강서구 화곡동 우공아파트 - 놓칠 수 없는 8평형 미니투자 기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 우공아파트 8평형 미니투자 물건을 소개해드립니다. 12회 유찰로 감정가 대비 91% 할인된 가격에 도전해볼 수 있는 특별한 경매 물건입니다.

12회 유찰로 1억 넘게 떨어진 화곡동 코어 입지 아파트

이 물건은 서울남부지방법원 2024타경103899 사건으로, 감정가 2억 3,100만원에서 12회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가격이 1,984만원(감정가의 9%)까지 하락했습니다. 다만, 주택임차인의 보증금 1억 7천만원을 인수해야 하므로 실제 필요 자금은 약 1억 9천만원 수준입니다.

화곡동 교통의 요지에 위치한 우공아파트의 입지 장점

화곡1동 주민센터 인근 생활 편의성 뛰어난 위치

이 물건은 화곡1동 주민센터 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 북측으로는 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있어 교통 접근성도 좋은 편입니다.

화곡동은 서울 강서구에서 주거 선호도가 높은 지역으로, 특히 이 아파트는 일반상업지역에 위치하고 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 지하철 5호선 화곡역까지 도보로 이동 가능한 거리에 있습니다.

실용적인 구조와 활용도 높은 공간

본 아파트는 안방, 방1, 주방, 거실, 욕실, 보일러실, 확장형 발코니, 현관 등의 구성으로 되어 있으며, 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖춰져 있습니다. 비록 26.36㎡(약 8평)의 작은 평수이지만, 효율적인 공간 활용이 가능한 구조로 설계되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 10층 건물 중 3층에 위치하고 있어 저층과 고층의 단점 없이 적절한 높이에 있습니다. 건물의 보존등기일은 2018년 12월 20일로 비교적 최근에 지어진 건물입니다.

화곡동 우공아파트 시세 및 투자 가능성

주변 아파트 실거래가와 비교한 가격 경쟁력

화곡동 우공아파트와 유사한 소형 아파트의 최근 실거래가를 살펴보면, 20~30㎡ 소형 아파트의 경우 대략 2억~2억 5천만원 선에서 거래되고 있습니다. 감정가 2억 3,100만원은 이러한 시세를 반영한 적정 수준으로 판단됩니다.

이 물건의 경우 최저매각가격이 1,984만원이나 임차보증금 1억 7천만원을 인수해야 하므로, 실제 필요한 자금은 약 1억 9천만원 정도입니다. 이는 감정가 대비 약 82% 수준으로, 주변 시세보다 약 15~20% 저렴한 가격이라 할 수 있습니다.

강서구 아파트 경매 물건의 최근 12개월 낙찰가율은 평균 82% 수준으로, 이 물건 역시 비슷한 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다. 다만, 임차인 관련 권리 관계가 있어 투자자들의 관심이 다소 떨어질 수 있는 점은 고려해야 합니다.

권리분석 - 임차보증금 1억 7천만원 인수해야 하는 핵심 포인트

주택임차권자의 보증금 인수 필요성

이 물건의 가장 중요한 권리관계는 을구 3번에 등재된 주택임차권입니다. 임차인은 2019년 1월 30일 전입하고 2019년 1월 24일 확정일자를 받은 상태로, 보증금은 1억 7천만원입니다.

특이사항으로 경매신청채권자가 주택임차권자와 동일인(신OO)으로 확인됩니다. 임차인이 본인의 임차보증금을 회수하기 위해 강제경매를 신청한 케이스로, 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

주의해야 할 미납관리비 인수 가능성

법원 자료에 따르면 미납관리비(공용)를 인수할 수 있으니 입찰 전에 반드시 확인이 필요합니다. 공용관리비는 낙찰자가 인수해야 하는 부분이므로, 입찰 전 관리사무소에 연락하여 미납금액을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

배당요구종기일은 2024년 5월 2일로 이미 지났으므로, 추가적인 배당요구는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다. 현재까지 확인된 권리관계 외에 추가적인 채권자는 없는 것으로 보입니다.

소액으로 시작하는 서울 아파트 투자 기회와 리스크 분석

장점: 서울 아파트를 2천만원대 입찰가로 도전 가능

이 물건의 가장 큰 장점은 서울 아파트를 최저 2천만원대의 입찰가로 도전해볼 수 있다는 점입니다. 보증금 1억 7천만원을 인수하더라도 총 투입 자금은 약 1억 9천만원 수준으로, 주변 시세보다 약 15~20% 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.

또한 화곡동은 강서구에서 주거 선호도가 높은 지역으로, 교통과 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다. 소형 아파트의 특성상 임대 수요가 꾸준하여 공실 리스크도 낮은 편입니다.

단점: 임차인 퇴거와 관련된 불확실성

반면 가장 큰 단점은 현재 임차인이 거주 중이며, 이 임차인이 경매신청채권자와 동일인이라는 점입니다. 낙찰 후 임차인의 퇴거 협상 과정에서 어려움이 있을 수 있으며, 임차인이 보증금을 돌려받기 전까지 퇴거를 거부할 가능성도 있습니다.

또한 8평 내외의 초소형 평수는 실거주보다는 투자 목적에 더 적합하며, 향후 매각 시 수요층이 제한적일 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 미납관리비 인수 가능성도 투자 리스크 중 하나입니다.

예상 수익성: 월세 수입과 시세 상승 잠재력

이 물건을 낙찰받아 임차인 퇴거 후 재임대할 경우, 보증금 1억 7천만원에 월세 20~30만원 수준의 임대료를 기대할 수 있습니다. 연 수익률로 계산하면 약 1.4~2.1% 정도로 예상됩니다.

또한 화곡동 일대의 재개발, 재건축 기대감과 서울 서남권 개발 계획 등을 고려할 때, 중장기적인 시세 상승 가능성도 있습니다. 다만, 초소형 평수의 특성상 급격한 가격 상승보다는 안정적인 임대 수익을 목표로 하는 투자 전략이 적합합니다.

투자자 맞춤형 전략과 종합 평가

항목별 투자 매력도 평가

이런 투자자에게 추천합니다

이 물건은 다음과 같은 투자자에게 특히 추천됩니다:

1. 소액으로 서울 아파트 투자를 시작하고 싶은 초보 투자자- 2천만원대의 입찰가로 서울 아파트 경매에 참여할 수 있는 기회입니다.

2. 임대사업을 목적으로 하는 투자자- 소형 아파트는 임대 수요가 꾸준하고 공실 리스크가 낮아 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

3. 장기 보유 계획이 있는 투자자- 화곡동 일대의 재개발, 재건축 기대감과 서울 서남권 개발 계획 등을 고려할 때, 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

입찰 전략 및 주의사항

이 물건 입찰 시 고려해야 할 전략과 주의사항은 다음과 같습니다:

1. 미납관리비 확인- 입찰 전 반드시 관리사무소에 연락하여 미납관리비 정보를 확인하세요.

2. 임차인과의 협상 계획- 낙찰 후 임차인(경매신청채권자)과의 퇴거 협상 전략을 미리 준비하는 것이 중요합니다.

3. 적정 입찰가 설정- 강서구 아파트의 평균 낙찰가율(82%)과 이 물건의 특성을 고려하여, 감정가의 15~20% 수준인 3,500만원~4,600만원 범위 내에서 입찰가를 설정하는 것이 적절할 수 있습니다.

4. 자금 계획- 입찰가 외에 임차보증금 1억 7천만원을 인수해야 하므로, 총 필요 자금을 미리 준비해야 합니다.

결론: 소액 투자자를 위한 서울 아파트 경매 기회

서울특별시 강서구 화곡동 우공아파트 303호는 12회 유찰로 감정가 대비 91% 할인된 가격에 도전해볼 수 있는 특별한 경매 물건입니다. 비록 임차보증금 1억 7천만원을 인수해야 하는 부담이 있지만, 그럼에도 주변 시세보다 15~20% 저렴하게 서울 아파트를 취득할 수 있는 기회입니다.

특히 소액으로 서울 아파트 투자를 시작하고 싶은 초보 투자자나 안정적인 임대 수익을 목표로 하는 임대사업자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임차인 퇴거와 관련된 불확실성과 미납관리비 인수 가능성 등의 리스크는 충분히 고려해야 합니다.

경매는 항상 철저한 사전 조사와 정확한 권리분석이 중요합니다. 입찰 전에 반드시 현장을 방문하고, 미납관리비 여부를 확인하며, 임차인 상황을 정확히 파악한 후 결정하시기 바랍니다. 모두의경매는 앞으로도 여러분의 성공적인 부동산 경매 투자를 응원하겠습니다.