혁신적인 비율의 광교상떼빌파크뷰 50평 - 감정가 9억 대비 70% 할인된 투자 기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 용인시 수지구 상현동에 위치한 '광교상떼빌파크뷰' 아파트를 소개해드립니다. 이 물건은 2차 유찰로 감정가 9억 600만원에서 70%인 6억 3,420만원의 최저가로 입찰 가능한 좋은 기회입니다.

경매 기본 정보 및 입찰 일정

본 경매 물건은 수원지방법원 2024타경89179호로 진행되며, 2025년 10월 22일(수) 오전 10시에 입찰이 예정되어 있습니다. 물건은 용인시 수지구 상현동 866 광교상떼빌파크뷰 4812동 2층에 위치하고 있으며, 최저 입찰가격은 6억 3,420만원(감정가의 70%)으로 책정되어 있습니다. 입찰 보증금은 최저가의 10%인 6,342만원이 필요합니다.

광교신도시 인접 프리미엄의 대형평수 아파트 - 쾌적한 환경과 편리한 생활인프라

광교상떼빌파크뷰는 2002년 12월 성원건설이 시공한 대단지 아파트로, 총 13개 동 968세대로 구성된 중대형 평형 위주의 주거단지입니다. 특히 본 경매 물건은 164.24㎡(약 50평)의 넉넉한 공간을 자랑하는 대형 평형으로, 넓은 공간을 선호하는 가족들에게 적합합니다.

단지 내부 시설과 편의성

광교상떼빌파크뷰는 총 13개 동 968세대로 구성된 대규모 단지로, 세대당 약 1.81대(총 1,760대)의 넉넉한 주차공간을 확보하고 있어 주차 걱정이 적은 편입니다. 지역난방 방식을 채택하여 효율적인 난방 시스템을 갖추고 있으며, 계단식 현관 구조와 계단식 복도 유형으로 설계되었습니다. 단지 내에는 다양한 커뮤니티 시설이 있어 입주민들에게 편리한 생활환경을 제공합니다.

평형별 다양한 구성과 대지권 가치

단지 내에는 132.20㎡, 183.10㎡, 207.61㎡ 등 다양한 중대형 평형대가 분포해 있으며, 본 물건은 전용면적 164.24㎡에 102.56㎡(31.02평)의 넓은 대지권을 보유하고 있습니다. 이는 향후 재건축 또는 리모델링 시 상당한 프리미엄으로 작용할 수 있는 요소입니다. 특히 대지권 면적이 넓다는 것은 부동산 가치 평가에 있어 중요한 요소로, 장기 보유 시 자산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

용인 수지구 상현동의 탁월한 입지 - 교육환경과 교통망의 완벽한 조화

우수한 교육 인프라와 주거 자부심

용인시 수지구 상현동은 성남시 분당과 비견될 정도로 주거 만족도가 높은 지역으로, 주민들이 흔히 '용인이 아닌 수지에 산다'라고 표현할 만큼 자부심이 높은 곳입니다. 특히 서원초등학교, 서원중학교가 인접해 있어 자녀 교육에 관심이 많은 학부모들에게 인기가 높습니다. 우수한 교육 환경과 쾌적한 주거 여건으로 인해 지속적인 인구 유입이 이루어지는 성장 지역이라는 점이 큰 장점입니다.

편리한 교통망과 풍부한 녹지 공간

신분당선 상현역이 도보 약 12분(832m) 거리에 위치해 있어 서울 및 판교, 강남 방면으로의 접근성이 우수합니다. 또한 단지 주변에는 간선버스, 광역버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 용인-서울고속도로 등 주요 도로망 진출입이 용이하여 자가용 이용자에게도 좋은 입지를 자랑합니다.

주변에는 상현공원, 서봉숲속 근린공원 등 다수의 공원이 자리하여 풍부한 녹지 공간을 제공하며, 대규모 아파트 단지를 중심으로 형성된 다양한 상업 시설과 편의시설 이용이 용이하여 주거 만족도가 높습니다. 하나로마트 광교점(약 1km), 롯데몰 수지점(약 1.4km) 등 주요 쇼핑 시설도 가까운 거리에 위치해 있어 일상 생활의 편리함을 더합니다.

시세 대비 2억 이상 저렴한 경매 물건 - 시장 분석 및 가치 평가

실거래가 및 시세 정보

광교상떼빌파크뷰의 최근 실거래 사례를 살펴보면, 본 물건과 유사한 207㎡(62평형) 기준으로 최근 실거래가는 8억 4,800만원(2025년 9월) 수준입니다. KB부동산 시세 정보에 따르면 동일 평형대 매물은 8억 9천만원에서 9억 8천만원 사이에 형성되어 있으며, 전세 시세는 5억 9천만원에서 6억 4,500만원 선입니다.

또한 이 단지의 다른 평형인 132㎡(40평대) 기준으로 2층 실거래가 7억 9,000만원(2025년 9월) 사례가 있는 점을 고려하면, 본 물건의 현재 최저 입찰가 6억 3,420만원은 시세 대비 약 2억원 이상 저렴한 가격이라고 평가할 수 있습니다.

임대 수익성 및 미래 가치 전망

현재 전세 시세가 5억 9천만원에서 6억 4,500만원 수준인 점을 고려하면, 낙찰가 대비 약 8~9%의 전세 수익률을 기대할 수 있습니다. 월세 전환 시에는 KB부동산 기준으로 보증금 1억원에 월세 약 138~155만원 선으로 임대가 가능할 것으로 보입니다.

또한 이 지역은 광교신도시의 직접적인 영향권 내에 있어 높은 주거 선호도와 함께 지역 가치 상승에 대한 기대감이 큰 곳입니다. 용인 플랫폼시티 등 주변 지역의 개발 호재는 본 단지의 미래 가치 상승에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 2002년 준공된 23년차 아파트이지만, 넓은 대지권(31.02평)을 보유하고 있어 장기적으로는 재건축 또는 리모델링 등 주거 환경 개선 사업에 대한 잠재력이 큰 단지입니다.

명확하고 안정적인 권리관계 - 낙찰 후 완전한 소유권 확보 가능

등기부현황 및 설정권리 분석

본 물건의 등기부등본을 살펴보면, 2021년 6월 29일에 설정된 유천신용협동조합의 근저당(8.4억)이 말소기준권리로 등재되어 있습니다. 임의경매 사건으로, 낙찰 후에는 모든 등기부상 권리가 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 상태의 소유권을 이전받게 됩니다.

또한 전입세대확인서와 외국인체류확인서에 따르면 전입세대 및 거주하는 외국인이 없는 것으로 확인되어, 낙찰 후 명도 절차가 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다. 다만 법원 현황 조사에서는 현장 방문 시 아무도 만나지 못해 점유관계를 확인하지 못했다는 점을 참고하시어, 입찰 전 정확한 점유관계 확인을 위한 추가 조사가 필요합니다.

점유 상태 및 관리비 현황

법원 현황 조사서에 따르면 현장 방문 시 점유관계를 확인하지 못했으나, 일반적으로 소유자 점유로 추정됩니다. 관리비 미납액은 약 450만원(2025년 8월 29일 기준)으로 확인되었습니다. 낙찰 후 이 미납 관리비는 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로, 이 점을 입찰 가격 산정 시 고려해야 합니다.

명도 절차 및 점유 인수 전략

전입세대가 없고 소유자가 직접 점유하고 있을 가능성이 높은 상황이므로, 낙찰 후에는 소유자와의 명도 협의를 통해 자발적인 퇴거를 유도하는 것이 효과적입니다. 일반적으로 이러한 경우 낙찰일로부터 1~3개월 이내에 입주가 가능한 경우가 많습니다. 다만 필요시 강제집행 절차를 병행하여 진행할 수 있으며, 전문가의 도움을 받아 순조롭게 진행하는 것이 좋습니다.

실거주 7.5점, 투자 8점 - 높은 시세차익과 임대수익 가능성의 우량 경매물건

항목별 투자 가치 평가

이 광교상떼빌파크뷰 아파트는 대형 평수 선호도가 높은 수요층을 타깃으로 한 투자 또는 실거주 모두에 적합한 물건입니다. 특히 시세 대비 2억원 이상 저렴한 입찰가는 투자 메리트를 크게 높여줍니다.

장단점 분석 및 투자 전략

장점:

1.가격 경쟁력: 시세 대비 2억원 이상 저렴한 입찰 기회로, 초기 투자 부담 감소

2.안정적인 학군과 주거환경: 우수한 교육 환경과 쾌적한 주거 여건으로 실수요자 선호도 높음

3.넓은 대지권: 31.02평의 넓은 대지권은 향후 재건축/리모델링 시 프리미엄 요소

4.깨끗한 권리관계: 낙찰 후 모든 권리가 소멸되어 완전한 소유권 확보 가능

5.안정적인 임대 수요: 학군 수요 및 직주근접성으로 인한 안정적 임대 가능성

단점:

1.건물 노후화: 2002년 준공으로 23년 경과, 내부 리모델링 비용 고려 필요

2.관리비 미납액: 약 450만원의 관리비 미납액 부담 가능성

3.초기 자금 부담: 대형 평수로 인한 높은 입찰가(6.34억) 및 보증금(6,342만원) 부담

4.명도 불확실성: 현장 점유 상태 미확인으로 인한 명도 절차 불확실성

기대 수익 및 투자 타임라인

이 물건의 투자 기대수익을 분석해보면 다음과 같습니다:

시나리오 1: 매입 후 임대 운영

- 예상 낙찰가: 약 7억원 (최저가보다 다소 높게 낙찰 예상)

- 전세 임대 시: 약 6억원 (전세 수익률 약 8.6%)

- 월세 전환 시: 보증금 1억원 + 월세 약 150만원 (연 수익률 약 6.4%)

시나리오 2: 매입 후 리모델링 및 재판매

- 예상 낙찰가: 약 7억원

- 리모델링 비용: 약 5천만원 ~ 1억원 (선택적 공사 범위에 따라 상이)

- 예상 매각가: 약 9억 5천만원 (유사 사례 시세 기준)

- 기대 수익: 약 1억 5천만원 ~ 2억원 (세금 및 기타 비용 고려 전)

최종 평가 - 넓은 평수를 합리적 가격에 확보할 수 있는 입찰 기회

추천 대상 및 적합한 입찰자 프로필

이 광교상떼빌파크뷰 아파트는 다음과 같은 분들에게 특히 적합합니다:

1.넓은 공간이 필요한 다자녀 가정: 50평 대형 평형으로 충분한 주거 공간 확보 가능

2.교육환경을 중시하는 자녀 교육 중인 가정: 우수한 학군과 교육 인프라 활용 가능

3.안정적인 임대수익을 원하는 중장기 투자자: 8~9%의 전세 수익률 또는 월 140만원 이상의 월세 수익 기대

4.시세차익을 노리는 단기~중기 투자자: 리모델링 후 1.5억~2억 가량의 시세차익 가능성

5.넓은 대지권 가치를 인지하는 장기 투자자: 31평 대지권 기반 향후 재건축/리모델링 기대 가능

적정 입찰가 및 입찰 전략

최저가 6억 3,420만원에서 시작하는 이 물건의 적정 입찰가는 다음과 같이 산정해볼 수 있습니다:

보수적 입찰 전략: 6억 7천만원 ~ 6억 9천만원 (최저가의 105~110%)

적극적 입찰 전략: 7억 ~ 7억 2천만원 (최저가의 110~115%)

공격적 입찰 전략: 7억 3천만원 ~ 7억 5천만원 (최저가의 115~120%)

이 물건은 시세 대비 상당한 할인율을 보이고 있어 경쟁이 예상되므로, 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 적극적 또는 공격적 입찰 전략을 고려하는 것이 좋습니다. 그럼에도 8억원 미만의 낙찰가가 예상되므로, 여전히 시세 대비 15~20% 저렴하게 매입할 수 있는 기회입니다.

맺음말 - 신중한 판단과 전문가 조언으로 성공적인 입찰 도전하세요

오늘 소개해드린 광교상떼빌파크뷰 아파트는 용인시 수지구 상현동의 우수한 입지와 대형 평수, 그리고 시세 대비 상당한 가격 메리트를 갖춘 매력적인 경매 물건입니다. 감정가 9억 600만원 대비 70% 수준인 6억 3,420만원의 최저입찰가는 유사 물건 시세와 비교했을 때 약 2억원 이상의 가격 차이를 보이고 있어 투자자들에게 좋은 기회가 될 수 있습니다.

다만 경매 입찰에 앞서 몇 가지 중요한 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다. 먼저, 현장 방문을 통해 실제 점유 상태와 건물의 노후화 정도를 직접 확인하는 것이 중요합니다. 또한 관리비 미납액 등 추가 비용 요소를 파악하고, 낙찰 후 명도 절차에 대한 계획을 미리 수립해두는 것이 좋습니다.

특히 대형 평수 아파트인 만큼 초기 투자금과 향후 유지관리 비용에 대한 충분한 재정 계획을 세우고, 필요하다면 전문가의 조언을 구하여 신중하게 입찰에 임하시기 바랍니다. 성공적인 입찰과 안정적인 자산 운용을 위해 모두의경매가 함께 하겠습니다. 감사합니다.