중곡동 수익형 다가구주택 - 5가구 운영 가능한 투자 적합 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 서울 광진구 중곡동에 위치한 다가구주택 경매 물건을 소개해드립니다. 2회 유찰로 감정가 대비 64% 가격에 입찰 기회를 잡을 수 있는 투자형 물건입니다.

경매 핵심 정보

중곡동 학세권 입지의 벽돌조 다가구주택 - 5세대 임대수익 가능

중마초등학교 인근 생활편의성 우수 지역

이 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울중마초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 실생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교통환경 측면에서는 물건 위치까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 중곡역이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 물건 북서측으로는 약 3m 폭의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호한 편입니다.

1993년 준공된 벽돌조 건물의 특징과 구조

1993년 2월 5일 사용승인된 이 건물은 벽돌조 평스라브지붕 구조로 지하 1층, 지상 2층 규모입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시창호를 사용하고 있습니다.

현재 이용상태는 1층에 주택 2가구, 2층에 주택 1가구, 지층에 주택 2가구로 총 5가구가 사용 중인 것으로 파악됩니다. 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등 기본 설비는 모두 갖춰져 있습니다.

추가로 제시외건물로는 발코니, 계단실, 보일러실 등이 있으며 옥탑층에는 방, 화장실, 복도 등이 약 26.5㎡ 규모로 설치되어 있습니다.

주변 생활환경 및 입지 분석

중곡동 주거지역의 안정적 입지 여건

이 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정된 곳에 위치해 있어 주거 환경이 안정적입니다. 인접한 서울중마초등학교는 교육 환경 측면에서 큰 장점이며, 주변에 단독주택과 다세대주택이 밀집해 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

생활 인프라와 접근성

중곡동은 서울의 중간지역에 위치하여 도심 및 강남으로의 접근성이 양호한 지역입니다. 특히 지하철 7호선 중곡역을 이용하면 강남, 건대입구 등으로의 이동이 수월합니다. 인근에 중곡시장과 같은 재래시장과 다양한 상권이 형성되어 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

중마초등학교 외에도 인근에 중곡중학교, 대원외국어고등학교 등이 위치해 있어 교육 환경도 우수한 편입니다.

다가구주택 시세 및 투자 가치 분석

인근 유사 다가구주택 시세 및 가격 경쟁력

중곡동 일대 다가구주택의 시세는 위치, 건물 상태, 규모에 따라 다양하지만, 이 물건과 유사한 규모(대지 30평, 건물 60평 내외)의 다가구주택은 현재 시장에서 9억~10억원 정도에 거래되고 있습니다. 특히 노후도가 비슷한(1990년대 초반 건축) 물건들을 기준으로 볼 때, 이 물건의 감정가 8억 4,800만원은 시세를 적절히 반영하고 있다고 판단됩니다.

하지만 2회 유찰로 인해 최저입찰가가 5억 4,270만원(감정가의 64%)까지 낮아져, 시세 대비 약 40~45% 할인된 가격에 매입 기회가 있다고 볼 수 있습니다.

월세 수입 및 투자수익률 예상

위 임대료는 실제 현재 임차인 정보가 정확히 파악되지 않은 상태에서 주변 시세를 기준으로 추정한 금액입니다. 실제 낙찰 후에는 기존 임차인과의 계약관계 확인이 필요합니다.

권리분석 - 임차권 설정과 가압류 확인 필요

등기부 현황 및 권리관계

임차인 현황 및 대응 방안

이 물건에는 두 개의 임차권이 설정되어 있습니다. 2023년 6월에 설정된 문OO의 임차권(1억원)은 경매 개시 결정일(2024년 5월 3일) 이전에 설정되었으므로낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.단, 확정일자 여부와 실제 거주 사실에 따라 달라질 수 있으므로 정확한 확인이 필요합니다.

반면, 2024년 8월에 설정된 이OO의 임차권(1억 5백만원)은 경매 개시 결정일 이후에 설정되었으므로 소멸됩니다. 약정/금지사항/환매특약은 낙찰자가 인수하게 되므로 그 내용을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

입찰 시 유의사항

1. 인수해야 할 임차권 확인:문OO의 임차권(1억원)에 대한 정확한 정보(확정일자 여부, 실제 거주 여부, 임대차 계약 내용)를 확인해야 합니다.

2. 약정/금지사항/환매특약 내용 파악:2023년 3월에 설정된 약정/금지사항/환매특약의 내용을 확인하여 낙찰 후 제약이 있는지 검토해야 합니다.

3. 명도 계획 수립:소멸되는 임차권(이OO)의 경우, 낙찰 후 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 제시외건물 상태 확인:감정평가서에 언급된 제시외건물(발코니, 계단실, 보일러실, 옥탑 등)의 상태와 합법성을 확인해야 합니다.

5. 건물 노후도 점검:1993년 준공 건물로 약 32년이 경과하였으므로, 리모델링 비용을 고려해야 합니다.

투자가치 분석 - 수익형 부동산으로서의 매력

감정가 대비 36% 할인된 가격의 다가구주택 투자 기회

이 물건의 가장 큰 투자 매력은 2회 유찰로 인해 감정가 대비 36% 할인된 가격(5억 4,270만원)에 입찰 가능하다는 점입니다. 앞서 분석한 임대수익률(약 8.8%)은 현재 시중 금리를 고려할 때 매우 양호한 수준입니다.

수익성과 리스크 분석

장점

• 5개 세대 임대 가능한 다가구주택으로 안정적 임대수익 기대
• 중곡역 및 중마초등학교 인근이라는 양호한 입지 조건
• 감정가 대비 36% 할인된 가격으로 매입 기회
• 옥탑 등 추가 제시외건물 활용 가능성

단점

• 1993년 준공 건물로 리모델링 비용 고려 필요
• 인수해야 할 임차권(1억원) 존재
• 약정/금지사항/환매특약에 따른 제약 가능성
• 3m 도로에 접한 점 등 접근성이 최상은 아님

최종 평가 - 투자 매력도 7.5점의 수익형 물건

항목별 종합 평가

추천 대상 투자자 프로필

이런 분들에게 적합합니다:

• 임대사업을 통한 안정적인 수익을 원하는 투자자
• 직접 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있는 역량이 있는 분
• 임대주택 관리 경험이 있거나 관리 능력이 있는 분
• 장기적인 부동산 보유를 통한 자산가치 상승을 기대하는 분

예상 입찰가 및 전략 제안

이 물건은 2회 유찰 후 감정가의 64%인 5억 4,270만원에 입찰 가능한 상태입니다. 하지만 시세 대비 할인폭이 크고 임대수익률이 높아 경쟁이 예상됩니다.

입찰 전략:감정가의 70~75% 수준인 5억 9,350만원~6억 3,600만원 사이에서 입찰하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다. 이 경우에도 시세 대비 30~35% 할인된 가격에 매입 가능하며, 연간 임대수익률은 7.5~8.0% 수준으로 여전히 매력적입니다.

낙찰 후 전략:기존 임차인 중 인수해야 할 임차권(문OO, 1억원)의 계약 내용을 확인하고, 필요시 재계약을 통해 임대료를 현실화하는 것이 좋습니다. 또한, 단계적인 리모델링을 통해 임대료 상승 및 자산가치 증대를 꾀하는 전략을 추천합니다.

마무리 - 투자수익형 다가구주택의 기회

서울 광진구 중곡동 688-2 다가구주택은 5세대 임대가 가능한 수익형 부동산으로, 2회 유찰로 인해 시세보다 크게 할인된 가격에 매입할 수 있는 좋은 기회입니다. 8~9%에 달하는 임대수익률과 광진구라는 안정적인 입지는 장기 투자 관점에서 매력적입니다.

다만, 인수해야 할 임차권과 약정/금지사항이 있으므로 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 또한, 1993년 준공 건물인 만큼 리모델링 비용을 고려한 투자 계획을 세워야 합니다.

투자 수익형 부동산을 찾고 계신 분들에게 검토해볼 만한 가치가 있는 물건으로, 입찰 전 현장 방문과 정확한 권리 관계 확인을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.