숲세권 25평형 중랑숲리가아파트 - 2회 유찰로 36% 할인된 가성비 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 중랑구에 위치한 가성비 좋은 아파트 경매 물건을 소개해드립니다. 감정가 6억 4,200만원에서 2회 유찰 후 4억 1,088만원으로 낮아진 중랑숲리가아파트의 1층 매물로, 감정가 대비 무려 36%나 할인된 가격에 나온 특별한 기회입니다.

중랑구 최고 입지 중랑캠핑숲 인접한 2012년식 준신축 아파트

경매 물건 기본 정보

이 물건은 서울 중랑구 망우동에 위치한 중랑숲리가아파트 103동 1층 102호로, 서울북부지방법원 2024타경112780 사건입니다. 현재 2회 유찰된 상태로 감정가 6억 4,200만원의 64%인 4억 1,088만원부터 입찰이 가능합니다. 입찰보증금은 최저가의 10%인 4,109만원이며, 다음 입찰일은 2025년 7월 1일(화) 오전 10시입니다.

3억원 대 중반에 낙찰 가능한 중랑구 실속형 주거지

중랑숲리가아파트는 2012년 8월 입주한 LIG건설의 준신축 아파트로, 총 10개동 381세대의 중소규모 단지입니다. 세대당 주차 1.25대가 확보되어 있으며, 철근콘크리트 구조에 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 및 석재 마감, 창호는 하이샤시로 시공되어 있습니다. 해당 세대는 방 3개, 욕실 2개의 실용적인 구조로, 거실과 주방, 다용도실이 갖춰진 25평대 중소형 평형입니다.

중랑캠핑숲과 양원역을 품은 프리미엄 생활 인프라

자연과 교통의 조화, 도심 속 쾌적한 주거환경

이 물건의 가장 큰 매력은 바로중랑캠핑숲과의 근접성입니다. 서울 시내에서 보기 드문 울창한 숲과 공원이 인접해 있어 도심 속에서도 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 특히 주변에 망우저류조공원, 갓바위어린이공원, 용마가족공원 등 다양한 녹지공간이 있어 가족 단위 거주자에게 큰 장점이 됩니다.

교통 측면에서도 경의중앙선 양원역이 도보 8분 거리에 있고, 망우역도 인접해 있어 서울 도심 접근성이 뛰어납니다. 버스 정류장도 단지 앞에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

우수한 교육 및 생활 인프라

교육 환경도 매우 우수합니다. 서울동원초등학교가 도보 9분 거리에 있고, 영란여자중학교는 도보 1분, 동원중학교는 도보 5분, 송곡고등학교는 도보 7분 거리에 위치하고 있어 전 연령대 자녀를 둔 가정에게 최적의 학군을 제공합니다.

생활 편의시설로는 서울시북부병원, 동부제일병원, 서울의료원 등의 의료시설과 동서울농협하나로마트, 망우본동주민센터 등이 인근에 위치해 있어 일상생활의 편의성을 높여줍니다.

시세 분석: 3억 할인 받는 놀라운 가격 경쟁력

인근 실거래가 및 시세 비교

중랑숲리가아파트의 최근 실거래가를 살펴보면, 25평형대 물건이 7억 중반~8억원 선에서 거래되고 있습니다. 현재 실매물은 7억 5천만원부터 시작하고 있어, 최저입찰가 4억 1,088만원은 시장가보다약 3억원 이상 저렴한 가격입니다.

특히 해당 아파트는 2012년 준공된 비교적 신축 아파트로, 중랑구 내에서도 시설과 단지 환경이 우수한 편에 속합니다. 인근 비슷한 평형대의 노후 아파트와 비교해도 시세 차이가 크지 않아 가격 대비 가치가 매우 높습니다.

권리분석: 비교적 깔끔한 권리관계

등기부 현황 및 권리관계

등기부등본을 확인해보면 해당 물건에는 현재 3억 1,200만원의 근저당권이 설정되어 있으며, 소액의 가압류 2건과 임의경매 진행 사항이 있습니다. 청구금액은 약 3억 6,500만원 수준으로, 최저입찰가 내에서 정리 가능한 수준입니다.

점유 상태 및 명도 문제

현재 물건의 점유 상태는 명확히 확인되지 않았으나, 소유자 또는 임차인 점유 가능성이 있습니다. 경매 진행 과정에서 점유 관계를 확인하고, 낙찰 후 명도 절차를 진행해야 할 수 있으니 이 부분은 실사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

다만 권리관계가 복잡하지 않고 임차권등기가 없어 명도 문제는 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

투자가치: 1층의 약점 vs 가격 경쟁력의 강점

장점과 단점 분석

장점:

• 감정가 대비 36% 할인된 가격으로 시세 차익 3억원 이상 기대 가능
• 2012년식 준신축 아파트로 노후화 걱정 적음
• 중랑캠핑숲 인접한 쾌적한 자연환경
• 양원역 도보 8분 거리의 우수한 교통 접근성
• 학군, 의료시설, 상업시설 등 생활 인프라 우수

단점:

• 1층이라는 위치적 특성에 따른 조망권, 일조권 제약
• 프라이버시 침해 우려 및 상대적 보안 취약성
• 저층부 특성상 벌레, 습기 문제 가능성
• 소음 문제 및 주차장, 엘리베이터 등 공용시설 이용 시 불편함

투자수익성 분석

현재 최저입찰가 4억 1,088만원에 낙찰받을 경우, 시세 7억 5천만원 기준으로 약 3억 3,912만원의 시세 차익이 예상됩니다. 만약 경쟁 입찰로 5억원 선에서 낙찰되더라도 2억 5천만원 가량의 차익이 발생할 수 있습니다.

임대수익률 측면에서도 월세 150만원 가량을 기대할 수 있어, 연간 약 1,800만원의 임대수익이 발생할 수 있습니다. 5억원에 낙찰받을 경우 연 임대수익률은 약 3.6%로 예상됩니다.

최종평가: 저층 단점을 상쇄하는 압도적 가격 경쟁력의 투자 기회

항목별 평가

추천 대상

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천합니다:

1. 가성비 중시 실거주자- 1층의 단점을 감수하고 3억원 이상 저렴하게 내 집 마련을 원하는 분

2. 노부모님 거주용- 계단 이용이 필요 없는 1층의 장점을 활용하고 싶은 분

3. 투자 목적 매수자- 중저가로 매수해 시세 차익을 노리는 투자자

4. 임대사업자- 저렴하게 매입 후 안정적인 임대수익을 원하는 분

입찰 전략

이 물건은 2회 유찰된 상태로 가격 매력도가 매우 높아 입찰 경쟁이 예상됩니다. 따라서 전략적인 입찰 금액 설정이 중요합니다.

최소 입찰가: 4억 1,088만원(감정가의 64%)

예상 적정 낙찰가: 4억 8,000만원~5억 3,000만원(감정가의 75~83%)

권장 입찰가: 5억 1,500만원(감정가의 80% 수준)

1층이라는 특성을 고려하더라도 시세가 7억 5천만원 이상인 점을 감안하면, 5억원대 초반에 낙찰받더라도 2억원 이상의 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 입찰 전략은 감정가의 80% 수준인 5억 1,500만원 정도로 제시하는 것이 경쟁자를 물리치면서도 합리적인 가격에 매입할 수 있는 전략이 될 것입니다.

마무리: 1층의 단점을 압도하는 가격 매력의 실속형 투자 기회

서울 중랑구 망우동 중랑숲리가아파트는 1층이라는 단점이 있지만, 감정가 대비 36% 할인된 가격과 주변 시세 대비 45% 이상 저렴한 가격은 이 물건의 가장 큰 매력입니다. 2012년 준공된 준신축 아파트이며, 중랑캠핑숲과 양원역 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리관계도 비교적 단순하여, 낙찰 후 명도 과정도 크게 어렵지 않을 것으로 예상됩니다. 실거주보다는 투자 목적으로 더 적합한 물건으로, 향후 시세 차익과 안정적인 임대수익을 동시에 노릴 수 있는 좋은 투자 기회입니다.

이 물건에 관심 있으신 분들은 7월 1일 입찰일에 앞서 반드시 현장 방문을 통해 1층의 실제 상태와 점유 여부를 확인하시고, 권리관계에 대한 전문적인 검토를 받아보시기 바랍니다. 모두의경매에서는 항상 여러분의 성공적인 부동산 투자를 응원합니다.