진접센트레빌시티 17층 로얄층 40평형 - 4억 시세의 최저가 경매 물건

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 남양주시 진접읍에 위치한 가격 대비 높은 가치를 지닌 아파트 경매 물건을 소개해드립니다. 4억 시세의 40평형 아파트가 1억도 안 되는 가격에 나왔다는 소식에 많은 분들이 관심을 가지실 텐데요, 과연 이 물건에는 어떤 비밀이 숨어있는지 깊이 있게 분석해보겠습니다.

경매 물건 개요 - 5회 유찰로 감정가의 24%까지 하락한 40평 아파트

이 물건은 경기도 남양주시 진접읍 부평로 32에 위치한 진접센트레빌시티 1단지 104동 17층 1703호 아파트입니다. 사건번호는 2024타경77563로, 의정부지방법원 남양주지원에서 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

이 아파트는 감정가 4억 100만원에서 시작해 현재 5회 유찰 상태로 최저입찰가가 9,628만원까지 떨어져 있습니다. 감정가의 24%라는 파격적인 가격에 나온 40평형 아파트라 많은 관심을 받고 있습니다.

쾌적한 주거환경과 편리한 생활 인프라를 갖춘 진접센트레빌시티

단지 내외 풍부한 편의시설과 교육 환경

진접센트레빌시티 1단지는 2009년 10월에 사용 승인된 총 1,176세대, 15개동으로 구성된 대규모 단지입니다. 총 주차대수는 1,704대로 세대당 평균 1.44대의 주차 공간을 확보하고 있어 주차 문제에서 비교적 자유롭습니다.

단지 바로 앞에는 부평초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 등하교가 매우 편리하며, 진접중학교도 도보 약 8분 거리에 있습니다. 이른바 '초품아'(초등학교 품은 아파트)로 자녀 교육에 관심 있는 가족들에게 좋은 선택지가 될 수 있습니다.

개선된 교통 환경과 서울 접근성

2022년 개통된 지하철 4호선 진접선의 혜택을 받을 수 있는 위치에 있습니다. 진접역과 부평역을 이용할 수 있으며, 단지 앞 버스 정류장에는 강남행, 청량리행 노선버스와 서울 주요 지역을 오가는 광역버스가 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

또한 주변에는 철마산, 광릉숲, 왕숙천 등이 가까이 있어 공기가 좋고 산책 및 가벼운 운동을 하기에 좋은 자연 환경을 갖추고 있습니다.

실거래가 4억 선의 40평형 대형 아파트, 왜 1억도 안 되는 가격에 나왔나?

주변 시세보다 75% 이상 저렴한 충격적인 가격 차이

이 아파트의 시세를 살펴보면 현재 인근 동일 평형대 매물은 3억 9천만원에서 4억 2천만원 선에 형성되어 있습니다. 그런데 경매 최저가는 9,628만원으로 시세의 약 1/4 수준입니다. 이런 가격 차이는 일반적인 경매 할인율을 크게 넘어서는 수준인데, 여기에는 분명한 이유가 있습니다.

실제로 이 물건은 지난 2025년 9월 25일 경매에서 한 입찰자가 1억 2천만원에 낙찰받았다가 잔금을 내지 않고 포기한 이력이 있습니다. 이는 입찰자가 낸 보증금 약 1,300만원을 포기할 만큼 심각한 문제가 있다는 신호입니다.

숨겨진 함정 - 대항력 있는 임차인과 알 수 없는 보증금

말소기준권리보다 앞선 전입신고와 미확인 보증금

이 물건의 가장 큰 리스크는 등기부에 나타나지 않는 임차인 문제에 있습니다. 세입자 황OO님이 2021년 2월 18일에 전입신고를 했는데, 이는 말소기준권리인 2023년 2월 8일 설정된 근저당권보다 앞서 있습니다.

이는 경매법상대항력 있는 임차인으로, 낙찰자가 이 임차인의 보증금을 전액 돌려줄 때까지 퇴거를 요구할 수 없습니다. 더 큰 문제는 이 임차인이 배당요구를 하지 않았기 때문에 보증금 액수가 명확하게 파악되지 않는다는 점입니다.

2021년 2월 당시 남양주 진접 지역의 40평형 아파트 전세 시세를 고려하면, 보증금은 적어도 3억원 이상일 가능성이 높습니다. 최저가 9,628만원에 낙찰받더라도 임차인에게 추가로 3억원을 지급해야 한다면, 총 매입비용은 4억원 가까이 되어 결국 시세와 비슷하거나 오히려 더 높은 가격에 구입하게 됩니다.

입찰 전 반드시 확인해야 할 권리관계 분석

등기부 현황과 임차인 상황

등기부등본을 살펴보면, 2015년 이OO님에게 소유권이 이전되었고, 2023년 2월 8일 고OO님 명의로 3,500만원의 근저당이 설정되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리가 되어, 이후 설정된 국세 압류 등은 낙찰과 동시에 소멸됩니다.

하지만 앞서 언급했듯이, 2021년 2월 18일에 전입신고한 임차인이 있으며, 이 임차인의 대항력은 낙찰 후에도 유지됩니다. 임차인이 배당요구를 하지 않았기 때문에 법원 절차를 통해 보증금을 확인할 수 없고, 낙찰자가 직접 협상해야 하는 상황입니다.

입찰 시 유의사항

이 물건에 입찰을 고려한다면 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다:

1.임차인의 보증금 액수 확인: 현장 방문을 통해 임차인이나 관리사무소, 주변 부동산 등을 통해 실제 보증금 액수를 파악해야 합니다.

2.명도 가능성 검토: 임차인과의 협상 가능성, 기존 전세계약 만료일 등을 확인해야 합니다.

3.관리비 체납 여부: 체납된 관리비가 있다면 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

4.실제 점유 상태 확인: 임차인이 실제로 거주하고 있는지, 무단 전대 등의 문제는 없는지 확인이 필요합니다.

투자 가치와 리스크 분석 - 위험을 감수할 만한 보상이 있는가?

임차인 보증금 확인 시 달라지는 수익성

이 물건의 투자 가치는 임차인의 보증금 액수에 따라 크게 달라집니다. 몇 가지 시나리오를 살펴보겠습니다:

가장 현실적인 시나리오는 임차인 보증금이 2억 5천만원에서 3억원 사이일 가능성이 높으며, 이 경우 총 매입비용은 시세와 비슷한 수준이 됩니다.

장단점 분석

장점:

1. 로얄층(17층)에 위치한 40평형 대형 평수로 넓고 쾌적한 주거 공간

2. 초등학교가 바로 앞에 있어 자녀 교육 환경 우수

3. 4호선 진접선 개통으로 서울 접근성 개선

4. 자연환경이 좋고 생활 인프라가 잘 갖춰진 단지

단점:

1. 대항력 있는 임차인의 보증금 액수 미확인으로 인한 큰 리스크

2. 전 낙찰자가 포기한 이력이 있어 숨겨진 문제 가능성 높음

3. 실제 매입비용이 시세와 비슷하거나 더 높을 수 있음

4. 명도 절차에 시간과 추가 비용 소요 가능성

최종 평가 - 전문가의 시각으로 본 투자 적합성

항목별 물건 평가

추천 대상 및 입찰 전략

추천 대상:

- 권리 관계 문제 해결에 자신 있는 경매 전문가

- 장기 보유 목적으로 명도 지연을 감수할 수 있는 투자자

- 부동산 법률 전문가 도움을 받을 수 있는 투자자

비추천 대상:

- 경매 초보자

- 단기간 내 실거주 목적인 경우

- 안정적인 임대수익을 원하는 투자자

입찰 전략:

1.철저한 사전 조사 필수: 임차인 면담, 관리사무소 방문, 현장 탐문을 통해 실제 보증금 액수 확인

2.법적 자문 필수: 변호사 또는 경매 전문가의 조언을 반드시 구할 것

3.보수적인 입찰가 산정: 최악의 시나리오(보증금 3억 이상)를 가정하고 입찰가 산정

4.입찰 참여 신중하게 결정: 확실한 정보 없이는 입찰 자체를 재고할 것

결론 - 달콤한 가격 뒤에 숨은 쓴 진실

경기도 남양주시 진접읍 진접센트레빌시티 1단지 104동의 40평형 아파트는 외관상 9,628만원이라는 파격적인 가격에 나온 매물처럼 보입니다. 하지만 이 가격 뒤에는 대항력 있는 임차인의 미확인 보증금이라는 큰 리스크가 숨어 있습니다.

전 낙찰자가 1,300만원의 보증금을 포기할 정도로 심각한 문제가 있다는 점, 임차인의 보증금이 아마도 2억 5천만원에서 3억원 사이일 가능성이 높다는 점을 고려하면, 이 물건은 결코 싸게 살 수 있는 물건이 아닙니다.

경매는 항상 '너무 좋아 보이는 조건'에 의심의 눈길을 던져야 합니다. 특히 시세의 1/4 수준에 나온 물건이라면 더욱 그렇습니다. 이 물건에 관심 있으신 분들은 반드시 전문가의 도움을 받아 철저한 사전 조사를 진행하신 후, 모든 리스크를 충분히 이해한 상태에서 입찰을 결정하시길 권장합니다.

모두의경매는 여러분의 성공적인 부동산 투자를 응원합니다. 감사합니다.