마곡 오드카운티 직장인의 꿈 - 1천만원대 59% 할인된 내 집 마련의 기회

서울 강서구 마곡지구에 위치한 '마곡 오드카운티 1차' 오피스텔이 경매로 나왔습니다. 4회 유찰로 감정가의 41% 수준인 6천4백만원에 취득 가능한 희소성 높은 투자 기회를 분석해드립니다.

강서구 마곡 최저가 원룸형 오피스텔 - 감정가 1억5천만원의 59% 할인 기회

서울남부지방법원에서 진행 중인 2023타경121029 물건은 서울 강서구 마곡동에 위치한 '마곡 오드카운티 1차' 오피스텔입니다. 2016년 11월 준공된 이 건물은 지하 4층, 지상 10층 규모의 복합 상업시설로, 해당 매물은 10층 1019호(5.94평)입니다.

현재 4회 유찰 상태로,최초 감정가 1억 5,700만원에서 59% 할인된 6,430만원부터 입찰이 가능합니다. 2025년 1월 15일 입찰 예정이며, 보증금은 최저가의 10%인 643만원입니다.

양천향교역과 발산역 사이 - 마곡 핵심 상권의 미래가치 높은 소형 오피스텔

마곡 도시개발구역 내 위치한 역세권 우량 입지

이 물건은 9호선 양천향교역에서 450m, 5호선 발산역에서 500m 거리에 위치해 대중교통 접근성이 뛰어납니다. 주변에는 LG사이언스파크, 롯데몰 등 대규모 상업시설과 업무시설이 밀집해 있어 미래 가치 상승 가능성이 높은 지역입니다.

마곡지구는 서울시의 첨단산업 중심지로 개발되고 있어 임대수요가 꾸준히 증가하는 지역입니다. 특히 이 오피스텔은동측 35m, 서측 12m 도로에 접해 있어 채광과 통풍이 우수하고, 10층에 위치해 전망도 좋습니다.

2016년 준공된 현대적 시설의 원룸형 오피스텔

2016년 11월 사용승인된 이 건물은 철근콘크리트 구조로 튼튼하게 지어졌으며, 외벽은 석재 타일과 복합판넬로 마감되어 있습니다. 시스템 하이새시 창호를 사용해 단열성과 방음 효과가 뛰어납니다.

설비 면에서도 위생설비, 도시가스 난방, 승강기, 소방설비, 주차시설, 방송설비 등이 완비되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 내부 구조는 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

마곡지구 소형 오피스텔 시세 - 주변 유사 매물 대비 4천만원 이상 저렴한 가격

감정가 기준 1평당 2,644만원, 최저가 기준 1,083만원의 놀라운 가성비

현재 마곡 오드카운티 1차 오피스텔의 유사 매물은 실제 거래가 1억 5천만원~1억 7천만원 선에서 형성되고 있습니다. 이는 최저입찰가 6,430만원 대비 2.3배 이상 높은 가격입니다.

주변 유사 오피스텔 시세와 비교하면 약4,000만원~7,000만원 이상 저렴한 가격으로, 낙찰 후 즉시 시세 차익을 기대할 수 있는 상황입니다.

임차권등기 있는 권리관계 - 낙찰자가 알아야 할 핵심 사항

1억 5,500만원 임차권 대항력 있는 권리구조 파악하기

이 물건의 가장 중요한 특징은임차권등기(2023.5.31 등기, 임대차보증금 1억 5,500만원)가 있다는 점입니다. 임차인은 2022년 4월 18일 전입신고를 했고, 2022년 3월 28일 확정일자를 받았습니다.

이는 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 남은 금액은 낙찰자가 부담해야 합니다. 최저입찰가(6,430만원)보다 임차보증금(1억 5,500만원)이 훨씬 크기 때문에 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

실질 입찰 참여 비용 계산 - 총 2억 2천만원 준비 필요

이 물건 입찰에 참여하기 위해서는 다음과 같은 실질적인 자금이 필요합니다:

따라서 실제로는 약 2억 2천만원의 자금이 필요하며, 이는 감정가(1억 5,700만원)보다 높은 금액입니다. 그러나 임차인 퇴거 후 재임대나 매각을 통해 시세 차익을 얻을 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

투자 가치 분석 - 임차인 협상이 성공 관건인 투자 전략

임차인 협상으로 수익 극대화 가능한 중장기 투자 적합 물건

현재 임차인이 보증금 1억 5,500만원으로 거주 중이므로 낙찰 후 임차인과의 협상이 매우 중요합니다. 협상 전략은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다:

1) 임차인과 보증금 감액 협상:시세에 맞게 보증금을 1억원 수준으로 조정하고 장기 임대 계약으로 안정적인 임대수익 창출

2) 퇴거 후 재임대 또는 매각:현 시세(1억 5천만원 이상)에 매각하여 6,430만원 최저가 기준 약 9천만원 차익 실현

마곡지구는 LG사이언스파크 등 대형 기업과 연구단지가 위치해 임대수요가 풍부하며, 5~9호선 더블역세권으로 교통이 편리해 장기적인 임대 수익과 자산 가치 상승이 기대됩니다.

투자 장단점 분석

최종 평가 - 6.5점/10점, 진입장벽 높지만 가치 있는 투자 기회

임대사업자 및 중장기 투자자에게 적합한 물건

추천 투자자 유형 및 투자 전략

이 물건은 다음과 같은 투자자에게 특히 추천합니다:

최적합:2억원 이상의 여유자금이 있는 임대사업 경험자
적합:마곡지구 중장기 가치 상승을 노리는 투자자
부적합:실거주 목적자, 초보 투자자, 자금이 부족한 투자자

최적의 입찰 전략은 낮은 확률이지만 최저가 부근(6,500만원~7,000만원)에 입찰해보거나, 경쟁이 예상될 경우 8,000만원~9,000만원 정도 제시하는 것이 합리적입니다. 다만 임차보증금 인수 부담이 있어 경쟁이 적을 가능성도 있습니다.

마무리 - 마곡 오드카운티 오피스텔, 리스크 감수할 수 있는 투자자에게는 기회

서울 강서구 마곡동 오드카운티 1차 오피스텔은 감정가 대비 59% 할인된 가격에 나온 투자 기회입니다. 하지만 1억 5,500만원의 임차보증금을 인수해야 하는 부담이 있어 실제 필요자금은 2억 2천만원 정도입니다.

임차인과의 성공적인 협상이 가능하다면, 월세 수익과 함께 장기적인 자산가치 상승을 기대할 수 있습니다. 마곡지구의 지속적인 개발과 LG사이언스파크, 롯데몰 등 대형 시설이 있어 배후수요가 탄탄한 점도 큰 장점입니다.

경매 참여 전 반드시 현장 방문과 임차인 현황 파악, 정확한 권리분석을 통해 충분한 검토가 필요합니다. 리스크를 감수할 수 있는 경험 있는 투자자에게는 매력적인 기회가 될 수 있습니다.