다는 의견입니다.

또한 경매 진행 상황에 따라 최저가가 조정될 가능성도 있으므로, 법원 경매 진행 상황을 지속적으로 모니터링하며 입찰 전략을 수립하는 것이 좋습니다.

종합 평가와 추천 대상

실거주 7.5점, 투자 7점 - 젊은 부부와 소액투자자에게 적합

중계그린아파트 경매 물건을 종합적으로 평가해보면, 실거주 목적으로는 7.5점, 투자 목적으로는 7점(10점 만점)을 부여할 수 있습니다. 지하철 7호선 중계역 인근의 우수한 교통 접근성, 노원구 중계동의 안정적인 주거 환경, 그리고 소형 평형이라는 장점을 갖추고 있어 실거주와 투자 양측면에서 매력적인 물건입니다.

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천합니다:

1. 신혼부부 또는 1~2인 가구: 15평형 소형 아파트로, 젊은 부부나 1~2인 가구가 첫 집으로 시작하기에 적합한 규모입니다. 지하철역과 생활 편의시설이 가까워 실거주 목적으로 좋은 선택입니다.

2. 임대 수익 목적의 소액 투자자: 안정적인 임대수요가 예상되는 지역으로, 적정 수준의 임대 수익률을 기대할 수 있어 소액 투자자에게 적합합니다.

3. 중장기 보유 목적의 투자자: 노원구의 개발 호재와 GTX-C 노선 계획 등을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합합니다.

마치며: 서울 동북권의 안정적 주거지역, 노원구 중계동의 매력

서울 노원구 중계동에 위치한 중계그린아파트는 지하철 7호선 중계역 인근의 안정적인 주거지역에 위치한 매력적인 경매 물건입니다. 약 15평형의 소형 아파트로 1~2인 가구나 신혼부부에게 적합한 구조를 갖추고 있으며, 시세 대비 할인된 가격으로 입찰이 가능합니다.

다만 1990년에 준공되어 약 34년이 경과한 건물이므로 노후화에 따른 시설 개선이나 리모델링 비용이 발생할 수 있다는 점과 임차인의 보증금 확인이 필요하다는 점을 고려하여 투자 계획을 세워야 합니다. 또한 경매는 항상 위험과 기회가 공존하므로, 충분한 사전 조사와 전문가의 자문을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

노원구 중계동은 창동·상계 신경제 중심지 개발 사업, GTX-C 노선 계획 등 다양한 개발 호재가 있어 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있는 지역입니다. 이러한 입지적 장점과 안정적인 주거 환경을 고려할 때, 장기적인 관점에서 안정적인 투자처가 될 수 있을 것입니다.

경매 참여를 고려하시는 분들께서는 입찰 전 현장 방문을 통해 아파트의 상태와 주변 환경을 직접 확인하고, 임차인의 정확한 정보와 권리관계를 파악하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 모두의경매는 앞으로도 양질의 경매 정보와 분석을 통해 여러분의 성공적인 부동산 투자를 지원하겠습니다.