마곡 상업지구 1층 상가로 보는 투자 절호의 기회 - 마곡오드카운티1차 114호

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 강서구 마곡동에 위치한 상가 경매 물건을 소개해드립니다. 마곡 비즈니스 중심지에 위치한 이 물건은 현재 감정가 대비 약 41%의 가격으로 경매에 나온 좋은 기회입니다.

4회 유찰 후 60% 할인된 가격으로 만나는 마곡 핵심상권 상가

이 물건은 4회 유찰되어 현재 감정가의 41%인 246,579,000원에 입찰 가능하며, 입찰보증금은 약 2,466만원입니다. 마곡지구 내 핵심 상권에 위치한 1층 점포로, 높은 유동인구와 발전 가능성을 지닌 입지를 자랑합니다.

마곡 핵심상권에 위치한 1층 코너 상가로 투자 가치 높은 입지

발산역과 양천향교역 더블역세권의 뛰어난 접근성

이 물건은 서울 강서구 마곡동 784-11에 위치한 마곡오드카운티1차 1층 114호 상가입니다. 5호선 발산역과 9호선 양천향교역 사이에 위치하여 더블 역세권의 이점을 누릴 수 있는 위치에 있습니다. 또한 등촌고등학교 서측 인근에 위치하여 학생들과 지역 주민들의 유동인구가 풍부합니다.

주변에는 오피스텔, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 형성이 잘 되어 있습니다. 특히 마곡 지구는 서울시의 계획적 개발 지역으로 지속적인 발전이 예상됩니다.

인접 호실과 통합 운영 가능한 활용도 높은 공간

이 물건은 인접한 115호, 116호와 경계 벽체 구분 없이 운영 중인 점이 특징입니다. 현재 근린생활시설로 이용되고 있으며, 필요에 따라 독립적으로 사용하거나 통합하여 사용할 수 있는 가능성을 갖고 있습니다. 34.79㎡(약 10.52평)의 실사용 면적으로 소규모 점포로는 적당한 크기이며, 내부는 인테리어 마감이 되어 있어 추가적인 비용 투자 없이 바로 사용 가능합니다.

높은 수준의 건물 시설과 편의성

2016년 11월에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트구조에 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등 고급스러운 마감재가 사용되었습니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장, 화재탐지설비 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 이용자 및 방문객들에게 편리함을 제공합니다.

본 건물은 지하 4층, 지상 10층 규모의 복합 건물로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설이 함께 있어 안정적인 수요층을 확보하고 있습니다.

마곡 지구 내 상가 시세 분석 - 감정가 대비 59% 할인 매력

주변 시세 대비 저렴한 매수 기회

마곡 지역의 상가는 서울 서남권의 신흥 비즈니스 지구로 개발되면서 지속적인 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 현재 이 물건의 감정가는 602,000,000원으로 평당 약 5,700만원 수준이나, 4회 유찰 후 최저입찰가는 246,579,000원으로 평당 약 2,340만원 수준까지 내려왔습니다.

인근의 유사한 규모와 위치의 상가 매물은 평당 약 4,800만원~5,700만원 선에서 거래되고 있어, 최저입찰가 기준으로는 시세보다 약 50% 이상 저렴하게 매수할 수 있는 기회입니다.

마곡 비즈니스 지구의 성장 잠재력

마곡 지구는 서울시가 중점적으로 개발하는 비즈니스 지구로, LG사이언스파크를 비롯한 대기업 연구시설과 업무시설이 밀집해 있습니다. 또한 서울식물원과 같은 문화시설도 있어 업무와 주거, 여가가 조화로운 복합 도시로 발전하고 있습니다.

이러한 개발 호재로 인해 마곡 지역은 지속적인 인구 유입과 상권 활성화가 기대되며, 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승 잠재력이 높은 지역입니다. 특히 본 물건은 1층에 위치한 코너 상가로, 가시성과 접근성이 뛰어나 상업 용도로서의 가치가 높습니다.

권리분석 - 경매 위험 요소 확인과 투자 안전성 점검

등기부 현황 및 말소기준권리

이 물건의 권리관계를 살펴보면 다음과 같습니다:

이 물건의 말소기준권리는 2020년 7월 29일 설정된 도OOOOOOO의 근저당권(540,000,000원)입니다. 배당요구종기일은 이미 지난 2024년 4월 9일로, 이후에 발생한 권리관계는 고려하지 않아도 됩니다.

임차인 현황 및 명도 이슈

감정평가서에 따르면 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있으나, 현재 인접호수(115호, 116호)와 경계 벽체 구분 없이 근린생활시설로 이용 중인 상태입니다. 이는 경계 벽체 없이 통합 사용되고 있는 것으로 보이며, 낙찰 후 명도 과정에서 확인이 필요한 부분입니다.

현장 방문 시 실제 점유자와 임대차 관계를 확인하는 것이 중요하며, 통합 운영 중인 인접 호실과의 관계도 명확히 해야 합니다. 법적으로 보호받는 임차인이 있을 경우 보증금을 인수하거나 퇴거 협상이 필요할 수 있습니다.

입찰 시 유의사항 - 현장 확인의 중요성

이 물건 입찰 시 특히 주의해야 할 사항은 다음과 같습니다:

1. 실제 점유 상태 확인:감정평가서상 임대관계가 '미상'으로 나와 있어, 실제 점유자와 임대차 계약 여부를 확인해야 합니다.
2. 인접 호실과의 관계:115호, 116호와 경계 벽체 없이 사용 중인 상태로, 낙찰 후 물리적 분리나 통합 사용에 대한 계획이 필요합니다.
3. 공용 설비 현황:통합 사용 중인 상태에서 전기, 수도, 가스 등의 설비가 어떻게 분리되어 있는지 확인해야 합니다.
4. 관리비 현황:현재까지의 관리비 납부 상태와 체납 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
5. 실제 면적 확인:등기부상 면적과 실사용 면적이 일치하는지 확인해야 합니다.

입찰 전에 반드시 현장을 방문하여 물건의 상태를 확인하고, 필요하다면 법률 전문가나 경매 전문가의 도움을 받아 권리관계를 철저히 분석하는 것이 중요합니다.

감정가 대비 59% 할인된 가격으로 만나는 마곡 상권 투자 기회

투자 장단점 분석 - 마곡지구 핵심상권의 잠재력

투자 장점:

• 마곡 비즈니스 지구 내 위치한 1층 코너 상가로 가시성과 접근성 우수
• 양천향교역, 발산역 더블 역세권으로 유동인구 풍부
• 감정가 대비 41%(약 3억 5천만원 할인)의 저렴한 가격으로 매수 가능
• 2016년 준공된 비교적 신축 건물로 시설 상태 양호
• 마곡 지구의 지속적인 개발로 인한 미래 가치 상승 가능성
• 인접 호실과 통합 운영 가능한 확장성

투자 단점:

• 인접 호실과 경계 벽체 없이 사용 중으로 독립적 사용 시 추가 공사 필요
• 임대차 관계가 불명확하여 명도 문제 발생 가능성
• 1층이지만 10.52평의 중소형 상가로 업종 제한 가능성
• 투자 규모가 2억 5천만원 이상으로 개인 투자자에게는 부담될 수 있음
• 상가 투자의 특성상 임차인 유치와 관리에 지속적인 노력 필요

예상 수익률 분석 - 월 250만원 이상의 임대 수익 기대

이 물건의 예상 수익률을 분석해보겠습니다:

마곡 지역 1층 상가의 임대료를 고려할 때, 이 물건은 월 250만원~300만원의 임대 수익을 기대할 수 있으며, 이는 총 투자금액 대비 연 9.2%~11.1%의 수익률을 제공합니다. 또한, 감정가와 인근 시세를 고려하면 약 2억~2억 5천만원의 시세 차익도 기대할 수 있습니다.

특히 마곡 지구의 지속적인 개발로 인한 가치 상승 가능성을 고려하면, 장기적인 관점에서 우수한 투자 기회로 판단됩니다.

종합평가 - 마곡 비즈니스 지구 1층 상가, 임대수익과 시세차익 동시 노릴 수 있는 투자 물건

항목별 투자 적합도 평가

투자자 유형별 추천 대상

이런 투자자에게 추천합니다:

• 자산가:3억 원 이상의 자금으로 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 동시에 추구하는 투자자
• 상가 투자 경험자:상가 임대 관리 경험이 있는 투자자로, 입찰부터 낙찰 후 운영까지 전문성을 갖춘 투자자
• 소액 상가로 포트폴리오 구성:서울 지역 내 비교적 저렴한 상가로 포트폴리오를 다양화하려는 투자자
• 직접 사업자:마곡 지역에서 직접 사업을 운영하려는 사업자로, 10평대 규모의 1층 상가가 필요한 경우

이런 투자자에게는 권장하지 않습니다:

• 경매 투자 초보자로 리스크 관리가 어려운 투자자
• 자금 여유가 부족하여 낙찰 후 추가 비용(인테리어, 명도 등)에 부담을 느끼는 투자자
• 단기 투자 수익을 목표로 하는 투자자

입찰 전략 및 추천 입찰가

이 물건의 경우 4회 유찰로 최저입찰가가 크게 낮아진 상태로, 현재 최저입찰가는 246,579,000원(감정가의 41%)입니다. 그러나 마곡 지역의 인기와 1층 상가의 희소성을 고려할 때, 경쟁 입찰자가 있을 가능성이 높습니다.

권장 입찰가 전략:

• 소극적 전략:최저입찰가의 110~120% 수준인 270,000,000원~296,000,000원
• 적극적 전략:최저입찰가의 120~130% 수준인 296,000,000원~320,000,000원
• 최대 입찰가:감정가의 60% 수준인 360,000,000원 이내로 제한 (그 이상은 투자 메리트 감소)

다만 입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태와 주변 환경을 확인하고, 최근 마곡 지역 상가 거래 동향을 참고하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 또한 필요하다면 경매 전문가나 법률 전문가의 도움을 받아 권리관계를 철저히 분석하는 것을 권장합니다.

마치며 - 마곡 비즈니스 지구의 성장과 함께하는 투자 기회

이번에 소개해드린 서울 강서구 마곡동 마곡오드카운티1차 114호 상가는 마곡 비즈니스 지구 내 위치한 1층 코너 상가로, 감정가 대비 41%의 가격으로 매수할 수 있는 좋은 기회입니다. 더블 역세권의 우수한 입지와 비교적 신축 건물의 장점, 그리고 마곡 지구의 지속적인 개발로 인한 가치 상승 잠재력을 고려할 때, 장기적인 관점에서 우수한 투자 대상으로 평가됩니다.

월 250만원~300만원의 안정적인 임대 수익과 함께 약 2억~2억 5천만원의 시세 차익도 기대할 수 있어, 임대 수익과 자산 가치 상승을 동시에 추구하는 투자자에게 매력적인 물건입니다.

다만 인접 호실과의 경계 벽체 없이 사용 중인 상태와 임대차 관계가 불명확한 점은 입찰 전에 반드시 확인해야 할 사항입니다. 또한 낙찰 후에는 독립적 사용을 위한 경계 벽체 설치 등의 추가 비용이 발생할 수 있음을 고려해야 합니다.

부동산 경매는 항상 리스크가 따르는 투자인 만큼, 충분한 사전 조사와 전문가의 도움을 통해 신중하게 결정하시길 바랍니다. 모두의경매는 앞으로도 우수한 투자 물건을 지속적으로 소개해드리겠습니다. 감사합니다.