이편한세상영통2차 1단지 알짜 경매물건 - 망포역 도보권 프리미엄 아파트

안녕하세요, 부동산 경매 전문 분석가 입니다. 오늘은 경기도 수원시 영통구에 위치한 특별한 경매 물건을 소개해드립니다. 현재 2차 유찰 상태로 감정가의 70%인 4억 2천만원대에 낙찰 기회가 열린 이편한세상영통2차 1단지 아파트입니다.

망포역 인접 이편한세상 브랜드의 품격 있는 주거공간

이 물건은 경기도 수원시 영통구 망포동 726, 103동 304호에 위치한 이편한세상영통2차 1단지 아파트입니다. 전용면적 74.58㎡(약 22.56평)의 중소형 평형으로, 3인 가족이 거주하기에 적합한 넓이를 갖추고 있습니다. 특히 이 아파트는 수인분당선 망포역 도보권에 위치하여 교통 접근성이 뛰어납니다.

2016년 12월에 준공된 비교적 신축 아파트로, 대우건설의 '이편한세상' 브랜드 프리미엄을 갖춘 단지입니다. 깔끔한 외관과 잘 관리된 단지 환경이 돋보입니다.

입지 및 생활 환경에서 빛나는 망포동 핵심 주거지

편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라

이 물건의 가장 큰 장점은 우수한 입지 조건입니다. 수인분당선 망포역이 도보로 이용 가능하며, 주변에 대형마트, 학교, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 특히 단지 남측에는 대성초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 좋습니다.

또한 향후 개발 호재도 풍부합니다. 동탄~인덕원 서천역 공사가 진행 중이며, 망포역~동탄역~오산역을 잇는 동탄트램도 계획되어 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

단지 내부 환경과 주변 상권

이편한세상영통2차 1단지는 관리상태가 양호하며, 조경이 잘 되어 있어 쾌적한 주거환경을 제공합니다. 단지 주변으로 근린생활시설이 잘 발달해 있어 일상 생활에 불편함이 없습니다.

놓치기 아쉬운 파격적인 가격 기회 - 시세보다 1억 5천만원 이상 저렴

감정가 대비 30% 할인된 매력적인 가격

이 물건의 감정가는 6억 200만원이지만, 2차 유찰로 인해 최저입찰가격이 4억 2,140만원(감정가의 70%)으로 책정되었습니다. 이는 주변 시세보다 무려 1억 5천만원 이상 저렴한 가격입니다.

KB시세 기준 6억원 선이며, 국토부 실거래가를 살펴보면 동일 단지 내 비슷한 면적의 최근 실거래가는 6억 2천만원 수준에서 형성되어 있습니다. 낙찰 후 바로 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

과거 낙찰 이력과 새로운 기회

이 물건은 2024년 6월 17일 2차 입찰에서 7명이 참여해 5억 6,065만원에 낙찰되었으나, 낙찰자의 대금 미납으로 다시 경매가 진행되는 물건입니다. 당시 높은 경쟁률을 보였던 물건이 이제 더 낮은 가격에 도전할 수 있는 기회가 생긴 것입니다.

투명한 권리관계와 깔끔한 배당구조

등기부 현황 및 선순위 담보권

이 물건은 부동산임의경매로 진행되고 있으며, 등기부상 주요 권리관계는 다음과 같습니다:

• 선순위 근저당권: 한국주택금융공사 2억 2천만원
• 현재 채권자: 피에이치비제십칠차유동화전문
• 청구금액: 약 1억 4,205만원

전체적인 권리관계는 배당으로 소멸 예상되는 깔끔한 구조입니다. 특히 선순위 금액이 크지 않아 권리관계 정리에 부담이 적습니다.

임차인 현황 및 명도 관련 사항

현황조사서상 임대차 관계는 확인되지 않았으며, 전입세대확인서에 따르면 채무자 겸 소유자가 세대주로 등록되어 있습니다. 이는 소유자 직접 거주일 가능성이 높음을 의미합니다.

매수 후 명도(인도)는 매수인 책임이므로, 소유자와의 원만한 퇴거 협의가 필요할 수 있습니다. 그러나 임차인이 없어 복잡한 권리관계 정리 부담은 적은 편입니다.

실거주와 투자 모두 매력적인 경매 물건

실거주 및 투자 관점의 장단점

장점

• 망포역 인근 도보권 우수한 입지
• 브랜드 아파트로 주거 품질과 관리상태 양호
• 시세 대비 저렴한 가격으로 즉시 자산가치 상승 효과
• 교통 및 생활 인프라 우수
• 깔끔한 권리관계로 권리분석 리스크 적음

단점

• 현재 소유자 퇴거 협의 필요 (소유자 직접 거주 추정)
• 관리비 미납 여부 확인 필요
• 신규 대출 시 LTV 규제로 일정 수준의 자기자금 필요

예상 수익성 분석

낙찰가를 4억 5천만원으로 가정할 경우 예상되는 투자 수익성은 다음과 같습니다:

• 시세차익 관점:현재 시세(6억 2천만원) 대비 약 1억 7천만원의 시세차익 기대
• 임대수익 관점:월 임대료 약 150만원 수준 예상 (전세 3억 5천~4억원 형성 시)
• 연간 임대수익률:약 4.0%

종합평가 - 실거주 8.5점, 투자 7.5점의 우수 물건

항목별 평가 점수

이런 분들께 추천합니다

• 30~40% 자기자금을 가진 실거주 목적의 구매자:중소형 평형으로 3인 가족 거주에 적합하며, 교통과 교육환경 우수
• 시세차익을 노리는 중단기 투자자:최소 1억 이상의 시세차익 기대 가능
• 안정적인 임대수익을 원하는 투자자:역세권 아파트로 임대 수요가 꾸준한 물건

입찰 전략 및 제안 가격

이 물건은 과거 7명이 입찰에 참여했던 인기 물건이었던 만큼, 이번에도 경쟁이 예상됩니다. 따라서 전략적인 입찰가 설정이 중요합니다.

• 안전 입찰가:5억원 ~ 5억 2천만원 (감정가의 83~86% 수준)
• 공격적 입찰가:4억 7천만원 ~ 4억 9천만원 (감정가의 78~81% 수준)
• 최소 입찰가:최저입찰가 4억 2,140만원 + α

과거 입찰 경쟁이 치열했던 점을 고려하면, 감정가의 80% 이상으로 입찰하는 것이 낙찰 확률을 높일 수 있습니다. 특히 입찰 당일 법원 현장에서의 분위기를 파악하여 유연하게 대응하는 것이 중요합니다.

맺음말: 놓치기 아쉬운 망포역 프리미엄 경매 기회

이번에 소개해드린 이편한세상영통2차 1단지 아파트는 망포역 인근의 우수한 입지, 브랜드 아파트의 품질, 그리고 시세 대비 저렴한 가격이라는 세 가지 핵심 가치를 모두 갖춘 매력적인 경매 물건입니다.

특히 이전 입찰에서 높은 경쟁률을 보였던 물건이 낙찰자 미납으로 다시 경매에 나온 것은 매우 드문 기회입니다. 4월 11일로 예정된 입찰일까지 충분한 시간이 있으니, 물건 답사와 권리관계 확인을 꼼꼼히 진행하신 후 입찰을 준비하시기 바랍니다.

경매는 철저한 사전 준비와 분석이 승패를 가르는 만큼, 전문가의 조언을 받아보는 것도 좋은 방법입니다. 망포동의 이 알짜 물건을 통해 성공적인 부동산 투자가 이루어지길 바랍니다.