오목교역 초역세권 현대하이페리온 64층 초고층 50평대 - 시세보다 17억 저렴한 기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 양천구 목동에 위치한 프리미엄 주상복합 아파트인 '현대하이페리온' 64층 물건을 소개해 드리려고 합니다. 목동의 랜드마크로 자리 잡은 이 물건은 시세보다 약 17억이나 저렴한 가격에 경매로 나온 특별한 매물입니다.

서울 서남권 최고급 주상복합의 64층 파노라마 뷰

이 매물은 서울 양천구 목동동로 257, 현대하이페리온 101동 64층 6403호에 위치한 아파트입니다. 전용면적 167.44㎡(약 50.7평)의 대형 평수로, 탁 트인 조망과 여유로운 공간을 자랑합니다. 2003년 7월에 준공된 현대하이페리온은 총 69층 규모의 초고층 주상복합으로, 이 매물은 그중에서도 64층에 위치해 서울 전경을 한눈에 내려다볼 수 있는 특별한 전망을 제공합니다.

현재 1회 유찰된 상태로, 감정가 28억 8천만원에서 20% 할인된 23억 400만원부터 입찰 가능합니다.

목동 최고의 입지와 시설을 갖춘 현대하이페리온 아파트

현대백화점과 연결된 프리미엄 입지의 목동 랜드마크

현대하이페리온은 목동에서도 최고의 입지를 자랑합니다. 5호선 오목교역과 직접 연결되어 있어 지하철 접근성이 뛰어나며, 현대백화점 목동점과 구름다리로 연결되어 있어 쇼핑과 외식을 위한 편의성이 매우 높습니다. 실제로 목동에서 가장 중심지는 흔히 생각하는 목동역보다오목교역 주변이라는 점에서 이 물건의 입지적 가치는 더욱 돋보입니다.

서울 3대 학군으로 손꼽히는 목동 최고의 교육환경

목동은 강남 대치동, 노원구 중계동과 함께 서울의 3대 학원가로 꼽히는 최고의 교육 중심지입니다. 특히 현대하이페리온 단지 바로 앞에는 목운중학교가 위치하고 있어, 이 학교에 배정받기 위해 많은 학부모들이 이 아파트를 선호합니다. 또한 서울목동초등학교, 목동중학교, 관악고등학교 등 우수한 학교들이 인접해 있어 교육 여건이 탁월합니다.

이처럼 교육 환경이 우수하기 때문에 자녀를 둔 가정들에게는 매우 가치 있는 투자라고 할 수 있습니다. 실제로 목동의 학군 프리미엄은 부동산 가격에도 크게 반영되어 있으며, 이는 장기적으로도 유지될 것으로 예상됩니다.

완벽한 생활 인프라와 편의시설

현대하이페리온 주변에는 현대백화점 외에도 하나로마트, 홈플러스 등의 대형 마트가 도보 거리에 위치해 있습니다. 또한 오목공원, 파리공원 등의 녹지 공간과 이대목동병원, 다양한 의원, 치과 등 의료 시설도 가까이 있어 생활의 편리함을 더해줍니다.

교통 측면에서도 성산대교나 강남 방면으로 나가는 도로가 잘 연결되어 있어 서울 전역으로의 접근성이 좋습니다. 다만 출퇴근 시간대에는 주변 도로가 다소 혼잡할 수 있다는 점은 감안해야 합니다.

40억대 매매가 형성된 64층 고급 아파트, 23억으로 입찰 기회

서울 아파트 시장에서 희소성 높은 초고층 프리미엄 세대

현대하이페리온의 50평대 아파트 시세는 최근 실거래 기준으로 35~40억 수준에서 형성되고 있습니다. 특히 64층과 같은 초고층 세대는 조망권 프리미엄이 더해져 일반적인 층수보다 더 높은 가치를 인정받습니다.

이 물건은 감정 평가 시점이 2021년 7월로 약 4년이 지난 감정가임에도 불구하고, 현재 시세와 비교했을 때약 17억원의 차이가 발생하고 있습니다. 다시 말해, 현 시세 대비 약 40% 할인된 가격에 입찰할 수 있는 기회입니다.

가격 상승 잠재력을 품은 목동 아파트

목동 신시가지 아파트는 1~14단지까지 모두 재건축을 추진 중에 있으며, 특히 6단지의 경우 재건축 속도가 가장 빠르게 진행되고 있습니다. 이러한 개발 호재는 인근 주상복합인 현대하이페리온의 가치에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

또한 초고층 주상복합이라는 특성상 재건축이 쉽지 않아, 희소성이 더욱 높아질 것으로 전망됩니다. 물론 건물 연식이 20년이 넘어가면서 일부 시설의 노후화는 감안해야 하지만, 목동이라는 프리미엄 입지와 초고층이라는 희소성을 고려하면 투자 가치는 충분히 있다고 판단됩니다.

선순위 임차인 리스크를 반드시 확인해야 하는 권리분석

2010년 전입한 대항력 있는 임차인 존재

이 물건의 가장 큰 리스크 포인트는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 등기부 기준으로 말소기준권리는 2020년 9월 22일 설정된 안0000농협 근저당 18억원이지만, 임차인의 전입일은 2010년 5월 7일로 말소기준권리보다 앞서 있습니다.

현황조사서에 따르면 임차인과 채무자의 관계가 명확하지 않지만, 임차인의 자녀들이 채무자와 같은 성씨를 가진 것으로 보아 가족 관계로 추정됩니다. 다만 이 부분은 명확히 확인되지 않아 임차인으로 등록되어 있습니다.

보증금 인수 가능성과 확인 필요 사항

이 물건의 가장 큰 위험 요소는 임차인의 보증금이 '미상'으로 표기되어 있다는 점입니다. 현황조사서에는"보증금 있는 임차인일 경우 인수 여지 있어 주의요함"이라고 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

더욱 주목할 점은 임차인이 배당요구를 하지 않았다는 것인데, 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 인수할 가능성이 높다는 것을 의미합니다. 따라서 입찰 전에 반드시 임차인의 정확한 보증금액을 확인하는 것이 중요합니다.

만약 이 임차인이 상당한 금액의 보증금을 갖고 있다면, 낙찰자는 이를 추가로 부담해야 하므로 실제 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 이 물건은 시세 대비 17억이나 저렴하게 시작하는 것처럼 보이지만, 임차인 보증금이 높을 경우 이 차이가 상쇄될 수도 있습니다.

실거주 7점, 투자 6점 - 임차인 리스크만 해결된다면 최고의 매물

현대하이페리온 장단점 종합 분석

이 매물의 장단점을 종합적으로 분석해보겠습니다.

장점:

1.최고의 입지:오목교역 초역세권, 현대백화점 목동점과 연결된 편리한 위치

2.명문 학군:목운중학교 등 서울 3대 학원가에 위치한 교육환경

3.64층 조망권:서울 시내를 한눈에 내려다볼 수 있는 탁월한 전망

4.시세 차익:현재 시세보다 약 17억원 저렴한 입찰가격

5.목동 재개발 호재:인근 목동 신시가지 재건축으로 인한 미래가치 상승 기대

단점:

1.선순위 임차인:보증금 미상의 대항력 있는 임차인 존재

2.높은 관리비:타워형 주상복합 특성상 일반 아파트보다 높은 관리비

3.타워형 구조:판상형이 아닌 타워형으로 맞통풍이 어렵고 환기에 불리

4.건물 연식:2003년 준공으로 22년이 경과한 건물

5.출퇴근 교통체증:목동 일대 출퇴근 시간대 교통 혼잡

실거주와 투자 관점의 경매 물건 최종 평가

추천 대상과 입찰 전략

가장 적합한 대상:

1. 자녀 교육을 중시하는 중상위층 가정

2. 높은 자금력을 갖추고 임차인 리스크를 감당할 수 있는 투자자

3. 장기적인 자산 증식을 목표로 하는 부동산 포트폴리오 구축자

입찰 전략:

1.임차인 정보 확인:입찰 전 반드시 임차인의 보증금액을 확인하고, 이를 포함한 총 투자금액을 계산해야 합니다.

2.적정 입찰가:시세(35~40억)와 임차보증금, 그리고 내부 리모델링 비용을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 임차보증금이 크지 않다면, 최저가에서 2~3억 정도 높게 입찰하는 것이 경쟁에서 우위를 점할 수 있습니다.

3.내부 상태 점검:가능하다면 경매 전 내부 상태를 확인하고, 리모델링 비용을 미리 산정해두는 것이 좋습니다.

4.법률 검토:임차인 관련 법적 리스크를 전문가와 상담하고, 낙찰 후 명도 전략을 미리 수립해야 합니다.

결론: 신중한 접근이 필요한 목동 프리미엄 매물

목동 현대하이페리온 64층 아파트는 시세 대비 17억이나 저렴한 가격으로 나온 매력적인 경매 물건입니다. 목동의 랜드마크 아파트이자 최고의 학군, 입지를 자랑하는 이 물건은 분명 관심을 가질만한 가치가 있습니다.

하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 미상인 점은 큰 리스크 요소입니다. 만약 이 임차인의 보증금이 상당한 금액이라면, 시세 차익은 크게 줄어들 수 있습니다.

따라서 이 물건에 입찰하기 전에는 반드시 임차인의 정확한 보증금액을 확인하고, 총 투자금액이 시세 대비 여전히 매력적인지 판단해야 합니다. 또한 경매는 현장 답사와 전문가의 조언이 필수적이므로, 입찰 전 충분한 조사와 준비를 거쳐야 합니다.

목동 현대하이페리온 64층 아파트는 신중하게 접근한다면 시세 차익을 기대할 수 있는 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다. 특히 임차인 리스크만 해결된다면, 목동의 랜드마크 아파트를 상당히 저렴한 가격에 매입할 수 있는 절호의 기회가 될 것입니다.

모두의경매는 앞으로도 이처럼 매력적인 경매 물건을 소개하고 심층 분석해 드리겠습니다. 부동산 경매에 관심 있는 분들의 많은 관심 부탁드립니다.