무거운 빚 없는 깨끗한 실거주형 3억대 준신축아파트 - 서창청광플러스원 25평 경매 분석

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 인천 남동구에 위치한 깨끗한 준신축아파트 경매 물건을 소개해 드립니다. 서창지구 내 2017년 준공된 청광플러스원아파트로, 실거주자에게 특히 추천할 만한 물건입니다.

완벽한 입지와 탄탄한 구조의 서창청광플러스원 25평 준신축 아파트

경매 기본 정보

이번 경매 물건은인천광역시 남동구 서창동 640 청광플러스원아파트 103동 5층에 위치한 아파트입니다. 사건번호는2024타경5020으로, 인천지방법원 경매4계에서 진행 중입니다.

물건 기본 정보

이 아파트는전용면적 84.99㎡(약 25.71평)의 전형적인 3베이 구조로, 분양면적은 약 33평형입니다. 2017년 9월 14일에 사용승인을 받은준신축 아파트로, 건물의 외관과 내부 시설 모두 상당히 깨끗한 상태를 유지하고 있습니다.

편의시설과 교통 접근성 모두 갖춘 서창지구 핵심 입지

쾌적한 아파트 상태와 단지 환경

청광플러스원아파트는 총 582세대로 구성된 중소규모 단지로, 세대당 1.14대의 주차공간(총 667대)을 확보하고 있어 주차 문제에서 비교적 자유롭습니다. 5층에 위치한 이 물건은 저층의 소음과 고층의 강풍 우려가 없는중간층의 장점을 누릴 수 있습니다.

단지 내에는 공원, 산책로, 놀이터 등 조경시설이 잘 갖춰져 있어 가족 단위 거주자에게 쾌적한 주거환경을 제공합니다. 특히 준신축 아파트답게 커뮤니티 시설이 현대적으로 잘 조성되어 있습니다.

우수한 주변 환경과 교육 여건

이 아파트의 가장 큰 장점 중 하나는우수한 교육 환경입니다. 인천장서초등학교가 도보 3분 거리에 위치해 있어 초등학생 자녀를 둔 가정에 매우 유리합니다. 또한 인천서창중학교도 인근에 있어 교육 여건이 좋습니다.

편리한 교통 및 생활 인프라

교통 면에서는 서창IC와 제2경인고속도로 접근성이 우수하며, 다수의 시내버스가 운행되어 대중교통 이용도 편리합니다. 생활 편의시설로는 롯데마트, 홈플러스가 차량으로 5분 내 거리에 위치해 있으며, 인근에 공원, 병원, 은행, 상가가 밀집되어 있어 일상생활에 필요한 모든 인프라를 갖추고 있습니다.

동일 평형 대비 1억 이상 저렴한 투자 기회

주변 실거래가 및 시세 분석

청광플러스원아파트의 최근 실거래 내역을 살펴보면, 동일한 84.99㎡ 기준으로 다음과 같은 거래가 있었습니다:

이를 통해 확인할 수 있는평균 실거래가는 약 4억 3,000만원~4억 4,000만원 선입니다. 현재 경매 물건의 최저매각가격인 3억 1,570만원과 비교하면,시세 대비 약 1억 2,000만원 저렴한 가격에 매수할 기회가 있는 것입니다.

깨끗한 권리관계로 추가 부담 없는 안심 물건

등기부 현황 분석

이 물건의 권리관계를 살펴보면,말소기준권리는 2021년 9월 8일에 설정된 국민은행의 2억 8,960만원 근저당권입니다. 이후 설정된 모든 권리는 낙찰자가 인수할 필요가 없으며, 말소됩니다.

임차인 현황

현재 임차인 정보는 다음과 같습니다:

임차인의 전입일이말소기준권리 설정일 이후이므로, 낙찰자는 이 임차인의 임차권을 인수할 필요가 없습니다. 임차권등기도 말소 대상이 됩니다. 따라서 낙찰 후명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

입찰 시 유의사항

이 물건은 권리관계가 비교적 깨끗한 편이나, 다음과 같은 사항을 확인하는 것이 좋습니다:

1.현장 방문을 통한 물건 상태 확인: 내부 상태와 단지 시설을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

2.관리비 체납 여부 확인: 낙찰 후 미납된 관리비가 있을 경우 매수자가 부담해야 할 수 있으므로, 관리사무소에 체납 여부를 미리 확인하는 것이 좋습니다.

3.임차인 퇴거 계획 수립: 말소기준권리 이후의 임차인이므로 인수할 의무는 없지만, 실제 퇴거까지의 시간과 과정을 고려해야 합니다.

높은 실거주 가치와 안정적 투자 수익이 기대되는 매물

물건의 장단점 분석

장점:

1.준신축 아파트로 건물 상태가 우수하며 관리가 잘 되어 있습니다.

2.편리한 교통과 우수한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 가치가 높습니다.

3.인근 초등학교가 도보 거리에 있어 자녀 교육에 유리합니다.

4.시세 대비 1억 이상 저렴한 가격으로 시작되어 매력적인 투자 기회를 제공합니다.

5.깨끗한 권리관계로 추가적인 법적 문제 우려가 적습니다.

단점:

1.임차인이 현재 거주 중이므로 낙찰 후 명도 절차가 필요합니다.

2.2회차 경매로 경쟁이 있을 가능성이 있습니다.

3.582세대의 중소형 단지로 대형 브랜드 단지에 비해 시설이 다소 제한적일 수 있습니다.

수익성 분석

이 물건을 최저매각가격인 3억 1,570만원에 낙찰받고, 제반 비용(낙찰수수료, 취득세 등)을 포함해 약 3억 4,000만원 정도의 총비용으로 취득한다고 가정할 때:

실거주 시나리오:시세 대비 약 1억원 이상 저렴하게 구입하여 직접 거주하는 경우, 주거비용 절감 효과가 큽니다.

임대 시나리오:이 지역 동일 평형대의 전세가는 3억원~3억 2,000만원 선으로, 취득 총비용 대비 전세가율이 약 90% 수준으로 높은 편입니다. 월세로 운영할 경우, 보증금 2억원에 월 60만원~70만원 정도의 임대수익을 기대할 수 있습니다.

시세 차익 시나리오:인천 서창지구는 지속적인 개발이 예정되어 있어 향후 가치 상승 가능성이 있습니다. 취득 후 3~5년 내 추가적인 10~15%의 시세 상승을 예상할 수 있습니다.

실거주 8점, 투자 7점 - 준신축 아파트의 가치를 놓치지 마세요

종합 평가

추천 대상

1. 첫 집 마련을 고려하는 신혼부부나 3~4인 가족- 25평형 실용적인 구조와 우수한 학군, 편리한 생활 인프라가 매력적입니다.

2. 안정적인 임대수익을 원하는 투자자- 높은 전세가율과 안정적인 임대수요가 예상되어 임대 수익성이 좋습니다.

3. 준신축 아파트를 시세보다 저렴하게 취득하고자 하는 실수요자- 7년차 아파트로 상태가 좋으면서도 신축 프리미엄이 일부 사라져 합리적인 가격에 매수 가능합니다.

입찰 전략

이 물건은 2회차 경매로 상당한 관심을 받을 가능성이 있습니다. 현재 최저매각가격 3억 1,570만원은 시세 대비 상당히 매력적인 가격이므로,경쟁 입찰이 예상됩니다.

적정 입찰가 제안:

1.보수적 접근: 시세의 80~85% 수준인 3억 6,000만원~3억 8,000만원 정도 제시하여 낙찰 확률을 높이는 전략

2.균형적 접근: 시세의 75~80% 수준인 3억 3,000만원~3억 6,000만원 정도를 제시하여 적정한 가격에 낙찰 기회 모색

3.공격적 접근: 최저매각가격에 약간의 프리미엄을 더한 3억 2,000만원~3억 3,000만원으로 시도하되, 낙찰 확률은 다소 낮을 수 있음

마치며

인천 남동구 서창동 청광플러스원아파트는 준신축 상태의 우수한 아파트로, 실거주와 투자 모두에 좋은 조건을 갖추고 있습니다. 특히 깨끗한 권리관계와 시세 대비 저렴한 가격은 이 경매 물건의 큰 장점입니다.

다만 경매 특성상 내부 상태를 직접 확인하기 어렵고, 현재 임차인이 거주 중인 점은 고려해야 할 사항입니다. 입찰 전에 반드시 현장 방문과 전문가의 조언을 통해 물건 상태와 권리관계를 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.

입찰일인 2025년 8월 6일까지 충분한 시간이 있으니, 여유를 가지고 물건을 검토하시고 신중한 결정을 내리시길 권해드립니다. 모두의경매는 여러분의 성공적인 경매 참여를 응원합니다.