이태원 초역세권 흥인동 동대문와이즈캐슬의 특별한 투자기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 중구 흥인동에 위치한 '동대문와이즈캐슬' 오피스텔을 자세히 분석해드리려고 합니다. 2호선과 6호선이 교차하는 신당역 도보 2분 거리에 위치한 이 물건은 현재 경매 진행 중이며, 놀라운 가격 기회가 있는 매물입니다.

경매의 황금 기회 - 14회 유찰로 감정가의 4.4%까지 하락한 매물

이 물건은 감정가 1억 5,000만원에서 시작했으나, 14회 유찰을 거치며 최저매각가격이단 659만 7천원(감정가 대비 4.4%)까지 하락했습니다. 이는 서울 도심 오피스텔 시장에서 찾아보기 힘든 특별한 기회라고 할 수 있습니다. 다음 매각기일은2025년 7월 9일로 예정되어 있어 충분한 준비 시간이 있습니다.

초역세권 롯데건설 시공 신축급 오피스텔의 가치

2014년 준공된 우수한 단지 퀄리티와 관리상태

동대문와이즈캐슬은 2014년 10월에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 롯데건설에서 시공했습니다. 철근콘크리트 라멘조 구조의 지하 3층, 지상 15층 규모이며, 전체 150세대로 구성되어 있습니다. 건물의 관리상태는 매우 양호하며, CCTV 67대가 설치되어 있어 보안 면에서도 뛰어납니다.

본 매물은 7층 702호로, 생활 편의성이 높은 중층부에 위치하고 있어 소음과 보안 모두 우수한 위치입니다.

신당역 도보 2분, 세 개 노선 이용 가능한 초역세권 입지

이 물건의 가장 큰 장점은2호선과 6호선이 교차하는 신당역에서 도보 2분 거리에 위치한 점입니다. 또한 청구역과 동대문역사문화공원역까지 도보 9분 거리에 있어, 서울 어디든 빠르게 이동할 수 있는 교통의 요충지라고 할 수 있습니다.

주변 편의시설도 매우 우수합니다. 서울광희초등학교가 도보 3분 거리에 있고, 한양중학교와 성동글로벌경영고등학교도 도보 3~6분 거리에 위치해 있어 학군도 좋습니다. 이마트24 신당역점이 도보 1분 거리에 있으며, 대형마트는 차량으로 2분, 백화점은 차량으로 10분 이내 거리에 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

실거래 시세와 수익성 분석

1억 4천만~1억 5천만원대 실거래가 형성 중인 안정적 시세

최근 동대문와이즈캐슬의 15.55㎡(약 11평) 오피스텔은1억 4,000만원~1억 5,000만원사이에서 거래되고 있습니다. 감정가(1억 5,000만원)는 이러한 시세를 정확히 반영하고 있으나, 현재 최저매각가격이 감정가의 4.4%에 불과하여 낙찰 시 엄청난 가격 메리트가 있습니다.

평당 가격을 분석해보면, 동대문와이즈캐슬은 평당 2,805만원으로, 흥인동 평균 평당가(3,474만원), 중구 평균(5,026만원), 서울시 평균(5,720만원)보다 현저히 낮습니다. 이는 향후 가격 상승 가능성이 충분히 있음을 시사합니다.

월 55만원~60만원대 임대 가능한 안정적 수익형 부동산

이 지역 유사한 오피스텔의 월세 시세를 조사한 결과, 보증금 1,000만원에 월세 55만원~60만원 선에서 임대가 가능합니다. 만약 1억 원 미만의 가격에 낙찰받아 임대한다면,연 수익률 약 7%이상의 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

권리분석 - 반드시 확인해야 할 중요한 요소

145,000,000원 세입자 대항력과 임차보증금 인수 가능성

이 물건의 가장 중요한 포인트는임차인 현황입니다. 현재 이 물건에는 1명의 임차인이 거주하고 있으며, 임차보증금은 1억 4,500만원입니다. 이 임차인은 경매 신청자이기도 하며, 2020년 3월 13일부터 거주하다가 2022년 4월 18일에 전입신고와 확정일자를 받았습니다.

중요한 점은 최초 근저당권 설정일(2020년 3월 16일)보다 임차인의 입주일(2020년 3월 13일)이 빠르기 때문에, 이 임차인은대항력을 갖추고 있습니다. 즉, 낙찰자는 이 임차보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

경매 진행 중 유의해야 할 권리관계와 추가 비용

건물등기부에는 근저당권과 가압류가 총 6건 등록되어 있습니다. 그러나 임차인의 대항력이 있기 때문에, 낙찰 후 이 임차보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 낙찰가격에 추가로 1억 4,500만원의 자금이 필요함을 의미합니다.

또한 오피스텔이므로 취득세가 중과세율(최대 8.8%)이 적용될 수 있어, 이 부분도 비용 계산 시 고려해야 합니다. 그러나 대지권 등기는 이미 완료되어 있어 추가적인 등기 비용은 발생하지 않을 것으로 보입니다.

투자가치 분석 - 높은 할인율과 초역세권 프리미엄

시장 시세 대비 최대 90% 이상 할인된 기회와 리스크

이 물건의 최저매각가격은 659만 7천원으로, 시장 시세(1억 4천만원~1억 5천만원) 대비최대 95% 이상 할인된 가격입니다. 그러나 임차보증금 1억 4,500만원을 인수해야 한다는 점을 감안하면, 실질적인 취득 비용은 약 1억 5,159만 7천원(최저가 + 임차보증금)으로 계산됩니다.

이는 시장 시세와 비슷하거나 약간 높은 수준이지만, 경매의 특성상 가격 경쟁이 치열할 경우 더 높은 낙찰가를 예상해야 합니다. 따라서시세 대비 약 10% 할인된 가격인 1억 3천만원 이내에서 낙찰받는 것이 합리적인 전략이라고 판단됩니다.

초역세권, 신축급 오피스텔의 장단점 분석

장점:

1. 신당역 도보 2분 거리의 초역세권 입지

2. 2014년 준공된 롯데건설 시공의 신축급 오피스텔

3. 우수한 관리상태와 보안 시스템

4. 안정적인 임대수요와 수익률

5. 학교, 상업시설 등 생활 인프라 우수

단점:

1. 임차보증금 인수 부담이 큼

2. 오피스텔로 취득세 중과세 가능성

3. 소형 평수로 실거주 시 다소 협소할 수 있음

4. 권리관계가 복잡하여 경매 절차에 주의 필요

최종평가 및 투자 전략

초보 투자자보다 경매 경험자에게 적합한 중급 난이도 물건

권장 입찰가와 예상 수익 분석

이 물건은 최저매각가격이 매우 낮지만, 임차보증금 인수 부담이 큽니다. 따라서 다음과 같은 입찰 전략을 권장합니다:

권장 최대 입찰가: 5,000만원

- 임차보증금 인수: 1억 4,500만원

- 총 취득비용: 약 2억원 (취득세, 각종 비용 포함)

- 시세 대비 할인율: 약 5~10%

투자 수익 분석:

- 예상 월세 수입: 55만원~60만원 (보증금 1,000만원 기준)

- 연간 임대 수익률: 약 3.3~3.6%

- 향후 3년 내 예상 시세: 약 1억 6,000만원 이상

- 시세 상승에 따른 자본 이득: 약 1,000만원~2,000만원

권장 투자자 프로필: 권리 정리 경험이 있는 중급 이상 투자자

이 물건은 다음과 같은 투자자에게 적합합니다:

1.자금력이 충분한 투자자: 임차보증금 인수가 가능한 2억원 이상의 자금력

2.경매 및 권리 정리 경험이 있는 투자자: 임차인 협상 및 퇴거 절차에 익숙한 투자자

3.장기 투자자: 3년 이상 장기 보유하며 임대 수익과 시세 상승을 노릴 수 있는 투자자

4.오피스텔 임대 운영 경험이 있는 투자자: 소형 오피스텔 운영 노하우가 있는 투자자

초보 투자자보다는 경매 경험이 있는 중급 이상의 투자자에게 권장되는 물건입니다.

최종 결론 - 초역세권 중소형 오피스텔의 잠재력

동대문와이즈캐슬 702호는 신당역 초역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 물리적 가치는 매우 우수합니다. 최저매각가격이 감정가의 4.4%로 매우 낮게 형성되어 있어 눈길을 끌지만, 임차보증금 인수 부담을 반드시 고려해야 합니다.

이 물건은 초보 투자자보다는 권리 정리 경험이 있고 충분한 자금력을 갖춘 중급 이상의 투자자에게 적합합니다. 5,000만원 이내의 낙찰가로 취득한다면, 임차보증금을 포함해도 시세보다 약 5~10% 저렴하게 매입할 수 있는 기회가 될 것입니다.

특히 초역세권 입지와 우수한 건물 관리상태, 안정적인 임대수요 등을 고려할 때, 장기적 관점에서는 투자 가치가 충분히 있다고 판단됩니다. 다만, 임차인과의 협상 및 퇴거 문제, 취득세 중과세 가능성 등의 리스크는 반드시 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

모두의경매는 항상 여러분의 성공적인 부동산 투자를 응원합니다. 이 물건에 관심이 있으시다면, 반드시 현장 방문과 법원 기록 열람을 통해 더 자세한 정보를 확인하시기 바랍니다. 감사합니다!