서울 장안동 소형 오피스텔 경매: 시세보다 저렴한 장한평역 초역세권 투자기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 동대문구 장안동에 위치한 에스아이팰리스장안센텀의 오피스텔 경매 물건을 소개해드립니다. 3회차 유찰로 감정가의 64%까지 하락한 이 물건은 높은 임대수요와 투자 가치를 지닌 알짜 매물인데요, 핵심 입지와 권리관계를 꼼꼼히 살펴보겠습니다.

장한평역 도보 3분 거리, 빌트인 시스템 갖춘 신축급 오피스텔

경매 기본정보

이번에 소개드리는 물건은 서울특별시 동대문구 한천로2길 84에 위치한 에스아이팰리스장안센텀 11층 1109호입니다. 사건번호는 2023타경5199로, 서울북부지방법원에서 진행되는 경매입니다. 감정평가액은 3억 7,200만원이지만, 3회 유찰로 최저입찰가는 2억 3,808만원(감정가의 64%)까지 하락했습니다. 입찰일은 2024년 10월 29일(화)이며, 입찰보증금은 2,380만원입니다.

이 물건은 전용면적 23.38㎡(약 7.07평)의 소형 오피스텔로, 2020년 11월에 사용승인을 받은 신축 건물입니다. 현재 감정가 대비 64%인 2억 3,808만원의 가격으로 경매에 나와 있어 주변 시세보다 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회입니다.

상업중심지와 주거지역을 아우르는 뛰어난 생활 인프라

5호선 장한평역 도보 3분 거리의 초역세권 입지

이 오피스텔의 가장 큰 장점은 지하철 5호선 장한평역에서 도보 3분 거리에 위치한 초역세권 입지입니다. 주변에는 장안동 자동차 매매시장, 상업시설, 대형마트 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 특히 천호대로와 인접해 있어 대중교통 접근성이 뛰어나며, 군자초등학교도 인근에 위치하고 있어 교육 환경도 양호합니다.

주변은 장안평 자동차매매시장과 다양한 상업시설이 위치한 상업지대로, 유동인구가 많고 임대 수요가 안정적입니다. 최근 장안평 일대의 재개발과 도시 정비 계획으로 향후 발전 가능성도 높은 지역입니다.

우수한 교통망과 실용적인 생활환경

인근에는 버스정류장과 지하철 5호선 장한평역이 있어 서울 도심 어디든 쉽게 이동할 수 있습니다. 또한 천호대로를 통해 강남, 강동 방면으로의 접근성도 좋습니다. 장안평 자동차매매시장은 물론, 다양한 상점과 음식점이 밀집해 있어 생활 편의성도 뛰어납니다.

주변에는 군자초등학교, 체육시설, 의료시설 등이 갖춰져 있어 실거주자에게도 좋은 환경을 제공합니다. 또한 신축 건물이라 시설이 깔끔하고 현대적인 설비를 갖추고 있어 관리 측면에서도 이점이 있습니다.

시세 분석: 주변 매물 대비 약 25% 저렴한 가격

인근 유사 매물 시세 비교

현재 에스아이팰리스장안센텀의 유사한 타입(전용 23㎡ 내외) 오피스텔 매물은 3억~3억 5천만원 선에 거래되고 있습니다. 최저입찰가 2억 3,808만원은 시세 대비 약 25% 정도 저렴한 가격으로, 낙찰 후에도 시세차익을 기대할 수 있는 수준입니다.

또한 인근 유사 오피스텔의 월세 시세는 보증금 1,000~2,000만원에 월 80~100만원 선으로 형성되어 있어, 임대 수익률도 연 4~5% 정도로 기대할 수 있습니다.

임차권등기 있는 물건, 명확한 권리관계 파악이 중요

등기부 현황과 임차인 정보

이 물건에는 현재 임차권등기(임차보증금 3억 1,000만원)가 설정되어 있습니다. 임차인은 2021년 4월 12일에 전입하였고, 같은 날 확정일자를 받았습니다. 이는 낙찰자가 반드시 고려해야 할 부분입니다. 만약 낙찰가가 임차보증금(3억 1,000만원)을 모두 변제하기에 충분하지 않을 경우, 낙찰자는 부족한 금액을 인수해야 합니다.

법원 현황조사서에 따르면 물건 내부 확인이 어려운 상태로, 점유자 확인이 불가능하다고 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰 후 명도(퇴거) 절차가 필요할 수 있으니 이 부분을 고려해 입찰 계획을 세워야 합니다.

현재 최저입찰가(2억 3,808만원)로 낙찰받을 경우, 임차보증금 3억 1,000만원을 완전히 변제하기 어려운 상황입니다. 따라서 낙찰자는 약 7,200만원 정도의 임차보증금을 추가로 인수해야 할 수 있습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 고려해야 할 사항입니다.

투자가치 분석: 임대수요 높은 역세권 소형 오피스텔

임대형 투자 상품으로서의 장점과 단점

장점:

1. 5호선 장한평역 초역세권에 위치한 뛰어난 입지

2. 2020년 준공된 깔끔한 신축 건물로 유지관리 측면에서 유리

3. 소형 오피스텔로 임대 수요가 안정적이고 회전율이 높음

4. 시세 대비 20~30% 저렴한 가격으로 매입 가능한 기회

5. 장안평 일대 재개발 계획으로 미래 가치 상승 가능성

단점:

1. 임차권등기(3억 1천만원)가 있어 추가 자금 부담 가능성

2. 내부 현황 확인이 어려워 실제 상태 파악이 제한적

3. 소형 평형(7.07평)으로 실거주 시 공간 활용이 제한적

4. 상업지역에 위치해 주거환경이 다소 소음이 있을 수 있음

예상 수익률과 투자 전망

이 물건을 최저입찰가 2억 3,808만원에 낙찰받고, 임차보증금 차액 약 7,200만원을 추가로 부담한다고 가정했을 때, 총 투자금액은 약 3억 1,000만원 수준입니다. 이는 여전히 시세보다 약 5~12% 저렴한 가격이며, 월세 80만원(보증금 1,000만원 가정)을 받을 경우 연간 임대수익률은 약 3.1%로 예상됩니다.

또한 장안평 일대의 재개발이 진행됨에 따라 향후 2~3년 내 약 10~15%의 가격 상승도 기대할 수 있어, 임대 수익과 시세 차익을 함께 노릴 수 있는 투자 물건으로 판단됩니다.

최종평가: 역세권 소형 오피스텔, 임차권 고려한 입찰 전략 필요

항목별 투자 적합도 평가

투자자 유형별 추천도

가장 적합한 투자자:임대형 소액 투자를 원하며, 임차권 인수 부담을 감수할 수 있는 투자자

중간 적합:서울 역세권 오피스텔에 관심 있는 중장기 투자자

비추천:즉시 입주를 원하는 실거주자, 자금 여유가 부족한 초보 투자자

입찰 전략과 적정 입찰가

이 물건의 적정 입찰가는 임차보증금을 고려했을 때 최소 2억 4천만원에서 2억 8천만원 사이로 판단됩니다. 낮은 가격에 낙찰받더라도 임차권 인수 부담이 있으므로, 총 투자금액(낙찰가 + 인수해야 할 임차권 금액)을 약 3억 1천만원 이내로 관리하는 것이 중요합니다.

입찰 전략은 다음과 같습니다:

1. 최저입찰가인 2억 3,808만원보다 약 5~10% 높은 2억 5천만원~2억 6천만원 선에서 입찰

2. 낙찰 후 임차인과의 협의를 통한 명도 또는 재계약 방안 준비

3. 임차권 인수 금액을 고려한 총 투자비용 계산 후 입찰가 결정

마치며: 장한평역 초역세권, 임차권 부담을 감안한 투자 결정 필요

서울 동대문구 장안동에 위치한 에스아이팰리스장안센텀 오피스텔은 장한평역 초역세권에 위치한 좋은 입지를 갖춘 투자용 매물입니다. 시세보다 20~30% 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회이지만, 임차권등기로 인한 추가 자금 부담을 반드시 고려해야 합니다.

신축 건물의 깔끔한 시설과 역세권 입지, 안정적인 임대 수요 등을 고려하면 중장기적 투자 가치가 있는 매물로 판단됩니다. 다만, 입찰 전에 임차권 인수 부담과 명도 가능성을 충분히 검토하고 자금 계획을 수립한 후 참여하시기 바랍니다.

모두의경매에서는 이러한 좋은 매물들을 지속적으로 소개해드리고 있으니, 부동산 경매 투자에 관심 있으신 분들은 앞으로도 많은 관심 부탁드립니다. 감사합니다.