강서구 우장산역세권 화곡푸르지오 43평형 대단지 아파트 경매 물건

안녕하세요, 모두의경매입니다. 오늘은 서울특별시 강서구에 위치한 화곡푸르지오 아파트의 중대형 평수 경매 물건을 심층 분석해드리려고 합니다. 강서구의 대표적인 대단지 프리미엄 아파트인 화곡푸르지오 아파트는 2,000세대가 넘는 메가 단지로, 우장산역과 화곡역 더블 역세권의 편리한 입지를 자랑합니다.

경매 물건의 핵심 포인트

이번에 소개해드릴 물건은서울 강서구 화곡동 1091, 화곡푸르지오 130동 1층 104호로, 전용면적 144.12㎡(약 43.6평)의 중대형 평형 아파트입니다. 감정가는 12억원, 2차 매각 최저가는 9억 6,000만원(감정가의 80%)으로 책정되어 있어 실거래가 대비 약 25% 할인된 가격에 입찰 기회가 있는 물건입니다.

우장산역 도보권의 2,176세대 프리미엄 대단지 화곡푸르지오

탄탄한 생활 인프라와 교통망을 갖춘 화곡동의 랜드마크 단지

화곡푸르지오는 2002년 10월에 입주한 서울 강서구의 대표 아파트 단지로, 총 50개동 2,176세대의 대규모 단지입니다. 대우건설이 시공한 이 아파트는 지하철 5호선 우장산역에서 도보 약 10분 거리(602m)에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 또한 화곡역도 858m 거리에 있어 더블 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

단지 내에는 총 4,190대의 주차공간이 마련되어 있어 세대당 평균 1.93대의 주차가 가능하며, 지역난방 방식을 사용하고 있어 난방 효율이 좋습니다. 계단식 구조로 설계된 이 아파트는 14층 건물로, 중대형 평형대가 많아 넓은 주거 공간을 원하는 가족 단위 수요자들에게 인기가 높습니다.

우수한 학군과 편리한 생활 환경을 제공하는 입지 특성

화곡푸르지오는 강신초등학교(259m), 발산초등학교(603m) 등 초등학교가 가깝고, 화곡중학교, 신화중학교, 신월중학교, 덕원중학교 등 다양한 중학교와 화곡고등학교, 덕원여고, 명덕외고, 덕원예고 등 우수한 고등학교들이 인접해 있어 교육 환경이 매우 좋습니다.

생활 편의시설로는 이마트, 우장산공원, 이대목동병원, 미즈메디병원 등이 가까이 있어 일상생활에 필요한 모든 인프라를 편리하게 이용할 수 있습니다. 특히 우장산공원은 도보로 접근 가능하여 자연과 함께하는 여유로운 생활이 가능합니다.

화곡고등학교 남측 인근에 위치한 이 아파트는 주변에 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 안정적인 주거지대에 속해 있으며, 단지 내·외부로 포장도로가 잘 개설되어 있어 간선도로와의 접근성도 양호합니다.

전용 144.12㎡(43평) 대형평수의 1층 세대 특성 분석

넓은 공간과 실용적인 구조를 갖춘 희소성 높은 대형 평면

이번 경매 물건은 전용면적 144.12㎡(약 43.6평), 분양면적으로는 56평형에 해당하는 대형 평형 아파트입니다. 방 4개와 화장실 2개를 갖춘 4베이 구조로, 대가족이 생활하기에 충분한 공간을 제공합니다. 남향으로 배치되어 일조권이 우수하며, 130동에 위치한 이 세대는 단지의 전반적인 입지에서도 좋은 위치에 있습니다.

해당 세대는 1층에 위치하고 있어 엘리베이터 이용 없이 바로 출입이 가능한 장점이 있습니다. 1층이라는 특성상 노약자나 어린 아이가 있는 가정에게는 접근성 측면에서 큰 메리트가 될 수 있으며, 세대 전용 정원 형태로 활용 가능한 공간도 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

철근콘크리트 구조의 안정적인 건축 품질

화곡푸르지오는 철근콘크리트조 경사지붕(철골조) 구조로 지어진 견고한 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅으로, 내벽은 벽지와 내장타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시창호로 시공되었습니다. 아파트 시설물로는 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 방송설비 등이 완벽하게 구비되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

또한 이 아파트는 제3종 일반주거지역, 상대보호구역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 도시지역 내에 위치하고 있어 안정적인 주거환경을 제공합니다.

최근 실거래가 대비 20% 이상 저렴한 투자 가치 분석

동일 단지 실거래가와 시세 분석

화곡푸르지오의 동일 평형대 최근 실거래 사례를 살펴보면, 2025년 11월에 1층과 6층 세대가 각각 12억 8,000만원에 거래된 기록이 있습니다. 즉, 최근 실거래가는 12억 8,000만원 수준으로 파악됩니다.

현재 시세 정보를 살펴보면, KB부동산(2025.12.05 기준) 매매시세는 12억~13억 5,000만원, 전세시세는 6억 7,500만원~7억 8,500만원 수준입니다. 한국부동산원(2025.12.01 기준) 매매시세는 11억 8,000만원~13억 5,000만원, 전세시세는 7억~8억원으로 조사되었습니다. 또한 네이버부동산 실제 매물(2025.12.10 기준) 기준으로는 매도호가가 13억 3,000만원~15억 5,000만원, 전세호가는 8억 5,000만원에 형성되어 있습니다.

강서구 인근 지역 유사 평형대 시세 비교

강서구와 양천구의 40평대 준신축급 단지들과 비교해보면, 목동신시가지 40평대는 14억~17억원, 염창동 한강타운 40평대는 10억~12억원, 가양동 대단지 40평대는 9억~11억원 수준으로 거래되고 있습니다. 이를 종합해볼 때, 화곡푸르지오 40평대는 주변 지역 내에서도 경쟁력 있는 가격대를 형성하고 있다고 볼 수 있습니다.

현재 경매 최저가인 9억 6,000만원은 최근 실거래가 12억 8,000만원 대비 약 25% 할인된 가격으로, 상당한 가격 메리트가 있습니다. 다만 이러한 가격 차이는 후술할 권리관계와 점유 상황에 따른 리스크가 반영된 결과이므로 주의 깊은 분석이 필요합니다.

권리분석 - 말소기준권리와 대항력 있는 임차인 위험성

등기부 권리관계의 복잡한 구조

이 물건의 등기부등본을 분석해보면, 현재 소유자는 윤○○씨로 2002년 12월 13일에 매매를 통해 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2009년 4월 24일 설정된 국민은행의 8억원 근저당권입니다. 이후 2011년 10월 10일에 중소기업은행의 6억원 근저당권이 설정되었고, 2025년에는 두 은행이 각각 임의경매를 신청한 상태입니다.

임차인 현황과 대항력 문제의 심각성

이 물건의 가장 큰 리스크는 점유 중인 임차인의 존재입니다. 법원 현황 조사서에 따르면 세대주 주○○씨가 2002년 12월 27일부터 전입한 것으로 나타나 있습니다. 주목할 점은 이 전입일이 현 소유자 윤○○씨의 소유권 이전일(2002년 12월 13일)보다도 이후라는 점입니다.

전입일이 말소기준권리(2009년 4월 24일)보다 앞서기 때문에 임차인은대항력을 가질 가능성이 매우 높습니다. 더욱 우려되는 점은 배당요구가 없었다는 것인데, 이는 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있음을 의미합니다.

법원 조사 당시 폐문부재로 점유관계를 정확히 확인하지 못했기 때문에, 실제 임차인의 보증금 규모나 정확한 점유 상태는 알 수 없는 상황입니다. 최악의 경우 수억 원대의 보증금을 인수해야 할 가능성도 있으며, 이로 인해 실질적인 매수가는 크게 상승할 수 있습니다.

입찰 전 필수 확인사항

이 물건에 입찰을 고려하고 계신다면, 다음 사항을 반드시 확인하셔야 합니다:

1.실제 임차인의 정체성: 전입신고된 주○○씨가 실제로 거주하고 있는지, 혹은 가장 임차인인지 확인이 필요합니다.

2.임대차계약서와 보증금 규모: 가능하다면 임대차계약서를 확인하여 정확한 보증금 규모를 파악해야 합니다.

3.확정일자 여부: 임대차계약에 확정일자가 있는지 확인하고, 있다면 그 날짜가 언제인지 파악해야 합니다.

4.명도 가능성: 낙찰 후 임차인의 퇴거 의사나 명도 진행의 난이도를 사전에 평가해야 합니다.

참고로 관리비는 2025년 11월 26일 기준으로 체납이 없는 것으로 확인되었습니다.

12억대 실거래가 대비 최대 3억 이상 저렴한 투자 기회와 위험 요소

가격과 입지 측면의 투자 장점

이 물건의 가장 큰 투자 매력은 실거래가 대비 상당한 할인율입니다. 최근 실거래 기준으로 12억 8,000만원에 거래된 동일 평형이 경매 최저가 9억 6,000만원에 시작하기 때문에, 3억 이상의 가격 차이가 존재합니다. 순수한 시세 관점에서는 매력적인 투자 기회로 볼 수 있습니다.

또한 화곡푸르지오는 강서구의 대표 아파트로서 브랜드 파워와 함께 우장산역과 화곡역 더블 역세권, 우수한 학군, 풍부한 생활 인프라 등 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2,176세대의 대단지 프리미엄과 함께 대형 평형의 희소성까지 갖춘 물건이라는 점도 장점입니다.

권리관계와 임차인 인수의 위험 요소

그러나 앞서 분석했듯이 이 물건은 대항력 있는 임차인의 존재라는 중대한 리스크가 있습니다. 임차인 주○○씨의 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 배당요구가 없다는 점은, 낙찰자가 상당한 규모의 보증금을 인수해야 할 수 있음을 의미합니다.

예를 들어 임차인의 보증금이 5억원이라면, 실제 매수 비용은 낙찰가에 5억원을 더한 금액이 됩니다. 최저가 9억 6,000만원에 낙찰된다 해도 실질적 매수 비용은 14억 6,000만원으로, 오히려 시세보다 비싸질 가능성도 있습니다.

또한 NPL(부실채권) 성격의 경매와 중복 경매가 진행 중인 복잡한 구조라는 점, 명도 과정의 어려움 등도 리스크 요소로 고려해야 합니다.

투자수익률 및 장단점 분석

최종 평가 및 입찰 전략

항목별 투자 가치 평가

추천 대상 및 입찰 전략

이 물건은 다음과 같은 분들에게 적합할 수 있습니다:

1.경매 경험이 풍부하고 권리분석에 능숙한 투자자: 임차인 문제를 정확히 파악하고 해결할 수 있는 노하우가 있는 분

2.현금 동원력이 충분한 투자자: 낙찰가 외에 추가로 보증금 인수 여력이 있는 분

3.장기 보유 계획이 있는 실수요자: 43평형 대형 평수를 필요로 하고, 임차인 문제 해결 후 직접 거주할 계획이 있는 분

입찰 전략으로는 다음을 고려할 수 있습니다:

1.사전 임차인 확인이 필수: 입찰 전 반드시 임차인의 실체와 보증금 규모를 확인하세요. 전문가 도움을 받아 임차인과 접촉을 시도하고, 계약서와 확정일자 여부를 파악하는 것이 중요합니다.

2.보수적인 입찰가 산정: 최악의 시나리오(고액 보증금 인수)를 가정하고 역산하여 입찰가를 결정하세요. 예를 들어 최대 부담 가능 금액이 12억이고 임차인 보증금이 5억으로 추정된다면, 입찰가는 7억을 넘지 않도록 계획해야 합니다.

3.명도 비용 및 일정 고려: 낙찰 후 임차인 퇴거까지 최소 2~3개월, 법적 분쟁 발생 시 6개월 이상 소요될 수 있습니다. 이 기간 동안의 금융 비용과 명도 비용을 사전에 고려하세요.

최종 결론 및 조언

화곡푸르지오 130동 1층 경매 물건은 강서구의 우수한 입지와 43평형 대형 평수의 희소가치를 갖춘 매력적인 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 인수 위험이라는 중대한 리스크가 있어, 신중한 접근이 필요합니다.

경매 초보자보다는 권리관계 분석에 능숙하고 임차인 문제 해결 경험이 있는 전문 투자자에게 더 적합한 물건으로 판단됩니다. 입찰을 고려하신다면 반드시 전문가의 도움을 받아 임차인 현황을 정확히 파악하고, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

또한 경매 기일이 2026년 2월 4일로 아직 시간적 여유가 있으므로, 충분한 사전 조사와 준비를 통해 위험을 최소화하시길 권장합니다.

맺음말

이번 포스팅에서는 서울특별시 강서구 화곡동 1091 화곡푸르지오 130동 1층 104호 경매 물건에 대해 상세히 분석해보았습니다. 해당 물건은 우장산역 더블 역세권에 위치한 43평형 대형 평수 아파트로, 강서구의 우수한 학군과 생활 인프라를 갖춘 매력적인 입지를 자랑합니다.

최저가 9억 6,000만원은 실거래가 대비 약 25% 할인된 가격이지만, 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 인수 위험이라는 중요한 변수가 있음을 명심해야 합니다. 이러한 권리관계의 불확실성은 표면적인 가격 메리트를 상쇄할 수 있으므로, 입찰을 고려하시는 분들은 전문가의 도움을 받아 철저한 사전 조사를 진행하시길 권장합니다.

경매는 항상 위험과 기회가 공존하는 투자 방식입니다. 특히 이번 물건과 같이 복잡한 권리관계를 가진 경우, 정확한 정보와 분석을 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다. 모두의경매는 앞으로도 다양한 경매 물건에 대한 정확하고 유익한 정보를 제공해 드리겠습니다.