미사강변 부영사랑으로 - 시세 40% 할인 된 27층 탁트인 전망의 신축 아파트

안녕하세요, 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 하남시 망월동에 위치한 '미사강변 부영사랑으로' 아파트 경매 물건을 소개해 드립니다. 2017년 준공된 준신축 건물로 27층 남동향의 우수한 입지와 뛰어난 전망을 자랑하는 이 매물은 시세 대비 약 40% 할인된 가격으로 나온 특별한 투자 기회입니다.

경매 개요 - 1회 유찰로 6.65억 시작, 가성비 높은 미사강변 입지

이 물건의 사건번호는2024타경65800으로, 수원지방법원 성남지원에서 진행되는 경매입니다. 2024년 9월에 접수되어 1회 유찰된 상태로, 원래 감정가 9억 5천만원의 70%인6억 6,500만원부터 입찰이 시작됩니다. 입찰보증금은 최저가의 10%인 6,650만원이며, 다음 입찰일은 2025년 12월 1일입니다.

2017년 준공된 하남 미사강변신도시 최고 입지의 로얄층 34평형

이 아파트는 미사 레스티아라는 별칭으로 알려진 '미사강변 부영사랑으로 부영아파트'의 3103동 27층에 위치한 물건입니다. 전용면적 84.98㎡(약 25.71평)으로, 분양면적은 34평형에 해당합니다. 2017년 10월 31일 사용승인을 받은 준신축 아파트로, 총 1,104세대의 대단지 아파트 중 하나입니다.

프리미엄 특화 설계와 시원한 전망의 27층 로얄층 위치

이 아파트는 29층 건물의 27층에 위치해 탁 트인 전망을 자랑합니다. 남동향으로 배치되어 일조량이 우수하며, 층고가 높아 개방감이 뛰어납니다. 내부는 방 3개, 화장실 2개의 구조로, 가족 구성원에 따라 다양하게 활용 가능한 실용적인 구조를 갖추고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조에 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 또는 대리석 붙임, 내벽은 벽지, 타일, 페인트로 마감되어 있습니다. 하이샷시 이중창호가 설치되어 있어 단열과 방음 효과가 우수합니다. 또한 지역난방, 승강기, 지하주차장, 소화전 등 다양한 설비가 완비되어 있어 편리한 주거 환경을 제공합니다.

미사중앙초 인접, 5호선 하남풍산역 이용 가능한 우수한 생활환경

미사강변 부영사랑으로 아파트는 하남시 망월동에 위치하며, 미사중앙초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 쾌적한 주거지대입니다. 특히 어린 자녀가 있는 가정에게 학군이 우수하다는 점은 큰 장점입니다.

지하철 5호선과 버스노선으로 연결되는 편리한 교통망

교통 환경도 우수한 편으로, 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 하남풍산역이 위치하고 있습니다. 서울 도심까지의 접근성도 양호해 출퇴근이나 도심 이동이 필요한 직장인들에게 편리합니다. 또한 외곽 공도와 연계된 단지 내 포장도로가 잘 조성되어 있어 교통 편의성이 뛰어납니다.

신도시 인프라와 쾌적한 주거환경의 조화

미사강변 부영사랑으로 아파트가 위치한 하남 미사지구는 계획적으로 개발된 신도시로, 도시 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구에 속해 있으며, 주변에는 각종 편의시설과 생활 인프라가 풍부합니다.

10억대 실거래가의 프리미엄 아파트, 6.65억 최저가로 40% 할인된 기회

이 아파트의 실거래가를 살펴보면 투자 가치가 더욱 돋보입니다. 동일 평형의 최근 실거래가는 2025년 10월 기준으로 16층이 10억 1,400만원, 23층이 10억원, 1층이 9억 1,800만원으로 거래되었습니다. KB부동산 시세 정보에 따르면 2025년 10월 기준 매매시세는 9억 2,500만원~10억 3,000만원, 전세시세는 6억 4,000만원~6억 7,000만원입니다.

실거래가 대비 약 4억 저렴한 경매 특별 기회

현재 입찰 최저가인 6억 6,500만원은 시세 대비 약 3억원 이상 저렴한 가격으로, 약 30~40%의 할인율을 보이고 있습니다. 특히 27층 로얄층이라는 점을 고려하면 이는 매우 매력적인 가격이라고 할 수 있습니다. 네이버부동산에 등록된 실제 매물의 매도호가는 9억 9,000만원~12억원, 전세호가는 6억 5,000만원으로 나타나고 있어 낙찰 후 시세차익을 기대해볼 수 있습니다.

말소기준권리와 임차인 관련 주요 권리분석

이 물건의 권리관계를 살펴보면, 2020년 10월 19일 최OO 명의로 소유권이 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 2020년 11월 20일 설정된 농업협동조합의 1억 800만원 근저당권입니다. 이후 2021년 11월 22일에 2억 400만원의 또 다른 근저당권이 설정되었고, 2024년 7월 8일에는 국세 압류, 2024년 9월 5일에 강제경매, 2024년 12월 18일에는 임의경매가 등기되었습니다.

임차인 점유와 관련된 주의사항

법원 조사서에 따르면 현재 임차인이 점유하고 있는 것으로 보고되었습니다. 임차인의 전입일은 2020년 10월 12일로, 말소기준권리인 근저당권(2020년 11월 20일)보다 앞서 있어 대항력이 있는 상태입니다. 따라서 입찰 전에 해당 임차인이 진정한 임차인인지 여부와 보증금 액수 등을 반드시 확인해야 합니다. 만약 진정한 임차인이라면 낙찰자는 보증금을 인수해야 할 수 있습니다.

관리비 체납 없이 깨끗한 권리관계

다행히 2025년 10월 13일 기준으로 관리비 미납금은 없는 것으로 확인되어, 낙찰 후 추가적인 관리비 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 이는 경매물건을 고려할 때 중요한 체크포인트 중 하나로, 이 물건은 이 부분에서 우수한 조건을 갖추고 있습니다.

실거주 8점, 투자 7점의 높은 투자가치 분석

미사강변 프리미엄 로얄층의 장단점 분석

이 아파트의 가장 큰 장점은 시세 대비 30~40% 할인된 가격으로 나온 점입니다. 또한 2017년 준공된 준신축 아파트로 건물 상태가 양호하고, 27층 로얄층에서 누리는 탁 트인 전망과 개방감이 뛰어납니다. 미사중앙초등학교와 가까운 우수한 학군, 5호선 하남풍산역 접근성, 대단지 아파트의 안정적인 관리 상태도 큰 장점입니다.

단점으로는 임차인이 대항력을 갖고 있어 낙찰 후 보증금 반환 또는 인수 문제를 해결해야 한다는 점과, 낙찰 후 명도(집비우기) 절차가 필요할 수 있다는 점이 있습니다. 하지만 이러한 문제는 경매 과정에서 흔히 발생하는 것으로, 전문가의 도움을 받아 적절히 해결할 수 있습니다.

임대 수익률과 시세 상승 가능성의 투자 포인트

투자 관점에서 볼 때, 이 아파트는 시세 대비 저렴한 가격으로 매입 가능하여 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 현재 비슷한 평형의 전세가가 6억 4천만원~6억 7천만원 수준이므로, 최저입찰가 6억 6,500만원에 낙찰받을 경우 전세 수익률이 매우 높은 편입니다.

또한 하남 미사지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 신도시로, 향후 추가적인 인프라 확충과 함께 부동산 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 준신축 아파트의 특성상 관리비가 안정적이고, 대단지 아파트로서 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

시세보다 3억 저렴한 준신축 로얄층 아파트, 누구에게 추천할까?

항목별 투자 가치 평가

이런 분들에게 추천합니다

실거주자: 3~4인 가족 구성의 실거주자에게 적합합니다. 특히 자녀 교육을 중요시하는 가정에게 우수한 학군과 쾌적한 주거환경을 제공합니다. 로얄층의 탁 트인 전망과 개방감을 중요시하는 분들에게도 좋은 선택입니다.

투자자: 시세 대비 저렴한 가격에 매입하여 향후 시세 차익을 노리는 투자자에게 적합합니다. 특히 준신축 아파트의 안정적인 관리와 하남 미사지구의 발전 가능성에 주목하는 장기 투자자에게 추천합니다. 또한 높은 전세가율을 활용한 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게도 매력적인 물건입니다.

낙찰을 위한 전략적 입찰 제안

이 물건의 예상 낙찰가는 최저가인 6억 6,500만원에서 시세의 80% 정도인 7억 5천만원~8억원 사이가 될 것으로 예상됩니다. 시세 대비 큰 폭의 할인이 이루어진 상태이므로 경쟁이 있을 수 있으나, 임차인 대항력 문제로 인해 경쟁이 완화될 가능성도 있습니다.

전략적인 입찰을 위해서는 다음과 같은 사항을 고려하는 것이 좋습니다:

1.입찰 전 임차인 상황 철저히 확인: 진정한 임차인인지 여부와 보증금 액수 확인

2.최저가에서 10~15% 추가한 금액으로 입찰: 약 7억 3천만원~7억 6천만원 정도가 적정할 것으로 판단됩니다.

3.낙찰 후 명도 절차 고려: 임차인이 실제로 거주 중일 경우 명도 비용과 시간을 감안해야 합니다.

4.자금 계획 철저히 준비: 입찰보증금 6,650만원과 낙찰 후 잔금 납부 계획을 미리 세워두는 것이 좋습니다.

시세보다 저렴한 미사강변 로얄층, 준비된 사람만의 투자 기회

오늘 소개해 드린 하남시 망월동 미사강변 부영사랑으로 아파트는 시세 대비 약 40% 할인된 가격으로 나온 매력적인 경매 물건입니다. 2017년 준공된 준신축 아파트로 27층 로얄층에서 누리는 탁 트인 전망, 우수한 학군, 편리한 교통환경 등 다양한 장점을 갖추고 있습니다.

다만 임차인의 대항력 문제가 있으므로, 경매 입찰 전에 전문가와 함께 철저한 권리분석을 진행하는 것이 중요합니다. 실거주자와 투자자 모두에게 매력적인 이 물건은, 꼼꼼한 준비를 통해 접근한다면 훌륭한 투자 기회가 될 수 있을 것입니다.

모두의경매는 앞으로도 양질의 경매 물건 정보와 분석을 제공하여 여러분의 성공적인 부동산 투자를 돕겠습니다. 감사합니다.