낙산공원 조망의 특별한 가치를 담은 창신쌍용 1단지 레어 매물

남동향 3베이 구조로 채광과 전망이 우수한 숲세권 아파트

안녕하세요, 모두의경매입니다. 오늘은 종로구 창신동에 위치한 '창신쌍용1단지' 아파트를 소개해 드리려고 합니다. 특히 이 물건은 남동향으로 전면에 건물 가림이 없어 채광과 조망이 뛰어나고, 창신역 초역세권이라는 장점을 갖춘 매력적인 경매 물건입니다. 현재 2회 유찰로 감정가 대비 약 20% 할인된 가격에 입찰 가능한 좋은 기회가 열렸습니다.

3억대 낙찰 차익이 예상되는 창신쌍용 단지 매물

경매 개요와 감정가액 대비 높은 할인율

이 물건은 서울중앙지방법원 2024타경110563 사건으로, 종로구 창신동 702 외 3필지에 위치한 창신쌍용 102동 12층 1203호 아파트입니다. 현재 2회 유찰로 감정가 7억 6,300만원의 80%인6억 1,040만원부터 입찰이 시작됩니다. 다음 입찰은2025년 5월 13일(화) 서울중앙지방법원에서 진행됩니다.

구분 내용 사건번호 2024타경110563 감정가액 763,000,000원 최저입찰가 610,400,000원 (감정가의 80%) 보증금액 61,040,000원 (최저가의 10%) 입찰일자 2025.05.13(화) 10:00 서울중앙지방법원 유찰횟수 2회 현재 매매시세가 7.2억~7.5억 수준인 것을 감안하면, 약 1억 이상의 시세차이가 발생하는 매력적인 물건입니다. 특히 2025년 2월 같은 단지 10층이 7.2억에 거래된 실거래 사례를 고려할 때, 입찰 참여의 가치가 충분한 물건입니다.

낙산공원과 창신역이 만나는 프리미엄 로케이션

6호선 창신역 도보 1분의 초역세권 아파트

창신쌍용1단지는 1992년 11월 사용승인된 쌍용건설의 단지로, 총 5개동 585세대로 구성되어 있습니다. 본 물건이 위치한 102동은 13층 건물 중 12층에 있어 조망이 뛰어나며, 세대 구성은 방 3개, 욕실 1개, 주방 및 거실로 이루어진 실용적인 구조를 갖추고 있습니다.

이 아파트의 가장 큰 장점은지하철 6호선 창신역이 도보 1분 거리에 있는 초역세권이라는 점입니다. 또한 낙산공원이 인접해 있어 도심 속 자연을 즐길 수 있는 '숲세권'이기도 합니다. 주변에 명신초, 한성여중·여고, 서일문화예고, 한성대학교 등 우수한 학군과 교육 환경이 구축되어 있어 교육 여건도 뛰어납니다.

단지 주변으로는 대학로, 낙산성곽길 공원, 서울도성올레길, 동묘시장, 동대문시장, 고궁 등이 있어 문화, 예술, 쇼핑, 여가 활동을 즐기기에도 최적의 환경을 갖추고 있습니다. 세대당 1.5대의 주차공간이 확보되어 있어 주차 문제에서도 여유가 있습니다.

실거래 기준 7억대 시세 형성, 투자 가치 충분

전세가율 60%로 안정적인 임대수익 기대

창신쌍용1단지 32평형(전용 24.1평)의 최근 실거래는 2025년 2월 10층이 7,200만원, 3월 7층이 7.6억, 6층이 7.4억에 거래된 기록이 있습니다. 현재 시세는 매매 7.1억~7.9억, 전세 4억~4.5억 수준으로 형성되어 있어 전세가율은 약 60%로 안정적입니다.

시세 구분 금액 출처/기준일 매매시세 7.1억~7.9억 한국부동산원 (2025.04.14) 전세시세 4억~4.5억 KB부동산 (2025.04.18) 실거래가 7.2억 (10층) 2025년 2월 매도호가 7.3억~7.5억 네이버부동산 (2025.04.23) 이러한 시세를 고려할 때, 최저입찰가 6억 1,040만원으로 낙찰받을 경우 약 1억 원 이상의 시세차익을 기대할 수 있으며, 전세를 놓을 경우 약 4억 원의 전세보증금을 활용할 수 있는 투자성 높은 물건입니다.

깔끔한 권리관계와 명확한 인도조건

말소기준권리 이후 신규 설정 권리 없음

본 경매물건의 말소기준권리는 2015년 7월 22일 설정된 광주은행 2억 7,715만원의 근저당권입니다. 법원 조사에 따르면 현재 소유자 가족이 거주 중이며 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다. 2024년 11월 19일 기준 관리비 미납금도 없어 권리관계가 비교적 깔끔한 편입니다.

경매 신청은 근저당권자인 비엔케이캐피탈(채권액 4억 6천만원)과 대한금융자산관리대부(채권액 2억 1천만원)에 의한 임의경매로, 두 사건이 병합되어 진행 중입니다. 낙찰 시 등기부상의 권리는 모두 정리되며, 소유자에 대해 인도명령이 가능하여 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

투자와 실거주 모두에 적합한 창신동의 핵심 주거지

장점과 단점 분석

창신쌍용1단지는 1992년에 지어진 아파트로, 30년이 넘은 건물이라는 점이 단점으로 작용할 수 있습니다. 그러나 초역세권과 숲세권이라는 입지적 장점과 주변 인프라가 잘 갖추어져 있어 실거주와 투자 모두에 매력적인 물건입니다.

장점 단점 창신역 도보 1분 초역세권 1992년 준공으로 노후화 낙산공원 인접 숲세권 욕실이 1개로 제한적 우수한 학군 (명신초, 한성여중·여고 등) 재건축 가능성은 아직 불확실 높은 층수(12층)로 조망과 채광 우수 주변 일부 지역 노후화 시세대비 약 1억 이상 저렴한 가격 30년 이상 된 건물이지만 쌍용건설이 시공한 단지로 관리상태가 양호한 편입니다. 대지권 13.3평, 전용면적 24.1평의 실용적인 크기로 3인 가족 이상의 거주에 적합하며, 향후 리모델링이나 재건축 가능성도 고려할 수 있는 물건입니다.

종합 평가: 입지와 가격경쟁력을 갖춘 우량 경매물건

항목별 평가 및 투자 점수

평가 항목 점수 평가 사유 실거주 적합도 8/10 초역세권, 숲세권, 우수한 학군, 좋은 조망 투자 수익성 7.5/10 약 1억 이상의 시세차익 기대, 전세가율 60% 안정적 권리 안정성 9/10 깔끔한 권리관계, 관리비 미납 없음, 임차인 없음 가격 경쟁력 8.5/10 시세 대비 약 15% 저렴, 2회 유찰로 할인율 증가 미래 가치 7/10 낙산공원, 창신역 초역세권의 지속적 가치, 리모델링 가능성 종합 점수 8/10 실거주와 투자 모두에 추천할 수 있는 물건 추천 대상

이 물건은 다음과 같은 분들께 특히 추천드립니다:

1.초역세권 실거주형 주택을 찾는 3~4인 가족: 교통이 편리하고 학군이 우수하여 자녀 교육에 관심 있는 가족에게 적합

2.시세차익을 노리는 투자자: 현재 시세 대비 약 1억 원 이상의 차익 기대 가능

3.전·월세 수익을 원하는 임대 사업자: 전세가율이 안정적이고 창신역 초역세권으로 임대 수요가 꾸준함

4.낙산공원 인근의 쾌적한 주거환경을 원하는 분: 도심 속 자연을 즐기며 생활하고 싶은 분께 적합

입찰 전략

이 물건의 적정 입찰가는 감정가 7억 6,300만원의 85~90% 수준인 6억 4,855만원~6억 8,670만원으로 판단됩니다. 경쟁이 예상되므로 최저가 6억 1,040만원보다 약 5~10% 높게 입찰하는 전략이 유리할 수 있습니다.

특히 이 물건은 2회 유찰로 가격이 충분히 낮아진 상태이며, 권리관계도 깔끔하고 임차인이 없어 실거주나 투자 모두에 좋은 조건을 갖추고 있습니다. 따라서 다음 입찰 기일인 2025년 5월 13일에는 낙찰 가능성이 높을 것으로 예상됩니다.

맺음말: 방문 확인은 필수, 철저한 사전조사로 성공적인 경매 참여

창신쌍용1단지 아파트는 역세권, 숲세권, 학군 등 다양한 장점을 갖춘 매력적인 물건입니다. 하지만 경매는 항상 리스크가 따르므로 입찰 전 반드시 현장 방문과 권리분석을 철저히 하셔야 합니다.

특히 권리관계와 인도 조건을 정확히 확인하고, 입찰 전 충분한 자금 계획을 세우세요. 성공적인 낙찰을 위해서는 전문가의 조언을 구하는 것도 좋은 방법입니다. 경매는 중개 거래와 달리 자금 출처 소명 조건이 없으며, 매각대금 납부 시 소유권이 이전된다는 점도 장점이 될 수 있습니다.

이 글이 창신쌍용1단지 아파트 경매에 관심 있으신 분들께 도움이 되길 바랍니다. 낙산공원의 조망과 창신역의 편리함을 함께 누릴 수 있는 이 좋은 기회를 놓치지 마세요!