광주 수완센트럴시티 25층 탁 트인 조망권의 아파트 경매 - 시세보다 30% 할인된 투자기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 광주광역시 광산구 흑석동에 위치한 '수완센트럴시티서희스타힐스' 아파트 경매 물건을 소개해드립니다. 25층 고층에 위치한 이 물건은 탁 트인 조망과 함께 시세 대비 30% 이상 저렴한 가격으로 나온 좋은 기회입니다.

광주 수완지구 핵심입지 25층 아파트 - 1회 유찰로 70% 가격에 기회

이 물건은 사건번호 2024타경66168로 광주지방법원에서 경매가 진행 중인 아파트입니다. 수완지구 내 104동 25층에 위치한 84.99㎡(25.71평) 규모의 중소형 아파트로, 현재 1회 유찰 후 감정가 4억 2,800만원의 70%인 2억 9,960만원이 최저입찰가로 설정되어 있습니다.

특히 25층에 위치하여 광주 수완지구의 탁 트인 전망을 즐길 수 있는 점이 큰 장점이며, 10월 16일(수)에 입찰이 진행될 예정입니다. 입찰을 위해서는 최저입찰가의 10%인 2,996만원의 보증금이 필요합니다.

고층 25층에서 누리는 탁트인 광주 수완지구 파노라마 뷰

신도시급 생활인프라를 갖춘 수완지구의 중심 입지

이 아파트는 광주광역시 광산구 수완지구에 위치한 '수완센트럴시티서희스타힐스' 아파트 단지의 104동 25층입니다. 수완지구는 광주의 대표적인 신도시로, 계획적으로 개발된 쾌적한 주거환경과 우수한 생활 인프라를 자랑합니다.

특히 이 아파트는 25층에 위치해 있어 주변 건물에 시야가 가려지는 일 없이 탁 트인 조망을 즐길 수 있습니다. 광활한 수완지구의 전경과 멀리 무등산까지 조망할 수 있는 위치적 특성이 큰 장점입니다.

수완지구의 편리한 생활 인프라와 교통망

수완지구는 광주 광산구의 핵심 주거지로, 이 아파트 주변으로는 다양한 생활 편의시설이 갖춰져 있습니다. 도보 거리 내에 이마트, 롯데마트 등 대형 마트와 다양한 상업시설이 위치해 있어 일상 생활의 편리함을 더해줍니다.

교통 여건도 뛰어납니다. 단지 인근으로 제2순환도로가 지나고 있어 광주 시내 어디로든 빠르게 이동할 수 있으며, 호남고속도로 서광주IC도 가까워 광역 이동도 편리합니다. 대중교통으로는 다수의 버스 노선이 지나며, 향후 도시철도 2호선이 개통되면 교통 편의성은 더욱 높아질 전망입니다.

시세보다 1억 이상 저렴한 놓칠 수 없는 가격 경쟁력

주변 동일 평형 대비 30% 이상 저렴한 투자 기회

현재 수완센트럴시티서희스타힐스의 동일 평형대(84㎡) 시세는 4억 3천만원에서 4억 5천만원 선으로 형성되어 있습니다. 최근 실거래 사례를 보면 2024년 초 비슷한 층수의 동일 평형이 4억 3천만원에 거래된 기록이 있습니다.

이에 비해 이번 경매 물건의 최저입찰가는 2억 9,960만원으로, 시세 대비 약 1억 3천만원 이상 저렴한 가격입니다. 이는 시세의 약 70% 수준으로, 성공적으로 낙찰받을 경우 상당한 가격 메리트가 있습니다.

특히 25층 고층에 위치하여 조망권이 확보된 물건이라는 점을 감안하면, 현재 설정된 최저입찰가는 매우 매력적인 가격이라고 할 수 있습니다.

수완지구 부동산 시장의 안정적 가치

광주 수완지구는 계획도시로서 쾌적한 주거환경과 잘 갖춰진 인프라로 인해 부동산 가치가 안정적으로 유지되고 있는 지역입니다. 특히 이 아파트 단지는 수완지구 내에서도 우수한 입지와 커뮤니티 시설을 갖추고 있어, 장기적인 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

선순위 전세권 인수가 필요한 권리관계 분석

선순위 전세권 3억 4천만원 인수 필요

이 물건의 권리관계에서 가장 중요하게 확인해야 할 점은 선순위 전세권입니다. 2022년 7월 29일 설정된 3억 4천만원의 전세권이 있으며, 이는 말소기준권리(2022년 8월 9일 설정된 근저당권) 이전에 설정되어 있어 낙찰자가 인수해야 합니다.

매각물건명세서와 등기부등본을 확인한 결과, 전세권자는 배당요구나 경매신청을 하지 않았기 때문에 전세권은 소멸되지 않고 그대로 인수됩니다. 따라서 낙찰 후에도 전세권자의 권리는 보호받으며, 낙찰자는 이 전세금 3억 4천만원에 대한 부담을 갖게 됩니다.

실질 필요 자금 계산과 투자 포인트

이 물건의 실질적인 투자 포인트는 선순위 전세권을 고려한 실제 필요자금을 계산해보면 명확해집니다. 최저입찰가 2억 9,960만원에 낙찰받더라도 3억 4천만원의 전세금을 인수해야 하므로, 실질적인 필요 자금은 다음과 같습니다:

- 최저입찰가: 2억 9,960만원
- 선순위 인수 금액: 3억 4,000만원
- 실질 필요 자금: -4,040만원

결론적으로 낙찰가보다 선순위 전세금이 더 크기 때문에, 낙찰자는 초기에 약 4천만원의 자금을 회수할 수 있는 구조입니다. 그러나 이는 향후 전세권자가 퇴거할 때 전세금을 반환해야 하는 의무가 있음을 의미합니다.

투자가치 분석 - 선순위 전세권을 활용한 레버리지 투자 기회

낮은 초기 자금으로 4억대 부동산 소유 가능한 레버리지 효과

이 물건의 가장 큰 투자 포인트는 선순위 전세권을 활용한 레버리지 효과입니다. 최저입찰가보다 선순위 전세금이 더 큰 구조이기 때문에, 낙찰 후 초기에는 오히려 약 4천만원의 현금을 회수할 수 있습니다. 이는 적은 초기 자금으로 시세 4억 3천만원 이상의 부동산을 소유할 수 있는 기회가 됩니다.

다만 이 구조는 전세권자가 퇴거할 때 전세보증금을 반환해야 하는 의무가 있으므로, 장기적인 자금 계획이 필요합니다. 현재 전세권 설정일이 2022년 7월로, 일반적인 전세 계약 기간인 2년을 고려하면 이미 갱신됐거나 곧 만료될 가능성이 있습니다.

장점과 단점 분석

장점:

1. 시세 대비 30% 이상 할인된 가격으로 매입 가능

2. 25층 고층에 위치한 탁 트인 조망권 보유

3. 수완지구 내 우수한 입지와 생활 인프라

4. 초기 투입 자금이 적어 자금 효율성 높음

5. 향후 전세 종료 시 다양한 운용 방안 선택 가능

단점:

1. 선순위 전세권 인수에 따른 향후 자금 준비 필요

2. 전세권자의 퇴거 시점에 따른 불확실성 존재

3. 1회 유찰된 물건으로 경쟁 입찰 가능성 있음

4. 전세권자와의 관계 설정 및 관리 필요

최종 평가 - 자금 여력 있는 중장기 투자자에게 추천

항목별 투자 적합도 평가

추천 대상 투자자 프로필

이 물건은 다음과 같은 투자자에게 적합합니다:

1.자금 운용 계획이 가능한 중장기 투자자: 선순위 전세권 만료 시점에 전세금 반환 자금을 준비할 수 있는 투자자

2.레버리지를 활용한 부동산 투자를 선호하는 투자자: 적은 초기 자금으로 시세보다 저렴하게 부동산을 매입하려는 투자자

3.광주 수완지구의 부동산 가치 상승을 기대하는 투자자: 지역 발전에 따른 장기적 가치 상승을 기대하는 투자자

4.향후 전세 종료 후 다양한 운용 방안을 고려하는 투자자: 실거주, 재임대, 매각 등 여러 옵션을 검토할 수 있는 유연한 전략의 투자자

입찰 가격 제안 및 전략

이 물건은 1회 유찰된 상태로, 시세 대비 상당히 저렴한 가격에 나와 있어 경쟁 입찰 가능성이 있습니다. 현재 최저입찰가는 2억 9,960만원이지만, 선순위 전세권 3억 4천만원을 고려하면 합리적인 입찰 전략은 다음과 같습니다:

-최소 입찰가: 최저입찰가 그대로 2억 9,960만원

-권장 입찰가: 최저입찰가의 105~110% 수준인 3억 1,500만원~3억 3,000만원

-최대 입찰가: 감정가의 85% 수준인 3억 6,400만원 이내

현재 선순위 전세권과 낙찰가를 합산한 금액이 시세 이하로 유지되는 선에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 입찰 시 전세권 인수 부담을 반영하여 가격을 제안해야 합니다.

맺음말 - 적은 초기 자금으로 시작하는 부동산 투자 기회

광주 광산구 수완센트럴시티서희스타힐스 아파트는 시세 대비 30% 이상 할인된 가격과 선순위 전세권을 활용한 레버리지 효과로 투자가치가 높은 물건입니다. 특히 25층 고층에 위치한 탁 트인 조망과 수완지구의 우수한 인프라는 장기적인 가치 상승 요소로 작용할 것입니다.

다만 이 투자는 선순위 전세권 3억 4천만원을 인수해야 하는 특수한 구조를 가지고 있으므로, 향후 전세금 반환 계획을 미리 수립할 수 있는 투자자에게 적합합니다. 현재 가격 수준에서는 초기 자금 부담이 적은 만큼 중장기적 관점에서 접근한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있을 것입니다.

이 물건에 관심이 있으신 분들은 10월 16일 입찰 전에 직접 현장 방문과, 등기부등본 및 전세권 계약 내용을 자세히 확인하시기 바랍니다. 특히 임차인의 상황과 전세 계약 만료 시점을 정확히 파악하는 것이 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.