남산 조망권을 품은 구리 인창2차 이편한세상 15층 로얄층 특별 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 8호선 동구릉역 초역세권에 위치한 인창2차 이편한세상 33평형(전용 84.37㎡) 로얄층 매물을 소개해드립니다. 1회 유찰 후 5억 9,290만원부터 시작하는 이번 경매는 시세 대비 최대 2억 이상 저렴한 가격으로 실거주와 투자 모두에 좋은 기회가 될 수 있습니다.

경매 기본 정보

이번 경매물건은 현재 1회 유찰된 상태로, 감정가 8억 4,700만원의 70% 수준인 5억 9,290만원부터 입찰이 시작됩니다. 25층 건물 중 15층에 위치한 로얄층 물건으로, 8호선 동구릉역 도보 2~3분 거리의 뛰어난 역세권 입지를 자랑합니다.

동구릉역 3분 거리, 초등학교 인접한 구리 인창동 핵심 입지

입지 및 교통 환경

이 물건은 8호선 동구릉역에서 도보 2~3분 거리에 위치한초역세권 아파트로, 서울 잠실, 강남권까지 20~30분대 이동이 가능합니다. 북부간선도로와 수도권제1순환고속도로 진입이 수월해 자가용 이용자에게도 교통 편의성이 뛰어납니다.

특히 최근 8호선 연장(별내선) 개통으로 강남 접근성이 획기적으로 개선되었으며, 향후 GTX-B 노선(마석-인천대입구역) 별내역 개통 예정으로 광역 교통망이 더욱 발달할 예정입니다.

단지 및 주변 환경

인창2차 이편한세상은 2006년 대림산업이 준공한 11개동 621세대 규모의 중대형 단지입니다. 단지 바로 옆동인초등학교가 위치해 있어 자녀들의 안전한 통학이 가능한 초품아(초등학교를 품은 아파트) 단지로, 주변에는 다양한 학원가가 형성되어 있습니다.

생활 편의시설로는 도보권 내 롯데아울렛과 롯데마트가 있고, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 일상 생활이 매우 편리합니다. 또한 유네스코 세계문화유산 동구릉과 인창중앙공원이 인접해 있어 도심 속에서도 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

물건 세부 상태

이번 경매 물건은 102동 15층에 위치한 1504호로, 25층 건물 중 로얄층에 해당하여 전망과 일조권이 우수합니다. 남서향으로 배치되어 있어 채광이 좋으며, 침실 3개, 욕실 2개, 드레스룸을 갖춘 실용적인 구조입니다.

단지는 최근 외벽 도색 공사와 함께 지하 주차장 리뉴얼을 완료하여 깨끗하고 쾌적한 상태를 유지하고 있습니다. 총 685대(세대당 1.1대)의 주차공간이 확보되어 있어 주차 여건도 양호합니다.

8억 시세 아파트, 최저 5억 9천만원부터 시작하는 가격 경쟁력

실거래가 및 시세 분석

인창2차 이편한세상 33평형의 최근 실거래는 2025년 9월 6층 물건이 8억원에 거래된 사례가 있습니다. 15층 로얄층인 본 물건은 층수 프리미엄을 고려하면 더 높은 가치를 가질 수 있습니다.

현재 최저입찰가 5억 9,290만원은 최근 실거래가(8억원) 대비 2억 710만원 저렴하며, 호가 상한선(8.8억) 기준으로는 최대 2억 8,710만원까지 차익을 기대할 수 있습니다. 이는 시세의 약 25~30% 할인된 가격으로, 매우 큰 가격 경쟁력을 가지고 있습니다.

대항력 있는 임차인 보증금 분석과 낙찰자 부담 여부

임차인 현황 및 권리 관계

현재 이 물건은 임차인이 점유 중이며, 법원 현황조사서에 따르면 임차인(최**)은 2018년 10월 30일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 임차보증금은 3억 7,270만원으로, 2025년 1월 23일 배당요구 신청서를 제출한 상태입니다.

말소기준권리는 2025년 1월 13일 설정된 강제경매 신청으로, 배당요구종기는 이미 지난 상태입니다. 2025년 11월 20일 기준 관리비 미납금은 없는 것으로 확인됩니다.

낙찰자 부담 여부 분석

임차인의 보증금 3억 7,270만원은 배당요구를 한 상태이나, 최저입찰가 5억 9,290만원을 고려할 때 배당 과정에서 임차보증금이 전액 변제될 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰자가 별도로 부담해야 할 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

다만 입찰 전에 반드시 전문가의 정확한 권리분석을 통해 최종 확인하시는 것이 안전합니다. 특히 임차인이 점유 중이므로 낙찰 후 명도 절차가 필요하며, 이 과정에서 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

실거주 8점, 투자 7.5점 - 역세권 프리미엄 아파트의 매력

장단점 분석

장점

1. 8호선 동구릉역 도보 2~3분 거리의 초역세권 위치

2. 동인초등학교 바로 옆에 있는 초품아 단지로 교육환경 우수

3. 25층 중 15층 로얄층으로 일조권과 전망이 뛰어남

4. 최근 실거래가 대비 25~30% 할인된 가격으로 시세차익 기대

5. 생활 인프라(롯데아울렛, 롯데마트 등)가 도보권 내 위치

단점

1. 2006년 준공으로 약 20년 경과된 건물(향후 관리비 증가 가능성)

2. 임차인 점유 중으로 낙찰 후 명도 절차 필요

3. 인테리어 상태 확인이 어려워 내부 리모델링 비용 발생 가능성

수익성 분석

현재 시세를 고려할 때, 예상 낙찰가 6억 8천만원 수준에서 낙찰된다면 약 1억 2천만원~2억원 정도의 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 전세 운영시 연 3.5~4.0%의 수익률을, 월세로 전환시 월 150~170만원 정도의 임대수익을 예상할 수 있습니다.

특히 구리시는 비규제지역으로 LTV 70%, 대출한도 6억(최대)까지 가능하여 레버리지를 활용한 투자에도 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 다만 주택 가격 상승세와 대출 정책 변화에 따라 실제 대출 가능 금액은 달라질 수 있으니 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.

종합평가 - 실거주와 투자 모두에 적합한 가성비 매물

항목별 평가

추천 대상

최우선 추천:3~4인 가족 구성의 실거주자로, 교육환경과 역세권을 중시하는 분

추천:중장기 시세차익을 노리는 투자자, 전세 운영을 통한 안정적 임대수익을 원하는 투자자

적합:서울 접근성이 좋은 수도권 대체 주거지를 찾는 분, 합리적인 가격에 브랜드 아파트를 원하는 분

입찰 전략

이번 물건은 시세 대비 큰 폭의 할인율과 뛰어난 입지 조건으로 인해 높은 경쟁이 예상됩니다. 감정가의 80~85% 수준인 6억 8,000만원~7억 2,000만원 사이에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

권장 입찰가 전략:

- 실거주 목적이라면: 7억~7억 2,000만원 (감정가의 82~85%)

- 투자 목적이라면: 6억 8,000만원~7억원 (감정가의 80~83%)

입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 단지 상태와 주변 환경을 확인하고, 전문가의 도움을 받아 권리관계를 정밀하게 분석하시기 바랍니다. 특히 임차인 관련 사항과 명도 가능성을 체크하는 것이 중요합니다.

맺음말 - 초역세권 로얄층 물건, 시세보다 저렴하게 잡을 기회

이번에 소개해드린 구리시 인창동 인창2차이편한세상 102동 1504호 경매 물건은 8호선 동구릉역 초역세권에 위치한 로얄층 아파트로, 시세보다 최대 30% 저렴한 가격에 입찰할 수 있는 좋은 기회입니다.

특히 실거주를 위한 교육환경과 생활 편의시설이 우수하고, 비규제지역으로서 대출 규제가 상대적으로 적어 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다. 다만 모든 경매 물건과 마찬가지로 권리관계 확인과 임차인 명도 문제를 철저히 검토하는 것이 중요합니다.

관심 있으신 분들은 2026년 1월 8일 남양주지원에서 진행되는 입찰에 참여해보시기 바랍니다. 더 자세한 정보나 상담이 필요하시면 언제든지 모두의경매로 문의주세요. 감사합니다.