노원구 역세권 생활편의시설의 중심! 상계주공2단지 23평 실속형 아파트 분석

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울 노원구에 위치한 상계주공2단지 아파트 경매물건에 대해 상세히 분석해드리려 합니다. 노원역 인근의 안정적인 생활권과 합리적인 가격의 2룸 구조 아파트로, 실거주와 투자 모두 고려해볼 만한 물건이니 함께 살펴보시죠.

노원구 상계동 상계주공2단지 역세권 실속 아파트

아파트 특성과 주변환경의 완벽한 조화

이번에 소개해드릴 물건은 서울 노원구 동일로215길 23에 위치한 상계주공2단지의 222동 4층 404호입니다. 사건번호 2023타경5175로 진행 중인 이 아파트는 감정가 5억9천만원에 최저입찰가는 감정가의 80%인 4억7천2백만원으로 책정되었습니다. 현재 1회 유찰 상태로 2025년 5월 20일에 입찰이 예정되어 있습니다.

상계주공2단지는 1987년 11월에 사용승인을 받은 대규모 단지로, 총 23개동 2,029세대의 규모를 자랑합니다. 지역난방 방식을 사용하고 있어 난방 효율이 우수하며, 단지 내 1,500여 대의 넉넉한 주차공간을 갖추고 있습니다.

노원역 인접 우수한 입지와 교통 여건

이 아파트의 가장 큰 장점은 바로입지입니다. 지하철 4호선과 7호선이 지나는 노원역에서 도보로 접근 가능한 거리에 있어 서울 도심으로의 이동이 매우 편리합니다. 또한 다양한 버스노선이 인근을 지나고 있어 대중교통 접근성이 탁월합니다.

단지 주변에는 롯데백화점, 건영옴니, 세이브존, 2001아울렛 등 대형 상업시설들이 밀집해 있어 쇼핑과 여가생활이 편리합니다. 또한 당현초, 신상중, 노원중, 상계고, 대진여고 등 교육시설과 백병원, 을지병원 등의 의료시설도 가까이 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

효율적인 23평 2룸 구조의 실용적 공간

남향 배치로 채광과 통풍이 우수한 생활공간

본 아파트는 전용면적 59.39㎡(약 18평)의 컴팩트한 크기지만 2룸 구조로 공간활용도가 높습니다. 방 2개, 욕실 1개, 주방 및 거실로 이루어진 구조로, 실용적인 면적 대비 효율적인 공간 배치를 갖추고 있습니다.

특히 남향으로 배치되어 일조량이 풍부하고 채광이 우수하다는 장점이 있습니다. 4층이라는 위치는 저층의 방범 취약점과 고층의 엘리베이터 의존도를 모두 피할 수 있는 중간층으로, 실거주하기에 편안한 높이입니다.

합리적인 가격대로 만나는 노원구 역세권 아파트

주변 시세 대비 20% 이상 저렴한 매력적인 가격

동일 단지 내 유사 면적대의 최근 실거래가를 살펴보면, 2024년 7월에 3층이 5.42억, 12층이 5.65억에 거래된 기록이 있습니다. KB부동산 시세 기준으로는 5.4억~5.85억, 전세시세는 2.55억~2.9억 수준을 형성하고 있습니다. 이번 경매의 최저입찰가는 4억7천2백만원으로, 주변 시세 대비 약 20% 이상 저렴한 가격에 매입 기회가 있다고 볼 수 있습니다.

노원구는 서울 동북권의 주요 생활권으로 안정적인 수요가 지속되는 지역입니다. 특히 역세권에 위치한 이 아파트는 주변 시세보다 저렴한 가격에 낙찰될 경우, 시세차익과 안정적인 임대수익을 기대해볼 수 있습니다.

권리관계 분석과 유의사항

깔끔하게 정리 가능한 권리상태와 주의해야 할 점

본 물건의 등기부등본을 분석해보면, 현재 소유자는 2013년 9월 12일에 매매를 통해 취득했으며, 말소기준권리는 2016년 5월 17일 설정된 우리은행의 1억 8,550만원 근저당권입니다. 이후 2021년 10월 하나은행 6억 3,600만원, 2022년 1월 개인 근저당 4억 5,000만원 등이 설정되어 있습니다.

현재 대항력 있는 임차인 정보는 확인되지 않았으나, 소유자가 점유 중인 것으로 추정됩니다. 배당요구종기는 2024년 2월 1일로 이미 지났으므로, 추가적인 권리관계 변동은 없을 것으로 예상됩니다.

주의사항으로는 토지과다등기가 있었으나 2024년 12월 4일에 말소되었다는 점과, 2024타경1118 사건과 중복되어 있다는 점을 참고하셔야 합니다. 또한 낙찰 후 점유자(소유자)에 대한 명도 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 준비가 필요합니다.

투자가치 분석 - 실거주와 임대수익 관점

합리적 가격의 역세권 아파트, 전세수익률 5% 이상 기대

이 물건은 투자 관점에서 여러 장점을 가지고 있습니다. 우선 노원역 인근 역세권에 위치하여 수요가 안정적이며, 주변 시세 대비 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회입니다.

만약 4억 7,200만원에 낙찰받아 전세 2억 7,000만원(시세 중간값)으로 운영할 경우, 전세수익률은 약 5.7%로 현재 시중 금리를 고려할 때 준수한 수준입니다. 월세로 전환할 경우 보증금 1억원에 월세 70~80만원 수준으로 임대가 가능할 것으로 예상됩니다.

1987년 건축물의 장단점 분석

이 아파트는 1987년에 준공되어 약 38년이 경과한 건물입니다. 노후화에 따른 시설 관리와 유지보수 비용이 지속적으로 발생할 수 있다는 단점이 있습니다. 그러나 큰 단지의 규모와 안정적인 관리체계, 그리고 지역난방 방식의 난방 시스템은 오래된 아파트의 단점을 일부 상쇄합니다.

또한 노원구 일대는 주거 선호도가 높은 지역으로, 오래된 아파트임에도 꾸준한 수요가 있는 지역입니다. 다만 향후 재건축이나 리모델링 가능성에 대해서는 단지 규모나 건축연한 등을 고려했을 때 아직 구체적인 계획이 없는 것으로 파악됩니다.

최종 평가 및 입찰 전략

노원역 인접 생활형 아파트, 5억 이내 입찰 추천

추천 대상과 입찰 전략

추천 대상:

1. 노원구 역세권에 합리적인 가격으로 실거주를 원하는 소형 가구
2. 안정적인 임대수익을 기대하는 투자자
3. 첫 부동산 투자를 고려 중인 초보 투자자 (권리관계가 비교적 단순함)

입찰 전략:

현재 최저입찰가인 4억 7,200만원 대비 실거래가와 시세를 고려할 때, 감정가의 80~85% 수준인 4억 7천만원~5억원 사이에 입찰하는 것이 적절할 것으로 보입니다. 특히 유사 낙찰사례를 살펴보면 감정가의 85~90% 정도에 낙찰되는 경향이 있으므로, 상한 금액을 5억원 정도로 설정하는 것이 경쟁에서 우위를 점하는데 도움이 될 것입니다.

또한 명도 비용과 기본적인 리모델링 비용으로 2천만원~3천만원 정도를 추가로 예상하고 자금을 준비하는 것이 안전합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태와 주변 환경을 직접 확인하고, 관리사무소를 통해 관리비 체납 여부도 확인하시기 바랍니다.

마치며

상계주공2단지 아파트는 서울 노원구의 역세권에 위치한 안정적인 주거단지입니다. 비록 건축된 지 38년이 경과했지만, 우수한 입지와 편리한 생활환경으로 꾸준한 수요가 있는 물건입니다. 시세보다 저렴한 가격에 낙찰받을 경우 합리적인 실거주 공간이자 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 투자 대상이 될 수 있습니다.

다만 노후화에 따른 시설 관리와 향후 대규모 수선 가능성, 그리고 명도 문제 등을 고려하여 충분한 사전 조사와 여유 자금을 준비하는 것이 중요합니다. 5억원 이내의 가격으로 역세권 아파트를 소유할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있으니, 관심 있는 분들은 적극적인 검토를 권해드립니다.

모두의경매에서는 앞으로도 가치 있는 경매 물건들을 분석하여 여러분의 현명한 투자 결정에 도움을 드리겠습니다. 감사합니다.