중랑구 묵동아이파크 51평형 - 중랑천 조망권과 7호선 먹골역 초역세권의 가치

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 중랑구에 위치한 '묵동 아이파크' 51평형 대형 아파트를 소개해드립니다. 현대산업개발이 지은 2002년 준공 아파트로, 현재 3회 유찰된 상태에서 감정가의 약 64%인 7억 9,616만원에 입찰 가능한 물건입니다. 중랑천 조망과 역세권의 장점을 갖춘 이 매물의 투자 가치를 자세히 살펴보겠습니다.

먹골역 초역세권과 중랑천 조망을 품은 51평 대형 평수

경매 핵심 정보

이 경매물건은 서울북부지방법원에서 진행 중인 2024타경120965 사건으로, 3회 유찰을 거쳐 감정가 12억 4,400만원의 64%인 7억 9,616만원에 매각이 진행됩니다. 다가오는 매각기일은 2025년 8월 5일이며, 입찰보증금은 최저매각가격의 10%인 7,961만 6천원입니다.

이 물건은 3회 유찰되어 감정가 대비 약 36% 할인된 가격에 입찰 기회가 열려있습니다. 매각이 진행될수록 가격은 더 떨어질 수 있지만, 현재 시세 대비 이미 상당히 경쟁력 있는 가격으로 형성되어 있습니다.

물건 기본 정보

이 매물은 서울시 중랑구 묵동 385에 위치한 묵동아이파크 102동 7층 702호로, 7호선 먹골역에서 도보 5-10분 거리의 초역세권 아파트입니다. 2002년 6월 준공된 현대산업개발의 아파트로, 전용면적 135㎡(약 40.84평), 분양면적 171㎡(약 51평)의 대형 평수 아파트입니다.

7층에 위치하여 중간층의 안정적인 조망과 일조량을 확보하고 있으며, 단지 내 601세대, 8개동 규모로 쾌적한 주거환경을 제공합니다.

생활과 휴식이 공존하는 묵동아이파크 단지 분석

단지 환경과 특징

묵동아이파크는 총 601세대, 8개동 규모의 중형 아파트 단지로, 세대당 평균 1.31대의 주차공간(총 785대)을 보유하고 있어 주차 문제에서 비교적 자유롭습니다. 용적률 296%, 건폐율 19%로 쾌적한 공간을 확보하였으며, 동 간 간격이 넓어 일조권과 조망권이 우수합니다.

특히 이 아파트는 중랑천과 인접해 있어 산책로와 자전거 도로를 이용한 여가 생활이 가능하고, 단지 내 녹지 공간과 함께 도심 속 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 다만 2002년 준공으로 약 22년이 경과하여 시설 노후화에 대한 고려가 필요합니다.

교통 및 생활 인프라

7호선 먹골역이 도보 5-10분 거리에 있으며, 6호선 태릉입구역도 접근성이 좋아 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 다양한 버스 노선(1224, 1227, 146, 202, 2114, 2113, 105, 6100 등)이 5-8분 거리 정류장에서 이용 가능해 서울 전역으로의 이동이 수월합니다.

생활 인프라 측면에서는 인근에 이마트, 홈플러스 등의 대형 마트와 먹골역 주변 상권이 형성되어 있어 일상 생활의 편의성이 높습니다. 묵현초등학교가 단지 바로 옆에 위치하여 '초품아'(초등학교 품에 있는 아파트)로서 자녀 교육 환경이 우수한 점도 주요 장점입니다.

감정가의 64%로 진입 가능한 투자 기회

주변 시세 및 실거래가 분석

묵동아이파크 51평형(171㎡) 아파트의 최근 실거래 시세는 약 11-12억원 선이며, 최근 유사 면적대 거래 사례를 분석해보면 대략 평당 2,300-2,400만원 수준에서 거래되고 있습니다. 따라서 현재 최저매각가격 7억 9,616만원은 시세 대비 약 25-30% 정도 저렴한 수준으로 볼 수 있습니다.

전세 시세의 경우 해당 평형은 6억원에서 6억 5천만원 수준으로 형성되어 있어, 낙찰 후 임대 운영 시 약 7-8%의 전세수익률을 기대할 수 있습니다. 다만 대형평수의 특성상 임차인 구하기가 소형 평형에 비해 다소 어려울 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

명확한 권리관계와 소유자 점유 상태의 대형 아파트

등기부 현황 분석

이 물건의 말소기준권리는 신한은행의 근저당권으로, 낙찰자가 소유권을 이전받으면 이를 포함한 모든 후순위 권리는 말소됩니다. 등기부상 소유권 이외의 권리관계가 비교적 단순하여 권리분석에 큰 어려움은 없습니다.

현재 법원 문건상 신고된 임대차 내역은 없으며, 채무자 겸 소유자가 거주하는 것으로 추정됩니다. 이는 낙찰 후 명도 절차에서 유리한 요소로 작용할 수 있습니다.

입찰 시 유의사항

입찰 전에는 반드시 미납관리비 현황을 관리사무소를 통해 확인해야 합니다. 낙찰자는 체납된 관리비 중 일부를 승계할 의무가 있기 때문에, 이 부분에 대한 사전 조사가 필요합니다.

또한 현재 소유자가 거주 중인 것으로 추정되므로, 낙찰 후 명도 절차가 필요합니다. 경매 낙찰 후 소유자에게 명도를 요청하고, 응하지 않을 경우 법적 명도 절차를 진행해야 하므로 이에 대한 시간과 비용을 고려해야 합니다.

투자 가치 분석: 실거주 7.5점, 투자 6.5점의 매력적인 기회

장단점 분석

묵동아이파크 51평형 매물의 주요 장단점을 살펴보겠습니다.

장점:

1.가격 경쟁력:시세 대비 약 25-30% 할인된 가격으로 진입 가능

2.우수한 입지:7호선 먹골역 초역세권, 중랑천 인접으로 쾌적한 주거환경

3.교육 환경:단지 인접 묵현초등학교 등 우수한 학군

4.단순한 권리관계:낙찰자에게 인수되는 권리 없이 비교적 깔끔한 권리관계

5.대형평수의 희소성:50평대 이상의 대형 아파트 수요 지속

단점:

1.건물 노후화:2002년 준공으로 22년 경과, 내부 리모델링 필요성

2.유지비용 부담:대형평수로 관리비, 난방비 등 고정비 부담

3.경기 침체기 거래 제한:대형평수 특성상 경기 침체 시 거래 유동성 약화

4.명도 절차 필요:소유자 점유 상태로 낙찰 후 명도 절차 필요

5.전세 수요 제한:대형평수로 임차인 구하기 어려울 수 있음

수익성 분석

최저매각가격 7억 9,616만원에 낙찰받아 약 8천만원의 리모델링 비용을 투자한 후, 전/월세 운영 또는 매도를 통한 수익성을 분석해보겠습니다.

전세 수익률은 비교적 양호한 편이나, 대형평수의 특성상 임차인을 구하기 쉽지 않을 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 다만 3-4인 가족 또는 넓은 공간을 선호하는 임차인을 타겟팅하면 안정적인 임대 운영이 가능할 것으로 보입니다.

종합 평가: 실거주 우선 검토, 중장기 투자 가능한 물건

종합 점수표

추천 대상

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천드립니다:

1.다자녀 가정 또는 대가족:51평형의 넓은 공간을 활용할 수 있는 3-4인 이상 가족

2.교육 환경을 중시하는 부모:인근 묵현초등학교 등 양호한 학군을 선호하는 가정

3.중장기 투자자:시세 대비 할인된 가격에 매입하여 리모델링 후 중장기 보유 계획이 있는 투자자

4.자가 거주 후 노후 임대 계획자:현재 실거주 후 향후 임대 수익을 계획하는 분

5.여유 자금 보유자:약 8억원 내외의 자금으로 시세 대비 저렴하게 진입하고자 하는 분

입찰 전략

8월 5일 매각기일에 대비한 입찰 전략을 제시해 드립니다.

묵동아이파크 51평형에 대한 관심이 높은 점을 감안하면, 경쟁 입찰 가능성이 높습니다. 따라서 입찰가는 최저매각가격에서 10-15% 정도 높게 설정하는 것이 낙찰 확률을 높일 수 있습니다. 구체적으로 8억 7,000만원에서 9억 2,000만원 사이의 입찰가를 제안합니다.

이 금액은 여전히 시세 대비 약 15-20% 정도 할인된 가격으로, 낙찰 후 리모델링 비용을 고려해도 충분한 가격 경쟁력이 있습니다. 경쟁이 치열할 것으로 예상되는 만큼, 입찰 전 법원 현장 확인과 주변 환경 점검을 통해 물건 상태를 정확히 파악하시고 본인의 최대 입찰가를 미리 결정해두시는 것이 좋습니다.

맺음말: 묵동 아이파크, 실거주와 투자 모두 가능한 매력적인 선택

서울 중랑구 묵동 아이파크 51평형 아파트는 7호선 먹골역 초역세권과 중랑천 조망이라는 탁월한 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 현재 감정가의 64%인 7억 9,616만원에 입찰 가능한 이 물건은 실거주 목적이라면 탁월한 선택이 될 수 있으며, 중장기 투자 관점에서도 충분히 검토할 가치가 있습니다.

다만 경매 물건의 특성상 소유자의 명도 이슈가 있고, 준공 후 22년이 경과한 아파트로 내부 리모델링 비용이 필요하다는 점은 고려해야 할 사항입니다. 또한 대형평수 특성상 실거주 목적이 아니라면 임대 운영 시 임차인 구하기가 상대적으로 어려울 수 있다는 점도 염두에 두어야 합니다.

입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경과 단지 상태를 확인하고, 미납관리비 현황 등 세부 사항을 꼼꼼히 체크하시기 바랍니다. 또한 경매 입찰에 앞서 전문가의 조언을 구하고, 권리분석 및 낙찰 후 진행 절차에 대한 준비를 철저히 하시는 것이 중요합니다.

모두의경매가 제공하는 이 분석이 여러분의 경매 투자 결정에 도움이 되기를 바랍니다. 추가 문의사항이 있으시면 언제든지 연락 주시기 바랍니다.