28층에서 바라보는 탄천 조망권의 정자동 미켈란쉐르빌 61평형 특별 매물

안녕하세요, 부동산 경매 전문 분석가입니다. 오늘은 분당 정자동에 위치한 프리미엄 아파트, 미켈란쉐르빌 61평형 경매 물건을 상세히 분석해 드리겠습니다. 2차 유찰로 시세 대비 30% 이상 저렴해진 이 특별한 기회, 놓치지 마세요!

경매 개요

프리미엄 입지의 61평형 미켈란쉐르빌

미켈란쉐르빌은 삼성중공업이 시공한 분당 정자동의 랜드마크 아파트로, 총 4개동 803세대 규모의 대단지입니다. 2003년 9월 사용승인된 이 단지는 남서향으로 설계되어 일조량이 풍부하며, 특히 본 매물은 38층 건물의 28층에 위치해 탄천과 분당 전경을 한눈에 담을 수 있는 조망권을 자랑합니다.

최고급 커뮤니티 시설과 편리한 교통을 갖춘 미켈란쉐르빌

단지 내 호텔급 커뮤니티 시설

미켈란쉐르빌은 단지 내 피트니스센터, 골프연습장, GX룸, 사우나, 필라테스, 도서관, 독서실, 카페 등 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있습니다. 특히 단지 내 공원화된 산책로와 조경이 뛰어나 주거 환경이 쾌적합니다. 주차 공간 또한 세대당 약 2대 정도 확보되어 있어 주차 문제 걱정이 없습니다.

우수한 교통 및 생활 인프라

수인분당선과 신분당선이 지나는 정자역이 도보권에 위치하고 있어 강남까지 20분대 접근이 가능합니다. 인근에 이마트, 아울렛, 분당서울대병원, 정자동 카페거리 등 편의시설이 밀집해 있고, 탄천이 인접하여 수변 산책과 자전거 도로 이용이 매우 편리합니다.

명문 학군과 쾌적한 주변 환경

늘푸른초중학교, 분당중학교, 분당경영고, 계원예술중고등학교 등 우수한 학군이 형성되어 있어 자녀 교육 환경이 뛰어납니다. 또한 인접한 탄천과 정자공원, 정자애견공원은 가족 단위 거주자에게 큰 매력 요소입니다.

61평형 프리미엄 평면의 가치

효율적인 4베이 구조의 넓은 공간

본 물건은 전용면적 165.2㎡(49.9평), 공급면적 약 61평형의 4베이 구조로, 방 4개와 욕실 2개, 드레스룸, 넓은 주방과 식당, 거실로 구성되어 있습니다. 남서향 배치로 채광이 우수하며, 28층에 위치하여 탄천과 분당 전경을 조망할 수 있는 프리미엄 세대입니다.

실내 구조도를 보면 현관에서 들어서자마자 넓은 공간감이 느껴지며, 4개의 침실과 2개의 욕실, 그리고 드레스룸까지 갖춘 가족 친화적 구조입니다. 특히 주방과 거실이 넓어 가족 모임이나 손님 접대에도 충분한 공간을 제공합니다.

시세보다 6억 이상 저렴한 놀라운 가격 경쟁력

동일 평형 실거래가 분석

현 경매 최저가는 실제 시세 대비 30% 이상 저렴한 수준으로, 현재 전세가격대와 비슷한 금액에 소유권을 취득할 수 있는 좋은 기회입니다. 2024년 8월 14층 거래 사례가 21.4억원인 점을 감안하면, 28층의 더 좋은 조망권을 가진 본 매물은 상당한 가격 메리트가 있습니다.

주의해야 할 권리관계와 임대차 현황

등기부 현황 분석

본 물건의 경매는 하나은행의 3억 7천만원 근저당 채권에 의한 임의경매로 진행되고 있습니다. 그러나 등기부상 국민은행 27억원의 근저당과 다수의 가압류, 압류 채권이 설정되어 있어 총 채권액은 약 49억원 내외로 추정됩니다.

점유 및 임대차 상황

현재 본 물건은 임차인이 점유 중인 것으로 보이며, 현장 방문 시 폐문부재로 확인되었습니다. 현장조사 결과에 따르면 권리신고 및 배당요구신청 안내문을 출입문 틈에 끼워둔 상태로, 정확한 임차인 현황과 대항력 여부는 추가 확인이 필요합니다.

배당요구 종기일이 이미 지났기 때문에 새로운 임대차 계약에 대한 배당요구는 불가능하지만, 기존에 신고된 임차권의 대항력 여부는 반드시 확인해야 합니다.

낙찰 후 가치 상승 가능성이 높은 투자 프리미엄

장점과 단점 분석

수익성 분석

낙찰가 14.5억원으로 가정할 경우:

• 전세 운용 시: 연간 약 3.5~4.0%의 수익률 예상 (전세가 13억 기준)
• 월세 운용 시: 월 400~450만원 임대 가능, 연간 약 3.3~3.7%의 수익률
• 시세차익: 향후 1~2년 내 약 5~6억원의 시세차익 기대 가능

종합 평가 및 입찰 전략

항목별 평가

이런 분들께 추천합니다

1. 넓은 평수가 필요한 실거주자- 다자녀 가정이나 부모님과 함께 사는 대가족에게 적합합니다.

2. 분당 정자동 지역 내 자산 포트폴리오 확대를 원하는 투자자- 안정적인 임대수익과 시세차익을 함께 노릴 수 있습니다.

3. 강남 접근성이 중요한 직장인- 신분당선을 통해 강남까지 20분대 출퇴근이 가능합니다.

4. 교육 환경을 중시하는 학령기 자녀를 둔 가정- 우수한 학군과 교육 인프라를 활용할 수 있습니다.

입찰 전략

예상 입찰가 범위:감정가의 75~85% 수준인 15.2억~17.2억원 사이에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

권장 입찰가:경쟁이 심할 것으로 예상되므로, 최저입찰가보다 약 10~15% 높은 15.6억~16.3억원 수준으로 입찰하는 것이 유리할 수 있습니다.

입찰 전 필수 확인사항:

• 임차인의 대항력 및 보증금 현황 확인
• 관리비 체납 여부 확인
• 실제 물건 상태 확인을 위한 현장 방문
• 금융기관 대출 가능 여부 및 한도 사전 확인

마치며: 부동산 시장의 기회를 놓치지 마세요

이번에 소개해드린 분당 정자동 미켈란쉐르빌 61평형 매물은 시세 대비 30% 이상 저렴한 가격에 프리미엄 입지의 대형 평수를 취득할 수 있는 특별한 기회입니다. 특히 28층에서 바라보는 탄천과 분당 전경이 주는 가치는 금액으로 환산하기 어려운 프리미엄 요소입니다.

다만 경매 물건의 특성상 권리관계와 임대차 현황에 대한 철저한 사전 조사가 필수적이며, 입찰 전 전문가의 상담을 받아보시길 권해드립니다. 입찰 마감일인 2025년 4월 14일까지 충분한 시간이 있으니, 여러 차례 현장을 방문하고 세심하게 조사하신 후 결정하시기 바랍니다.

지금 같은 기회는 흔치 않습니다. 분당 정자동의 랜드마크 단지인 미켈란쉐르빌의 61평형, 그것도 28층 고층에서 누리는 탁월한 조망권을 갖춘 매물을 이렇게 경쟁력 있는 가격에 만나기는 쉽지 않기 때문입니다. 부동산 투자의 성공은 적절한 타이밍에 적절한 물건을 적절한 가격에 매입하는 것에서 시작됩니다.