서울 광진구 군자동 30평대 대지의 단독주택 - 감정가 대비 20% 할인된 투자 기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 광진구 군자동에 위치한 단독주택 경매 물건을 소개해드리려고 합니다. 세종초등학교 인근에 자리한 이 물건은 약 30평 규모의 대지에 세워진 단독주택으로, 1회 유찰로 인해 감정가 대비 80%인 약 6억 9천만원에 낙찰 가능한 물건입니다.

경매 기본 개요 - 서울 동부지방법원 2024타경59340

이번 소개해드릴 물건은 서울특별시 광진구 군자동 76-3(능동로27가길 24-6)에 위치한 단독주택입니다. 현재 1회 유찰된 상태로 80% 가격에 매수 기회가 있는 물건입니다.

물건 기본 정보 - 약 30평 대지에 자리한 단층 단독주택

이 물건은 토지와 건물이 일괄매각 되는 단독주택입니다. 토지면적은 99㎡(약 29.95평)이고, 건물면적은 총 97.18㎡(약 29.4평)으로 본건물 58.18㎡와 제시외건물(다용도실, 보일러실 등) 약 39㎡로 구성되어 있습니다.

1970년에 지어진 연와조(벽돌조) 평옥개 단층 건물로, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다. 난방시설, 위생설비, 급·배수시설 등 기본적인 주거 시설은 구비되어 있습니다.

광진구 세종초 인근에 위치한 단독주택 - 교통과 생활 인프라 접근성 양호

입지 환경 - 세종초 인근 주거밀집지역

본 물건은 서울특별시 광진구 군자동에 세종초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 학교 등이 혼재된 전형적인 주거지역입니다. 인근에 세종초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

대중교통 접근성은 보통 수준으로, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 물건까지 차량 출입이 가능하지만, 접면 도로는 서측으로 약 2~3미터 폭의 도로에 접하고 있어 다소 협소한 편입니다.

토지 형태 및 이용계획 - 제1종 일반주거지역의 사다리형 평지

본 토지는 사다리형 평지로, 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다. 지역지구는 도시지역, 제1종 일반주거지역으로 지정되어 있으며, 다음과 같은 제한 사항이 있습니다:

• 과밀억제권역 (수도권정비계획법)
• 교육환경보호구역 - 상대보호구역 200m (교육환경 보호에 관한 법률)
• 대공방어협조구역 - 고도제한 77-257m (군사기지 및 군사시설 보호법)
• 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

단독주택 실거래가 대비 약 15-20% 저렴한 가격의 투자 기회

주변 시세 및 실거래가 분석

광진구 군자동 일대의 유사한 규모(약 30평)의 단독주택 시세와 비교해보면, 이 지역의 단독주택은 대지 가치가 높게 평가되고 있습니다. 실거래가 기준으로 토지 가치를 중심으로 8억~9억원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

현재 최저입찰가인 6억 9,476만원은 주변 실거래가 대비 약 15-20% 정도 저렴한 수준으로, 토지 가치를 고려할 때 투자 매력이 있다고 판단됩니다.

재건축/리모델링 가치 분석

1970년 지어진 건물로 노후도가 상당히 높은 편이라, 실제 거주보다는 재건축이나 대규모 리모델링을 통한 가치 상승을 고려해볼 수 있습니다. 제1종 일반주거지역이므로 법적으로 허용되는 범위 내에서 신축이나 리모델링 계획을 세우는 것이 적절할 것입니다.

특히 약 30평의 대지는 서울 내에서 단독주택을 신축하기에 적합한 규모로, 현대적인 주택으로 재탄생시킬 경우 가치 상승 잠재력이 있습니다.

말소기준권리와 가압류가 있는 권리관계 분석

등기부 현황 분석 - 근저당권과 가압류 존재

등기부등본 상 현재 소유자는 문OO씨로, 다음과 같은 권리제한 사항이 있습니다:

말소기준권리는 2016년 10월 28일 설정된 중OOO은행의 근저당권(3억 3,600만원)입니다. 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 낙찰자에게 인수되지 않고 소멸됩니다.

임차인 및 점유 현황 - 명확한 정보 부재로 현장 확인 필요

임차인 및 점유 현황에 대한 명확한 정보는 제공되지 않았습니다. 일부 자료에 따르면 다음과 같은 임차인 정보가 있다고 하나, 공식 자료에서는 확인되지 않았습니다:

• OOO (전입일: 2021.02.26, 확정일자: 2021.03.02, 보증금: 9,000만원)
• OOO (전입일: 2021.03.29, 확정일자: 2021.03.29, 보증금: 1,000만원)
• OOO (전입일: 2022.09.05, 확정일자 및 보증금: 미상)

위 임차인들은 말소기준권리(2016년 10월)보다 후에 전입 및 확정일자를 받았기 때문에 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 실제 점유 상태와 명도 가능성은 반드시 현장 방문을 통해 확인할 필요가 있습니다.

입찰 시 유의사항 - 건물 노후도 및 점유 상태 확인

1. 건물 노후도 확인: 1970년 준공된 건물로 노후화가 심한 상태입니다. 리모델링 또는 재건축을 고려한 투자가 적합합니다.

2. 점유자 확인: 현장 방문을 통해 실제 점유자와 임대차 계약 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

3. 접면도로 확인: 2-3미터 폭의 도로에 접하고 있어 주차 및 향후 건축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

4. 제시외건물 상태: 본건물 외에 다용도실, 보일러실 등의 제시외건물이 있으니, 이들의 상태와 합법성 여부를 확인할 필요가 있습니다.

노후 단독주택, 토지가치 중심의 투자 매력도 평가

투자의 장단점 - 입지와 가격 매력 vs 노후 건물의 한계

장점:

• 서울 광진구 내 약 30평 규모의 단독주택 토지
• 감정가 대비 20% 할인된 가격으로 매수 기회
• 세종초 인근의 안정적인 주거지역
• 토지 가치 중심의 장기 투자 가능성
• 권리관계가 비교적 단순함 (말소기준권리 이후 임차인 대항력 없음)

단점:

• 1970년 준공된 노후 건물로 즉시 입주 어려움
• 리모델링 또는 재건축 시 추가 비용 발생
• 접면도로가 2-3미터로 협소함
• 임차인 점유 상태 불명확
• 제시외건물의 합법성 여부 확인 필요

예상 투자 수익률과 활용 방안

이 물건은 크게 두 가지 투자 접근법으로 고려해볼 수 있습니다:

1. 토지 가치 중심의 장기 투자

최저입찰가 약 6억 9,500만원에 낙찰받아 향후 서울 부동산 가격 상승에 따른 토지 가치 상승을 기대하는 방식입니다. 광진구는 서울 내에서도 개발 잠재력이 있는 지역으로, 장기 보유 시 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승

노후 건물을 대규모 리모델링하거나 철거 후 신축하여 현대적인 주택으로 재탄생시키는 방식입니다. 약 1억 5천만원~2억원 정도의 추가 비용을 투입하여 리모델링할 경우, 완공 후 9억~10억원 수준의 가치를 기대할 수 있습니다.

최종 평가 - 토지 가치에 초점을 둔 중장기 투자자에게 적합

항목별 투자 적합도 평가

추천 투자자 프로필

이런 분들에게 추천합니다:

• 서울 내 토지 자산에 장기 투자하려는 투자자
• 리모델링 또는 재건축을 통해 가치 상승을 도모할 수 있는 역량을 갖춘 투자자
• 현금 자산이 충분하여 리모델링/재건축 비용을 추가로 투자할 수 있는 투자자
• 입지 가치를 중시하는 부동산 투자자

이런 분들에게는 부적합합니다:

• 즉시 입주하여 실거주할 물건을 찾는 분
• 추가 비용 없이 임대 수익을 즉시 얻고자 하는 투자자
• 건물 상태가 양호한 물건을 원하는 분
• 단기 시세차익을 노리는 투자자

낙찰가 예측 및 입찰 전략

1회 유찰 상태에서 최저입찰가는 694,766,000원(감정가의 80%)입니다. 노후 건물 상태와 접면도로 협소 등의 단점이 있지만, 서울 광진구 내 30평대 단독주택 토지라는 희소성을 고려할 때, 경쟁 입찰이 예상됩니다.

예상 낙찰가:최저입찰가의 110~120% 수준인 7억 6,400만원~8억 3,300만원 사이로 예상됩니다.

입찰 전략:

• 본인 예산에 따라 7억 8천만원~8억원 사이에서 입찰 권장
• 입찰 전 반드시 현장 방문하여 점유 상태 및 건물 상태 확인
• 재건축 가능성 및 제한사항을 사전에 관할 구청에 문의
• 추가 리모델링/재건축 비용을 감안한 총투자금액 산정 후 입찰

마무리 - 토지 가치와 입지가 돋보이는 노후 단독주택

서울특별시 광진구 군자동 76-3에 위치한 이 단독주택은 약 30평의 대지에 1970년 준공된 노후 건물로, 토지 가치에 중점을 둔 투자자에게 매력적인 물건입니다. 감정가 대비 20% 할인된 가격에 입찰 기회가 있으며, 세종초등학교 인근의 안정적인 주거지역에 위치하고 있습니다.

다만 건물이 노후하여 즉시 입주는 어려우며, 리모델링 또는 재건축을 고려해야 합니다. 접면도로가 2-3미터로 협소한 점, 임차인 점유 상태가 불명확한 점 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

종합적으로 볼 때, 서울 내 토지 자산의 장기 가치 상승을 기대하는 투자자, 또는 리모델링/재건축을 통해 가치 상승을 도모할 수 있는 역량을 갖춘 투자자에게 적합한 물건입니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 실제 상태를 확인하고, 관련 법규 및 제한사항을 철저히 검토한 후 투자 결정을 하시길 권장합니다.

물론 경매는 항상 예상치 못한 변수가 존재할 수 있으니, 전문가의 조언을 구하고 신중하게 접근하시기 바랍니다. 모두의경매에서는 앞으로도 좋은 물건들을 계속해서 소개해드리겠습니다.