온수역 인접 2020년 신축 e편한세상온수역 25평형 5억대 경매 매물

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 부천시 소사구 괴안동에 위치한 e편한세상온수역 아파트 경매 물건을 소개해드립니다. 지하철 1·7호선 온수역 더블역세권에 위치한 25평형 물건으로, 2020년 신축 브랜드 아파트가 5억대로 나와 관심을 끌고 있는 물건입니다.

경매 물건 기본 정보

해당 물건은 1회 유찰 후 2차 입찰이 진행되는 상황으로, 감정가 대비 70%인 5억 2,290만원부터 입찰이 가능합니다. 현재 시세보다 약 3억 가량 저렴한 가격에 나온 매력적인 물건인 만큼 경쟁이 예상됩니다.

서울 접근성 뛰어난 e편한세상온수역 - 2020년 신축 브랜드 아파트

e편한세상온수역은 DL건설(구 대림산업)이 시공한 브랜드 아파트로, 2020년 4월에 준공된 신축급 단지입니다. 총 8개동 921세대로 구성된 대단지로, 계단식 구조와 개별난방(도시가스) 시스템을 갖추고 있습니다.

단지 및 물건 상세 정보

경매 대상 물건은 106동 301호로 29층 건물의 3층에 위치해 있습니다. 저층부의 특성상 엘리베이터 의존도가 낮고, 주변 소음으로부터도 어느 정도 거리가 있어 실거주에 적합한 층수입니다.

온수역 더블역세권과 서울 접근성이 돋보이는 입지 조건

교통 및 생활 인프라

e편한세상온수역은 지하철 1호선과 7호선이 지나는 온수역에서 도보로 10분 내외 거리에 위치해 있어 서울 접근성이 매우 뛰어납니다. 특히 단지 앞 버스정류장에서 온수역 방면 버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주요 교통 및 생활 인프라는 다음과 같습니다:

교육 환경

교육 환경도 우수한 편으로, 오정초등학교(도보 8분), 동곡초등학교(도보 10분) 등이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 좋습니다. 또한 유한공업고등학교, 유한대학교가 인근에 위치해 학교 밀집 지역의 특성을 가지고 있습니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주거 환경이 안정적인 편입니다. 특히 부천시 소사구 괴안동은 서울과 접경지역으로 서울 생활권을 공유하면서도 상대적으로 저렴한 주거비용이 장점입니다.

인근 동일평형 대비 3억 이상 저렴한 가격 경쟁력

시세 및 실거래가 분석

현재 e편한세상온수역 25평형(전용 59.99㎡) 매매시세는 KB부동산 기준 7억 9,500만원 수준이며, 최근 실거래 사례도 7억 9,500만원(4층)으로 확인됩니다. 이번 경매 최저가인 5억 2,290만원은 시세 대비 약 34% 저렴한 금액으로, 상당한 가격 경쟁력을 가지고 있습니다.

2020년 신축 브랜드 아파트가 이런 가격에 나오는 것은 매우 드문 기회입니다. 다만 권리관계와 임차인 현황을 반드시 체크해야 하는 물건이므로 신중한 접근이 필요합니다.

임차인 보증금과 권리관계 - 투자 전 반드시 확인할 사항

등기부 현황 및 권리 분석

본 경매 물건의 등기부에는 2021년 12월 16일 설정된 에스비아이저축은행의 근저당권(채권최고액 1억 2천만원)이 말소기준권리로 등록되어 있습니다. 이후 압류 및 경매 관련 등기가 순차적으로 이어진 상태입니다.

말소기준권리를 포함한 등기부상 모든 권리는 낙찰로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. 그러나 현황조사서상 확인된 임차인의 권리는 매우 중요한 검토 사항입니다.

임차인 현황 및 대항력

현황조사서에 따르면 임차인 심○○이 2021년 8월 26일 전입하여 현재 점유 중이며, 임차보증금은 5억 3,000만원으로 확정일자는 2021년 7월 9일입니다. 이 임차인은 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다.

주목해야 할 점은 임차보증금 5억 3,000만원과 최저입찰가 5억 2,290만원의 금액이 거의 유사하다는 점입니다. 낙찰가에 따라 배당 상황이 달라질 수 있으며, 임차보증금 중 배당받지 못한 부분은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

경매 최저가가 5억 2,290만원이고 임차보증금이 5억 3,000만원인 상황에서는, 낙찰가에 따라 임차인 보증금의 일부를 인수해야 할 수도 있습니다. 하지만 경쟁 입찰로 인해 낙찰가가 높아질 경우 이 부담은 줄어들거나 없어질 수 있습니다.

입찰 시 유의사항

이 물건 입찰 시 가장 중요한 것은 임차인의 보증금과 점유 상태에 대한 정확한 파악입니다. 표면적인 시세와 최저입찰가의 차이만 보고 판단하기보다는, 실질적인 취득 총액(낙찰가 + 인수해야 할 임차보증금)이 어떻게 될지 계산해봐야 합니다.

또한 현재 임차인이 점유 중이므로 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간과 비용도 고려해야 합니다. 임차인이 보증금을 돌려받지 못하면 퇴거를 거부할 가능성도 있습니다.

신축 브랜드 아파트의 투자가치와 실거주 매력

투자 및 실거주 측면의 장단점

수익성 및 미래가치 분석

e편한세상온수역 아파트는 신축 브랜드 단지로서 관리상태가 우수하고, 서울 접경지역이라는 프리미엄을 가지고 있어 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 또한 더블역세권의 편리한 교통여건은 임대수요를 꾸준히 유지시키는 요소입니다.

만약 최저입찰가인 5억 2,290만원에 낙찰받고 임차보증금을 인수하지 않아도 된다면, 시세 대비 2억 7천만원 이상의 차익이 발생할 수 있습니다. 그러나 경쟁 입찰로 낙찰가가 상승하거나 임차보증금의 일부를 인수해야 한다면 실질 이익은 줄어들 수 있습니다.

임대수익 측면에서는 전용 59.99㎡ 기준 월세 환산 시 약 130~150만원 수준으로 추정되며, 연 수익률은 2.5~3% 정도로 예상됩니다.

실거주 7점, 투자 8점 - 임차인 권리관계가 핵심 변수

항목별 평가

추천 대상

1. 실거주 목적 구매자- 서울 생활권을 원하면서 상대적으로 저렴한 신축 아파트를 찾는 분

2. 중장기 투자자- 시세차익을 목표로 3~5년 이상 보유 계획이 있는 투자자

3. 경매 경험자- 임차인 관련 문제 해결 경험이 있고 경매 진행 과정에 익숙한 분

반면,단기 투자자나 경매 초보자에게는 권리관계와 임차인 문제로 인해 다소 부담스러울 수 있는 물건입니다.

입찰 전략

이 물건의 핵심은 임차보증금과 최저입찰가의 관계입니다. 최저입찰가(5억 2,290만원)와 임차보증금(5억 3,000만원)이 비슷한 수준이므로, 낙찰가에 따라 임차보증금 인수 여부가 결정됩니다.

따라서 입찰 전략은 다음과 같이 수립할 수 있습니다:

1. 안전 입찰가- 6억 2천만원 ~ 6억 5천만원 수준으로 입찰하면 임차보증금을 전액 변제할 수 있어 권리 문제가 단순화되고, 여전히 시세 대비 1억 5천만원 이상 저렴하게 취득 가능

2. 적극 입찰가- 5억 5천만원 ~ 5억 8천만원으로 공격적 입찰 시 임차보증금 일부 인수 필요할 수 있으나, 시세 대비 큰 폭의 차익 기대 가능

3. 최소 입찰가- 최저가인 5억 2,290만원에 입찰 시 대부분의 임차보증금을 인수해야 하므로 실질 취득가는 훨씬 높아질 수 있음

적정 입찰가는 개인의 리스크 감수 능력과 경매 후 명도 절차에 대한 이해도에 따라 달라질 수 있습니다.

마무리 - 권리관계 확인이 성공의 핵심

오늘 소개해드린 e편한세상온수역 25평형 경매 물건은 시세 대비 저렴한 가격으로 나온 매력적인 신축 아파트입니다. 서울 접경지역에 위치한 더블역세권 브랜드 아파트라는 점에서 높은 관심을 끌 것으로 예상됩니다.

하지만 임차인의 대항력과 보증금 문제가 있어 반드시 전문가의 도움을 받아 권리관계를 철저히 검토한 후 입찰에 참여하시기 바랍니다. 또한 현장 방문을 통해 3층 세대의 주변 환경과 조망 등을 직접 확인하는 것도 중요합니다.

모든 경매 물건이 그렇듯, 표면적인 가격 차이만으로 판단하기보다는 실질 취득비용과 향후 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간과 비용까지 고려한 종합적인 판단이 필요합니다.

모두의경매에서는 앞으로도 가치 있는 경매 물건을 발굴하여 여러분께 소개해드리겠습니다. 감사합니다.