한강변 초역세권 프리미엄! 이튼타워리버3차 41평형 완벽 권리상태

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 광진구 자양동에 위치한 이튼타워리버3차 902호 경매물건을 소개해드립니다. 이 물건은 서울동부지방법원에서 진행되는 2024타경59739 사건으로, 한강변과 지하철역이 가까운 우수한 입지조건과 함께 임차인이 없는 깨끗한 권리관계가 특징인 매물입니다.

자양동 최고 입지 이튼타워리버3차 41평형 대형 세대

경매 핵심 정보와 입찰 일정

이번에 소개해드리는 물건은 서울 광진구 능동로 18에 위치한 이튼타워리버3차 B동 9층 902호입니다. 전용면적 137.71㎡(약 41.66평)의 대형 평형으로 2007년 준공된 주상복합아파트입니다. 현재 1회 유찰 상태로, 2025년 7월 21일 서울동부지방법원에서 진행될 예정입니다.

단지 내 최고 조망을 자랑하는 9층 코너 세대

이튼타워리버3차는 총 3개동 260세대로 구성된 중소규모 주상복합아파트로, 최고 25층 건물 중 9층에 위치한 본 물건은 채광과 전망이 우수합니다. 남향으로 배치되어 있어 일조량이 풍부하며, 전용면적 41.66평의 넓은 공간을 자랑합니다. 아파트 내부는 침실 4개, 욕실 2개, 주방/식당, 넓은 거실로 구성되어 있어 대가족이 생활하기에 적합합니다.

단지는 주차 390대가 가능한 넓은 주차장을 갖추고 있어 세대당 약 1.5대의 주차가 가능하며, 철근 콘크리트 구조에 석재 외벽 마감으로 고급스러운 외관을 자랑합니다.

자양역 초역세권과 한강변의 특별한 주거 가치

지하철 7호선 자양역 도보 3분 거리의 편리한 교통망

이튼타워리버3차는 지하철 7호선 자양역이 단지 앞에 있는초역세권 입지를 자랑합니다. 강변북로와 인접해 있어 청담대교, 영동대교를 통한 강남 접근성이 뛰어나며, 다양한 버스 노선이 지나가는 버스정류장도 단지 바로 앞에 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

또한 서울 어린이대공원, 한강시민공원, 뚝섬이 인접해 있어 주말 나들이와 가벼운 운동을 즐기기에 최적의 환경을 갖추고 있습니다. 특히 한강변 위치로 인한 쾌적한 주거환경과 조망권은 이 물건의 큰 장점입니다.

신양초등학교 도보 2분, 우수한 교육환경

교육환경도 매우 우수합니다. 신양초등학교가 단지 앞에 있는 초품아(초등학교 품은 아파트)로, 도보 2분 거리에 위치하고 있습니다. 또한 신양중학교(도보 5분), 자양고등학교(도보 7분)가 가까이 있으며, 건국대학교와 세종대학교도 인근에 위치하고 있습니다. 학원가도 밀집해 있어 자녀 교육에 최적화된 환경을 제공합니다.

시세보다 5억 이상 저렴한 투자 기회

최근 실거래가와 현 시세 분석

이튼타워리버3차의 동일 평형 최근 실거래 사례를 살펴보면, 2025년 5월에 13층이 20.65억에 거래되었으며, 2024년 8월에는 22.2억에 거래된 기록이 있습니다. KB부동산과 한국부동산원의 시세 정보를 종합해보면, 현재 매매시세는 17.7억~21.1억 수준이며, 전세시세는 12억~14억 수준입니다.

현재 최저입찰가 16.16억은 시세 대비 최소 5억 이상 저렴한 수준으로, 상당한 시세차익을 기대할 수 있는 투자 기회라고 볼 수 있습니다. 특히 전세가율이 높아 임대 수익률도 양호한 편입니다.

임차인 없는 깨끗한 권리관계

말소기준권리와 명확한 등기부 현황

이 물건의 등기부등본을 분석해보면, 말소기준권리는 2019년 5월 23일 설정된 안양저축은행(비산5동새마을금고로 표기된 자료도 있음)의 10.68억원 근저당권입니다. 경매 개시 결정은 2024년 8월에 이루어졌으며, 후순위 권리로는 2022년과 2023년에 설정된 근저당권들이 있습니다.

중요한 점은 이 물건에전입세대나 임차인이 없다는 것입니다. 법원 조사 결과 점유 상태는 미상으로 보고되었으나, 전입 세대는 없는 것으로 확인되어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 관리비 미납은 2025년 5월 15일 기준 약 112만원으로 크지 않은 수준입니다.

낙찰 후 권리 정리 절차

이 물건은 임의경매로 진행되므로, 낙찰 후 모든 등기부상 권리는 말소됩니다. 현재 확인된 권리관계가 명확하고 임차인이 없어 명도 리스크가 낮은 편이나, 폐문부재로 실제 거주 여부는 확인이 필요합니다. 낙찰 후에는 소유권 이전등기를 마치고 필요시 명도 절차를 진행하면 됩니다.

투자가치 분석 - 실거주 vs 임대 수익률

실거주와 투자 모두 매력적인 프리미엄 물건

이 물건은 실거주와 투자 두 가지 측면 모두에서 높은 가치를 지니고 있습니다. 실거주의 경우, 한강변 초역세권의 41평형 대형 평수로 4개의 침실과 넓은 거실을 갖추고 있어 대가족이 생활하기에 충분한 공간을 제공합니다. 또한 우수한 교육환경과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라는 거주 만족도를 크게 높이는 요소입니다.

투자 관점에서는 시세 대비 최소 5억 이상 저렴한 가격에 낙찰받을 가능성이 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다. 또한 전세가율이 70% 수준으로 높은 편이라 임대 수익률도 양호합니다. 만약 12억~13억 수준의 전세를 놓을 경우, 3억대 초반의 자기자본으로 임대 운용이 가능한 구조입니다.

예상 수익률 및 투자 전망

현재 최저입찰가 16.16억에 낙찰받아 전세 13억을 놓을 경우, 자기자본 3.16억 대비 연 수익률은 약 4.5~5.5% 수준으로 예상됩니다(월 관리비와 세금 등 비용 고려). 또한 향후 시세 상승 시 추가적인 자본차익도 기대할 수 있습니다.

단, 대형 평수의 특성상 매매와 임대 모두 유동성이 다소 제한적일 수 있으므로, 중장기 보유 전략이 필요합니다. 특히 임대 전략을 고려한다면, 전세보증금에 대한 리스크 관리와 적절한 세무 계획이 중요합니다.

최종평가 및 입찰 전략

항목별 종합 평가

추천 대상 및 입찰 전략

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천됩니다:

실거주 목적: 4인 이상 가족, 자녀 교육 환경을 중시하는 가구, 한강변 조망과 대형 평수를 원하는 실수요자

투자 목적: 중장기 임대수익과 시세차익을 함께 노리는 투자자, 안정적인 임대운용이 가능한 자금력 보유자

입찰 전략으로는, 감정가의 85~90% 수준인 17.2억~18.2억 사이에서 낙찰 가능성이 높을 것으로 예상됩니다. 물론 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 직전 물건 상태와 경쟁 상황을 재확인하는 것이 중요합니다. 특히 NPL(부실채권) 구조가 포함된 경매이므로, 낙찰 후 등기 이전 전 대출 협의 등의 절차에 유의해야 합니다.

한강변 프리미엄 아파트, 놓치지 마세요

이번에 소개해드린 광진구 자양동 이튼타워리버3차 902호는 한강변 초역세권의 대형 평형 아파트로, 임차인이 없는 깨끗한 권리관계와 시세 대비 저렴한 가격이 큰 장점입니다. 실거주와 투자 모두에 적합한 이 물건은 7월 21일 입찰을 앞두고 있습니다.

경매는 철저한 사전 조사와 준비가 필수입니다. 입찰 전에 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하고, 권리관계와 시세 분석을 꼼꼼히 검토하시기 바랍니다. 또한 입찰 보증금과 잔금 마련 계획, 낙찰 후 명도 전략까지 미리 계획해두시는 것이 중요합니다.

모두의경매는 앞으로도 좋은 경매 물건 정보와 분석을 지속적으로 제공하겠습니다. 경매 관련 궁금한 점이나 상담이 필요하시면 언제든지 문의주시기 바랍니다. 감사합니다.