경희궁 자이 오피스텔 2024타경117977 - 종로구 프리미엄 입지 가성비 투자 분석

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 종로구에 위치한 경희궁 자이 오피스텔 경매 물건에 대해 자세히 분석해보겠습니다. 프리미엄 아파트 단지 내에 위치한 전용 7.8평 오피스텔로, 1회 유찰되어 최저입찰가가 2억 6,480만원으로 형성된 물건인데요, 실제 가치와 투자 가능성을 함께 살펴보겠습니다.

종로구 교북동의 최고급 주거단지, 경희궁 자이 오피스텔의 가치

경매 기본 정보와 현황

이 경매 물건은 서울 종로구 송월길 155, 오피스텔동 2층 4201호(교북동, 경희궁자이)에 위치한 오피스텔입니다. 사건번호는 2024타경117977으로 서울중앙지방법원에서 진행됩니다.

이 물건은 1회 유찰되어 감정가 대비 80% 수준인 2억 6,480만원부터 입찰 가능합니다. 종로구 내 프리미엄 주거단지로 평가받는 경희궁 자이 단지 내에 위치해 있다는 점이 가장 큰 특징입니다.

종로구 역세권과 문화유산이 공존하는 희소가치 높은 입지

프리미엄 단지의 특별한 생활 환경

경희궁 자이는 종로구 교북동에 위치한 대규모 단지로, 그 중 4단지에 속한 이 오피스텔은 대형 아파트 단지의 편의시설을 함께 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 주변에 경희궁과 사직공원이 있어 녹지 환경도 우수하며, 서울 도심의 역사문화 명소들을 도보로 접근할 수 있습니다.

건물 1층에는 스타벅스, GS25, 서브웨이 등의 생활 편의시설이 입점해 있어 일상생활의 편리함을 제공합니다. 특히 원룸형 오피스텔로 1인 가구나 신혼부부의 실거주에도 적합한 구조를 갖추고 있습니다.

교통 및 생활 인프라의 우수성

3호선 경복궁역과 독립문역이 도보 거리에 위치하고 있어 교통 접근성이 뛰어납니다. 또한 종로, 광화문, 시청 등 서울 주요 업무지구와의 근접성으로 직주근접이 가능한 입지조건을 갖추고 있습니다. 인근에는 다양한 음식점, 카페, 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성도 높습니다.

3억대 시세 형성, 유찰로 인한 20% 할인 매수 기회

실거래가 및 시세 비교 분석

현재 경희궁 자이 오피스텔 전용 25㎡ 매물은 네이버 부동산 기준 3억 4,000만원~3억 8,000만원 사이에 형성되어 있습니다. 최근 거래 사례를 보면 유사한 면적의 오피스텔이 3억 4,500만원에 실거래된 바 있어, 감정가 3억 3,100만원은 시장 시세에 부합하는 수준입니다.

특히 같은 단지 내 작은 평형 아파트는 더 높은 가격대를 형성하고 있어, 오피스텔임에도 아파트 단지 내 위치하는 프리미엄을 갖추고 있습니다. 건너편 신축 경희궁유보라 오피스텔과 비교해도 단지 규모나 생활 인프라 측면에서 경쟁력이 있습니다.

선순위 임차권 3억 4천만원, 입찰 전 반드시 고려해야 할 권리관계

등기부 분석과 권리 현황

이 물건의 가장 큰 주의점은 선순위 임차권이 설정되어 있다는 점입니다. 갑구 등기부에는 2022년 5월에 설정된 4억원의 가압류가 있으며, 을구에는 2021년 8월 확정일자를 받은 임차권이 등록되어 있습니다. 이후 임차권등기명령이 2023년 9월에 설정되었습니다.

말소기준권리는 가압류(2022년 5월)입니다. 그러나 주의할 점은 임차인이 2021년 8월에 이미 확정일자를 받았으므로, 임차인에게 대항력과 우선변제권이 있습니다. 이는 낙찰자가 임차보증금 3억 4,000만원을 인수해야 할 가능성이 크다는 것을 의미합니다.

임차인 현황과 입찰 시 유의사항

현재 임차인은 확정일자를 갖춘 상태로 임차권등기명령까지 받아둔 상태입니다. 임차인의 대항력이 인정되는 경우 낙찰자는 보증금 3억 4,000만원을 인수해야 하므로, 최저입찰가 2억 6,480만원에 낙찰받더라도 실질적으로는 6억원 이상의 자금이 필요하게 됩니다.

이는 투자자 입장에서 상당한 부담이 될 수 있는 요소입니다. 만약 배당에서 임차인이 보증금 전액을 회수하게 된다면 명도 의무가 발생하겠지만, 현실적으로 채권자들의 우선순위를 고려하면 임차보증금 대부분은 인수될 가능성이 높습니다.

높은 임차 부담으로 단기 투자보다는 장기 실거주 적합성 검토

투자 관점에서의 장단점 분석

장점:

• 종로구 프리미엄 대단지 내 희소가치 높은 오피스텔
• 유찰로 인한 감정가 대비 20% 할인된 가격
• 우수한 역세권 및 생활 인프라
• 직주근접 가능한 도심 입지로 임대수요 안정적
• 경희궁, 사직공원 등 녹지 환경 인접

단점:

• 선순위 임차권 3억 4,000만원 인수 부담
• 실질 투자금액 6억원 이상 필요
• 오피스텔 특성상 아파트보다 가격 상승 제한적
• 전용 7.8평의 협소한 면적

수익성 분석

현재 유사 오피스텔의 전세가는 2억 9,000만원~3억 1,000만원 수준이며, 월세 전환 시 약 70~80만원 정도의 임대수익이 예상됩니다. 그러나 선순위 임차보증금을 인수한다면 실질 투자금액 대비 수익률은 2% 내외로 매우 낮은 수준입니다.

따라서 단기 투자 목적보다는 직접 거주하면서 장기적인 자산가치 상승을 기대하는 전략이 더 적합할 수 있습니다. 특히 종로구 도심 접근성이 필요한 1인 가구나 신혼부부에게 실거주 가치가 있습니다.

경희궁 자이 오피스텔 - 실거주 6점, 투자 3점의 권리 부담 물건

종합 평가

추천 대상

가장 적합한 대상:임차권 인수 능력이 있으면서 종로구에서 장기 거주 계획이 있는 1인 가구 또는 신혼부부

부적합한 대상:단기 투자 수익을 목적으로 하는 투자자, 레버리지 투자를 계획하는 투자자

입찰 전략 및 권장 입찰가

이 물건의 경우, 선순위 임차권으로 인해 실질 필요 자금이 6억원을 초과하므로 일반적인 투자 관점에서는 추천하기 어렵습니다. 다만, 임차권 인수 후 직접 거주하려는 계획이 있다면 최저입찰가인 2억 6,480만원에서 약간 추가한 2억 7,500만원 내외로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

임차인과의 협의를 통해 보증금을 일부 감액하는 방안도 고려할 수 있으나, 이는 낙찰 이후의 불확실한 요소이므로 입찰 시에는 임차보증금 전액을 인수한다는 가정 하에 자금 계획을 세워야 합니다.

결론: 권리 부담은 크지만 종로구 핵심 입지의 가치는 보존

경희궁 자이 오피스텔은 서울 종로구의 프리미엄 단지 내에 위치한 희소성 있는 물건입니다. 그러나 3억 4,000만원의 선순위 임차권이 설정되어 있어 실질적인 투자 부담이 크게 증가한다는 점이 가장 큰 리스크입니다.

이런 권리관계를 감안하면 일반적인 투자 목적으로는 추천하기 어렵지만, 종로구 프리미엄 입지에서 장기 거주를 계획 중이라면 검토해볼 만한 가치가 있습니다. 특히 임차인과의 협의가 가능하거나 배당 과정에서 임차보증금이 일부 회수될 가능성이 있다면, 추가적인 기회 요인이 될 수 있습니다.

모든 부동산 경매는 철저한 사전조사와 현장 확인이 필수입니다. 이 물건에 관심이 있으시다면 반드시 전문가와 상담 후 입찰에 참여하시기 바랍니다. 모두의경매가 여러분의 성공적인 부동산 투자를 응원합니다!