어린이대공원역 역세권 도시형 생활주택, 화양동 신원리브웰 2023타경60534 분석

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 광진구에 위치한 도시형생활주택 경매물건을 소개해드립니다. 7호선 어린이대공원역 인근에 위치한 신원리브웰 화양동 주상복합의 원룸형 오피스텔로, 소형 주거 상품을 찾는 분들이나 임대수익형 투자를 고려하시는 분들께 참고가 될 만한 물건입니다.

역세권 도시형생활주택, 2023타경60534 물건 개요

이번에 소개해드릴 물건은 서울 광진구 능동로 170, 4층 405호(화양동, 신원리브웰 화양동 주상복합)에 위치한 도시형생활주택입니다. 현재 서울동부지방법원에서 2023타경60534 사건번호로 진행 중이며, 1회 유찰 후 감정가의 80%인 1억 8,160만원에 2차 입찰이 예정되어 있습니다.

소형 투자자를 위한 역세권 원룸형 주택

대중교통 이용이 편리한 어린이대공원역 도보권 입지

이 물건은 7호선 어린이대공원역 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택이 혼재된 지역입니다. 북서측으로는 능동로, 북측으로는 포장도로에 접하고 있어 교통 접근성이 좋은 편입니다. 특히 지하철 7호선을 통해 강남, 건대입구 등 주요 업무지구로의 이동이 편리합니다.

주변에는 세종대학교, 건국대학교가 인접해 있어 대학생이나 젊은 직장인들의 주거 수요가 꾸준한 지역입니다. 또한 어린이대공원이 도보권에 있어 휴식공간 접근성도 양호한 편입니다.

2019년 준공된 신축 주상복합 건물의 장점

해당 건물은 2019년 7월 25일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조의 평슬라브 지붕을 갖춘 지하 2층, 지상 11층 규모의 주상복합입니다. 경매물건은 4층 405호로, 총 497세대 중 한 세대입니다.

건물 내부에는 승강기 2기, 기계식 주차장, 자동화재탐지기, 옥내소화전 등 현대적인 시설이 완비되어 있습니다. 각 세대는 개별 도시가스 보일러로 난방이 가능하며, 세대별 위생 및 급배수 설비가 갖춰져 있습니다.

신원리브웰 주상복합의 가치 분석

주변 시세보다 할인된 가격에 매입할 수 있는 기회

해당 물건의 감정가는 2억 2,700만원으로 책정되었으나, 1회 유찰 후 현재 최저입찰가는 1억 8,160만원(감정가의 80%)입니다. 주변 유사 물건의 거래사례와 비교했을 때 꽤 합리적인 가격대로 평가됩니다.

해당 건물 내 유사한 면적의 도시형생활주택은 현재 월세 80만원(보증금 1,000만원) 수준에 임대되고 있으며, 최근 거래 사례를 보면 전용 16.92㎡ 기준 2억원에 거래된 바 있습니다. 이를 감안하면 현재 최저입찰가는 투자가치가 있다고 볼 수 있습니다.

광진구 도시형생활주택 시장의 임대수요 분석

광진구는 세종대학교, 건국대학교 등 대학교와 인접하여 대학생들의 주거 수요가 꾸준한 지역입니다. 또한 성수동, 강남 등 주요 업무지구로의 접근성이 좋아 직장인들의 수요도 있는 편입니다.

코로나19 이후 1인 가구 증가와 함께 소형주택에 대한 수요가 꾸준히 유지되고 있으며, 특히 역세권 신축 원룸은 임대 경쟁력이 높습니다. 현재 해당 지역의 원룸형 오피스텔 임대시장은 평균 80~90만원(보증금 1천만원 기준) 수준으로 형성되어 있어, 투자 수익률 측면에서도 긍정적으로 볼 수 있습니다.

권리관계 확인이 필요한 임차보증금 이슈

주택임차권 등기 확인 및 대응 전략

이 물건에서 가장 주의깊게 살펴봐야 할 부분은 임대차 관계입니다. 등기부등본에 따르면 임차권설정(주택임차권)이 등기되어 있으며, 임차보증금은 1억 8,900만원으로 확인됩니다. 이는 현재 최저입찰가보다 높은 금액으로, 낙찰 후 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

특히 주목할 점은 임차보증금이 최저입찰가를 상회하기 때문에, 낙찰받더라도 임차인이 보증금을 돌려받기 전까지는 퇴거를 요구하기 어려울 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인의 실제 거주 여부, 전입신고 일자, 확정일자 유무 등을 철저히 확인해야 합니다.

청산을 위한 형식적 경매의 특성 이해하기

이 경매는 '청산을 위한 형식적 경매'로 진행되고 있습니다. 이는 채권자와 채무자 간의 합의하에 진행되는 경매 유형으로, 일반적인 강제경매와는 다른 특성이 있습니다. 청구금액이 0원으로 표시된 것으로 보아 채권채무 관계를 정리하는 목적으로 진행되는 것으로 보입니다.

말소기준권리는 2023년 11월 22일 임의경매 개시결정으로, 이후 발생한 권리관계는 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 주택임차권은 대항력이 있는 경우 말소기준권리와 관계없이 보호받을 수 있으므로 임차인의 권리 관계를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

투자가치 분석 및 활용 방안

20평대 원룸형 오피스텔의 임대 수익성 분석

만약 최저가인 1억 8,160만원에 낙찰받고 임차보증금 문제가 해결된다면, 월 임대료 80만원(보증금 1,000만원)을 기준으로 연간 임대수익은 약 960만원 수준입니다. 이는 투자금액 대비 연 5.3% 정도의 수익률로 계산됩니다.

다만, 관리비와 공과금, 재산세 등의 비용을 고려하면 실질 수익률은 4% 내외로 예상됩니다. 또한 기계식 주차장의 유지보수 비용이 발생할 수 있으므로, 관리비 항목과 금액을 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

미래 가치 상승 가능성과 리스크 요소

이 물건의 강점은 역세권 입지와 비교적 최근에 지어진 건물이라는 점입니다. 광진구는 서울 동북부 지역 중에서도 발전 가능성이 높은 지역으로 평가받고 있으며, 특히 어린이대공원역 인근은 젊은 층의 수요가 꾸준한 지역입니다.

다만 도시형생활주택의 특성상 공급 과잉 우려가 있으며, 소형 평수로 인한 실거주 불편함이 있을 수 있습니다. 또한 기계식 주차장은 차량 크기 제한과 고장 발생 시 불편함을 초래할 수 있어 투자 시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

최종 평가: 권리관계 해결 시 매력적인 소형 투자 물건

항목별 투자 적합도 평가

투자자 유형별 추천도

초보 투자자: ★★☆☆☆ (임차권 문제로 인한 복잡성 존재)

임대 사업자: ★★★★☆ (권리관계 해결 시 안정적 임대수익 기대)

실거주 목적: ★★☆☆☆ (소형 평수로 1인 가구에 제한적 적합)

자산 증식용: ★★★☆☆ (장기보유 시 완만한 가치 상승 예상)

입찰 전략 및 준비사항

해당 물건은 임차보증금 이슈가 있으므로, 입찰 전 반드시 다음 사항을 확인하시기 바랍니다:

1.임차인 현황 확인: 실제 거주 여부, 전입신고 일자, 확정일자 유무

2.관리비 체납 여부: 낙찰 후 승계될 수 있는 미납 관리비 확인

3.기계식 주차장 상태: 유지보수 상태와 월 관리비 부담 확인

4.실내 상태 점검: 가능하다면 내부 확인을 통한 리모델링 필요성 판단

입찰가는 주변 시세와 임차보증금을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 임차보증금(1억 8,900만원)이 최저입찰가(1억 8,160만원)보다 높다는 점을 감안하면, 낙찰 후 임차인과의 협상이 필수적입니다. 따라서 입찰 시 이러한 상황을 고려한 여유 자금을 확보하는 것이 중요합니다.

맺음말: 권리관계 정리가 핵심인 역세권 소형 투자물건

서울 광진구 신원리브웰 화양동 주상복합 405호는 역세권 입지와 비교적 신축 건물이라는 장점을 가진 투자 물건입니다. 대학가와 인접한 지역적 특성상 임대 수요가 꾸준하며, 소형 평수임에도 효율적인 공간 활용이 가능합니다.

다만 현재 등기되어 있는 임차권과 최저입찰가를 초과하는 임차보증금 문제는 반드시 해결해야 할 과제입니다. 이러한 권리관계 문제에 대한 충분한 이해와 대응 전략을 갖춘 투자자라면, 장기적으로 안정적인 임대수익과 함께 완만한 자산가치 상승을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

경매는 항상 예상치 못한 변수가 있을 수 있으므로, 권리분석과 현장 확인을 통해 충분한 정보를 수집한 후 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다. 특히 소액 투자자의 경우 임대 수익률과 관리 편의성을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 중요합니다.