종암동 2차 아이파크 - 유찰로 더욱 매력적인 23평형 학세권 아파트

안녕하세요, 모두의경매입니다. 오늘은 성북구 종암동에 위치한 종암2차 아이파크 아파트 경매 물건을 자세히 분석해드리겠습니다. 1회 유찰로 감정가 대비 20% 저렴해진 이 물건은 실거주와 투자 모두에 매력적인 선택이 될 수 있습니다.

물건 개요 - 6억대 가격으로 만나는 고려대 인근 23평형 아파트

이 물건은 1회 유찰되어 감정가 7억 6천만원의 80%인 6억 800만원부터 입찰이 시작됩니다. 6억대에 만날 수 있는 종암동 23평형 아파트로, 성북구에서 희소가치가 높은 매물입니다.

고려대역-숭례초교 인접한 종암2차 아이파크 학군·교통 프리미엄 물건

단지 특성 및 아파트 현황

종암2차 아이파크는 2005년 입주한 15개동 782세대의 중형 단지입니다. 본 물건이 있는 23A 타입은 전체 단지에서 185세대를 차지하는 인기 평형대로, 방 3개와 화장실 2개를 갖춘 실용적인 구조를 자랑합니다.

15층 건물 중 5층에 위치하여 저층의 불편함과 고층의 관리비 부담이 없는 중간 층수의 장점이 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인트로 마감되었으며, 새시 창호와 승강기 설비, 위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 완비되어 있습니다.

입지 환경 - 학교, 교통, 생활 인프라의 삼박자를 갖춘 우수한 위치

종암2차 아이파크는 서울특별시 성북구 종암동 소재숭례초등학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 다음과 같은 입지적 장점이 있습니다:

• 교육환경: 숭례초등학교(200m), 종암중학교(395m), 서울대사범대학부설 중학교(666m), 서울대사범대학부설 고등학교(698m), 성신여자고등학교(879m) 등 우수 학군
• 교통여건: 지하철 6호선 고려대역(819m), 4호선 길음역(935m) 도보 이용 가능, 단지 후문에서 마을버스 이용 편리
• 향후 개발: 도보 5분 거리에 동북선 경전철 개통 예정으로 교통 여건 개선 기대
• 생활편의: 대형마트와 주변 상권이 잘 발달되어 생활 인프라 우수
• 자연환경: 개운산 자락에 위치해 개운산 산책로와 연결되는 쾌적한 주거환경

주변에는 고려대학교, 성신여대가 있어 학생 수요가 꾸준하며, 청량리역과 왕십리역 생활권을 공유할 수 있어 접근성도 우수합니다. 또한 주변 상권으로는 1,106개 규모의 상권과 이마트(하월곡점) 869m, 홈플러스(월곡점) 927m, 현대백화점(미아점) 1.3km 거리에 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

실거래가 분석 - 시세 대비 최대 1억원 이상 저렴한 입찰 기회

동일 평형 최근 실거래 및 호가 분석

종암2차 아이파크 23평형 매물의 최근 실거래 및 시세를 분석해보면:

이번 경매 물건은 최저입찰가 기준으로 시세보다약 1억원 이상 저렴한 가격에 매수 기회가 있습니다. 특히 5층이라는 중간 층수를 고려하면 저층 매물보다 선호도가 더 높을 수 있어 가격 경쟁력이 돋보입니다.

안정적인 권리관계로 명확한 매입 기회 제공

등기부 현황 및 말소기준권리

이 물건의 권리관계는 비교적 단순하고 안정적입니다:

• 말소기준권리: 2022년 8월 31일 설정된 중소기업은행 근저당 6.84억원
• 말소기준권리 이후의 모든 권리는 경매 종료 시 소멸됩니다

임차인 현황 및 점유 상태

법원 조사에 따르면:

• 소유자 외 전입세대 없음(소유자 점유 상태)
• 주택임차권등기가 경료되어 있으나, 말소기준권리 이후 설정된 것으로 추정됨
• 임차인의 전입일은 2020년 10월 21일이고 보증금은 4억원으로 보고됨
• 2025년 11월 4일 기준 관리비 미납금은 약 97만원

임차권은 말소기준권리 이후 설정되었으므로 경매 낙찰 후 소멸 대상이 됩니다. 그러나 낙찰자는 임차인에 대한 명도 절차를 진행해야 할 수 있으므로 이 부분을 고려해야 합니다.

투자 및 실거주 가치 분석 - 6억대 진입으로 더 높아진 매력

투자 가치 분석 - 1억원 이상 시세차익과 안정적인 임대수익 기대

이 물건의 투자 가치를 분석해보면:

• 시세 차익 기대: 최저입찰가 6.08억원 vs 시세 7.1~8억원 → 최소 1억원 이상의 시세차익 기대
• 임대 수익성: 전세 시세 4.1억~4.6억원 기준, 낙찰가 6.5억원 가정 시 전세수익률 63~71% 예상
• 개발 호재: 도보 5분 거리에 동북선 경전철 개통 예정으로 향후 추가 가치 상승 가능성

실거주 가치 - 학군, 교통, 생활 인프라 3박자를 갖춘 실용적 공간

실거주 관점에서 이 아파트는:

• 실용적인 구조: 방 3개, 화장실 2개의 효율적인 공간 활용
• 우수한 학군: 숭례초, 종암중, 서울대사대부중·고 등 명문학군 인접
• 편리한 교통: 6호선 고려대역, 4호선 길음역 도보 이용 가능, 동북선 개통 예정
• 생활 편의성: 대형마트, 병원, 공원 등 생활 인프라 완비

최종 평가 - 실거주 8점, 투자 7점의 매력적인 경매 물건

항목별 평가

추천 대상

이 물건은 다음과 같은 분들께 특히 추천드립니다:

• 첫 주택 마련: 3~4인 가족 구성의 실거주 목적 매수자
• 자녀 교육: 우수한 학군을 찾는 교육 중심 가구
• 투자자: 중장기적 시세차익과 안정적 임대수익을 동시에 노리는 투자자

입찰 전략

예상 낙찰가 및 전략: 시세와 경쟁 상황을 고려할 때, 이 물건은 최저입찰가 대비 10~15% 높은 6억 7천~7억원 사이에서 낙찰될 가능성이 있습니다. 따라서 7억원 초반까지는 충분한 경쟁력을 가질 수 있습니다.

주의사항: 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하고, 소유자 점유 상태인 만큼 낙찰 후 명도 절차에 대한 계획을 세워야 합니다. 또한 미납 관리비(약 97만원)도 확인하시기 바랍니다.

마치며

성북구 종암동 종암2차 아이파크 23평형 아파트는 우수한 학군과 교통 환경, 생활 인프라를 두루 갖춘 매력적인 경매 물건입니다. 시세보다 1억원 이상 저렴한 가격에 입찰 기회가 있어 실거주자와 투자자 모두에게 좋은 선택이 될 수 있습니다.

하지만 경매는 현장 확인과 권리관계 분석이 무엇보다 중요합니다. 입찰 전 반드시 전문가의 조언을 구하고 충분한 사전 조사를 통해 안전하게 입찰에 참여하시기 바랍니다. 모두의경매에서는 앞으로도 좋은 경매 물건 정보와 분석을 계속해서 전해드리겠습니다.

감사합니다.