# 이수역 초역세권 단독주택의 가치, 사당동 34평 대지의 잠재력을 분석하다

이수역 도보 5분 거리, 사당동 단독주택의 투자 가치 집중 탐구

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 중심 생활권에 위치한 매력적인 부동산 경매 물건을 소개해드리려고 합니다. 동작구 사당동에 위치한 2층 단독주택으로, 지하철 접근성이 뛰어나고 개발 잠재력을 품고 있는 이 물건의 모든 것을 낱낱이 분석해보겠습니다.

역세권 코너 입지의 사당동 단독주택, 투자자를 기다립니다

이 물건은 서울중앙지방법원에서 진행하는 2024타경5210 사건으로, 동작구 사당동 91-116번지에 위치한 2층 단독주택입니다. 대지면적 113㎡(약 34평), 건물면적 111.07㎡(약 33.6평)의 규모로, 이수역(총신대입구역)에서 도보 5분 거리에 있는 초역세권 물건입니다.

현재 2회 유찰된 상태로, 최저입찰가는 897,695,000원(감정가 1,402,648,820원의 약 64%)에 형성되어 있습니다. 2025년 8월 19일에 세 번째 입찰이 예정되어 있어, 면밀한 분석과 전략적 접근이 필요한 시점입니다.

코너 필지에 자리한 사당동 단독주택의 매력적인 입지 환경

이수역 도보 5분, 서울 도심 접근성의 황금 입지

이 물건의 가장 큰 장점은 단연 위치입니다. 지하철 4호선과 7호선이 교차하는 이수역(총신대입구역)에서 도보로 약 5분 거리에 위치하고 있어, 강남과 도심을 모두 손쉽게 오갈 수 있습니다. 특히 4호선을 통해 서울의 핵심 비즈니스 지역인 강남역까지 불과 4정거장, 7호선으로는 논현역까지 5정거장 거리로 출퇴근이 매우 편리합니다.

또한 동작대로와 사당로가 인접해 있어 자가용 이동 시에도 교통 접근성이 우수합니다. 이러한 교통 인프라는 거주 편의성뿐만 아니라 향후 임대 수요를 확보하는 데에도 큰 강점으로 작용할 것입니다.

교육, 상업, 생활 인프라가 완비된 우수한 정주환경

본 물건 주변에는 삼일초등학교, 동작중학교, 동작고등학교 등 우수한 교육 시설이 밀집해 있습니다. 또한 사당로데오 상권과 이수역 상권이 도보 거리에 위치하여 쇼핑과 외식이 편리하며, 인근에 이마트, 롯데백화점 등 대형 유통시설도 갖추어져 있습니다.

생활 인프라 측면에서도 사당종합체육관, 까치산 근린공원 등이 가까워 여가 생활을 즐기기에 부족함이 없습니다. 특히 서울 중심부에 위치하면서도 주변이 비교적 조용한 주택가를 형성하고 있어, 도심 생활과 주거 안정성을 모두 갖추고 있다는 점이 큰 매력입니다.

1972년 건축된 벽돌조 주택, 리모델링 또는 신축 가능성 검토

코너 입지의 세장형 필지에 지어진 2층 단독주택

이 물건은 1972년 7월에 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 위 시멘트기와지붕 구조의 2층 단독주택입니다. 현재 노후화가 진행된 상태이나, 기본적인 위생 설비 및 난방 시설은 갖추고 있습니다. 외벽은 적벽돌쌓기로 마감되어 있으며, 내벽은 벽지도배, 타일붙임, 일부 수성페인트 마감 등으로 구성되어 있습니다.

토지는 세장형으로 서측 및 남측으로 노폭 약 3-4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 코너 필지의 이점을 갖고 있습니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하여 향후 개발 가능성도 열려 있습니다.

현재 임차인 상황과 점유 현황

현재 이 건물은 1층과 2층에 각각 임차인이 거주하고 있습니다. 2층에는 전입일 2018년 9월 11일자로 김OO 임차인이 있으나, 확정일자 여부는 명확하지 않습니다. 1층에는 소유자의 친족인 곽OO이 거주하고 있으며, 임대차 관계가 없다고 주장하고 있습니다.

점유 현황에 따르면 현 거주자들은 모두 소유자 가족 구성원으로 확인되어, 낙찰 후 명도 과정에서 자진 퇴거 가능성이 있습니다. 다만 임차인의 보증금 반환 청구 가능성을 고려한 명도 전략을 수립해야 할 것입니다.

주변 시세 대비 64% 수준의 저평가된 가격 분석

사당동 단독주택 시세와 비교한 투자 가치 분석

동작구 사당동 일대 유사 단독주택의 실거래 사례와 평당 가격을 비교해본 결과, 이 물건은 상당한 가격 경쟁력을 갖추고 있습니다. 인근 단독주택의 평당 시세가 약 2,800만원~3,200만원 수준인 것을 감안하면, 현재 최저입찰가 기준 평당 약 2,000만원 수준으로 형성되어 있어 약 30% 가량 저평가되어 있다고 볼 수 있습니다.

항목	금액	비고
감정가	1,402,648,820원	평당 약 4,100만원
최저입찰가(2회 유찰)	897,695,000원	감정가의 64%, 평당 약 2,600만원
인근 유사물건 시세	약 11~12억원	34평 기준
예상 낙찰가	9.5억원 ~ 10억원	감정가의 68~71% 수준

리모델링 또는 재건축 후 가치 상승 가능성

현재 노후화된 건물 상태를 감안할 때, 리모델링이나 재건축 후 가치 상승 가능성이 큽니다. 제2종일반주거지역으로 7층 이하 건축이 가능하므로, 다세대주택이나 원룸 형태의 수익형 부동산으로 개발할 수 있는 잠재력을 갖고 있습니다. 현 시점에서는 약 3억~4억 정도의 리모델링 비용을 투입하여 가치를 높일 수 있을 것으로 예상됩니다.

또한 최근 사당동 일대는 우극신(우성, 극동, 신동아) 리모델링 사업과 주변 재개발 사업으로 인해 부동산 가치가 상승하고 있는 추세입니다. 이러한 개발 호재는 이 물건의 잠재적 가치를 더욱 높여줄 것으로 기대됩니다.

근저당권과 임차인 권리관계 분석

선순위 권리 없는 깔끔한 법적 구조

이 물건의 등기부에는 2022년 6월 8일 설정된 대부업체의 근저당권이 말소기준권리로 설정되어 있습니다. 2024년 2월 8일에는 상속을 통해 소유권이 이전되었고, 2024년 10월 15일 1순위 채권자의 임의경매가 개시되었습니다.

현재까지의 등기부 분석 결과, 말소기준권리 이전에 설정된 권리는 없어 비교적 깔끔한 권리관계를 가지고 있습니다. 다만, 임차인 김OO의 전입 시점이 2018년 9월로 근저당권 설정보다 앞서므로, 확정일자 유무에 따라 대항력 및 우선변제권을 가질 가능성이 있습니다.

임차인 권리 및 보증금 현황 파악 필요

현재 임차인 현황을 보면 2층 임차인 김OO은 확정일자 여부가 불분명하나, 전입일이 2018년 9월로 근저당권보다 앞서므로 주의가 필요합니다. 배당요구 종기 내에 배당요구서를 제출했는지 여부에 따라 권리관계가 달라질 수 있습니다.

1층에 거주 중인 곽OO은 소유자의 친족으로 임대차관계가 없다고 주장하고 있으므로, 보증금 반환 의무는 없을 것으로 보입니다. 다만, 실제 거주 상태와 퇴거 의사를 확인하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

입찰 시 유의사항

이 물건의 입찰 시 가장 중요한 유의사항은 임차인 김OO의 확정일자 유무와 배당요구 여부를 확인하는 것입니다. 이에 따라 낙찰 후 인수해야 할 보증금 액수가 달라질 수 있으므로, 법원 배당표 열람 등을 통해 정확한 정보를 파악한 후 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

또한 현재 건물이 노후화되어 있으므로, 리모델링이나 재건축 비용을 감안한 입찰가 설정이 필요합니다. 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태를 꼼꼼히 확인하고, 필요한 공사 범위와 비용을 사전에 산정해두는 것이 좋습니다.

역세권 입지와 재개발 호재를 품은 투자 매력

매월 임대수익과 장기 자본이득을 동시에 노릴 수 있는 기회

이 물건은 현재 상태에서도 1층과 2층을 분리하여 임대할 경우, 월 150~200만원 정도의 임대수익을 기대할 수 있습니다. 서울 중심부의 역세권 입지 특성상 공실 리스크가 낮고, 안정적인 임차 수요를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

또한 장기적으로는 주변 재개발 사업의 진행과 사당동 일대의 가치 상승으로 인한 자본이득을 기대할 수 있습니다. 특히 이수역 주변은 상업 및 주거 환경이 지속적으로 개선되고 있어, 향후 부동산 가치 상승 가능성이 높은 지역입니다.

다양한 활용 가능성을 지닌 부동산

이 물건은 토지 용도가 제2종일반주거지역으로 다양한 활용이 가능합니다. 현재와 같이 단독주택으로 사용하거나, 리모델링 후 고급 주택으로 업그레이드할 수 있습니다. 또한 소규모 다가구주택이나 원룸형 주택으로 개발하여 수익률을 높이는 방안도 고려할 수 있습니다.

코너 필지라는 장점을 살려 1층 일부를 소규모 상업 공간으로 활용하는 것도 가능하며, 이 경우 수익성이 더욱 향상될 수 있습니다. 이처럼 다양한 활용 방안이 열려 있어, 투자자의 목적과 전략에 맞게 유연하게 운용할 수 있습니다.

투자 가치 종합 평가: 실거주 7.5점, 투자 8점의 매력적인 물건

항목별 투자 적합도 평가

평가 항목	점수	비고
실거주 적합도	7.5/10	역세권 우수한 입지, 리모델링 필요
투자 적합도	8/10	시세 대비 저평가, 임대수익 기대 가능
권리 안정성	8/10	선순위 권리 없음, 임차인 권리 확인 필요
가격 경쟁력	8.5/10	시세 대비 약 30% 저평가
미래 가치 상승 가능성	9/10	재개발 호재, 역세권 프리미엄
종합 평가	8.2/10	장기투자 관점에서 매우 우수

최적의 투자자 프로필

이 물건은 다음과 같은 투자자에게 특히 적합합니다:

1. 직접 거주 목적의 실수요자: 서울 중심부 역세권에서 단독주택을 원하는 분으로, 리모델링을 통해 자신만의 공간을 만들고자 하는 분

2. 장기 투자자: 안정적인 임대수익과 함께 향후 자본이득을 노리는 장기 투자 성향의 투자자

3. 소규모 개발 사업자: 건물을 재건축하여 다가구주택이나 원룸형 주택으로 개발하고자 하는 소규모 부동산 개발업자

최적의 입찰 전략 제안

이 물건의 최적 입찰 전략은 다음과 같습니다:

입찰 가격 범위: 9억 5천만원 ~ 10억원

이는 감정가의 약 68~71% 수준으로, 현재 최저입찰가보다는 높지만 시장 가치 대비 여전히 경쟁력 있는 가격입니다. 3회차 입찰에서는 경쟁이 다소 심화될 것으로 예상되므로, 감정가의 70% 수준에서 낙찰을 목표로 하는 것이 합리적입니다.

입찰 전 필수 확인사항:

1. 임차인 김OO의 확정일자 유무 및 배당요구 여부 확인

2. 현장 방문을 통한 건물 상태 점검 및 리모델링 비용 산정

3. 거주자들의 퇴거 의사 확인 및 명도 계획 수립

4. 추가적인 권리관계 변동 여부 확인 (최신 등기부등본 열람)

이수역 5분 거리 사당동 단독주택, 지금이 기회입니다

지금까지 서울중앙지방법원 2024타경5210 사건인 동작구 사당동 91-116 단독주택에 대해 살펴보았습니다. 이 물건은 이수역 초역세권이라는 뛰어난 입지와 함께, 현재 시세보다 저평가된 가격으로 나온 매력적인 투자 기회입니다.

물론 노후화된 건물 상태와 임차인 권리관계 등 확인해야 할 사항이 있지만, 이러한 부분을 철저히 분석하고 적절한 전략을 수립한다면 안정적이면서도 수익성 높은 투자가 될 수 있습니다.

2025년 8월 19일 세 번째 입찰을 앞두고 있는 만큼, 관심 있는 투자자라면 서둘러 현장을 방문하고 필요한 정보를 수집하는 것이 중요합니다. 모두의경매는 앞으로도 가치 있는 경매 물건 정보와 분석을 지속적으로 제공하겠습니다. 감사합니다.