판교 산운마을 402동 22층 아파트 - 실거주형 & 3.7억 프리미엄 기회

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 수원지방법원 성남지원에서 진행되는 판교 산운마을 4단지 물건을 분석해드립니다. 첫 경매 입찰을 앞두고 있는 이 물건은 판교 생활권 내 33평형 아파트로, 시세 대비 할인 폭이 매력적인 매물입니다.

판교 프리미엄 단지, 산운마을 402동 22층 고층 세대

경매 기본 정보

이번에 소개드릴 물건은 성남시 분당구 운중동 산운마을 4단지 판교LIG건영아파트 402동 2203호입니다. 사건번호는 2024타경57946이며, 매각기일은 2026년 1월 5일로 예정되어 있습니다.감정가는 12억 4천만원으로 책정되었고, 이번이 첫 경매이기 때문에 최저매각가격은 감정가의 100%인12억 4천만원입니다.

본 물건은 현재 한국자산관리공사가 채권자로 진행 중인 경매로, 실제 채권 금액은 감정가를 초과하고 있는 상태입니다.

프리미엄 판교 입지와 남산운마을 단지 특성

산운마을 4단지는 2009년 2월 LIG건영(주)에서 시공하여 입주한 아파트로, 총 3개동 222세대의 중소형 단지입니다. 최고층은 25층이며, 단지 내 주차공간은 총 283대로 세대당 약 1.27대의 여유로운 주차 환경을 제공합니다.

위치적으로는운중초등학교 남측에 인접해 있으며, 주변으로 공원과 근린생활시설이 적절히 배치되어 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 판교원로를 따라 형성된 주거 축 안쪽에 자리하고 있어 소음이 적고 쾌적한 주거환경을 갖추고 있는 점이 특징입니다.

전용 84.85㎡, 실용적인 3베이 구조의 남서향 프리미엄 세대

물건 상세 정보

해당 물건은 전용면적 84.85㎡(약 25.7평)의 중대형 아파트로, 대지권은 69.78㎡(약 21.1평)입니다. 22층에 위치한 고층 세대로, 채광과 조망이 우수한 것이 장점입니다.

내부는방 3개, 화장실 2개, 드레스룸을 갖춘 실용적인 구조로 되어 있으며, 남서향으로 배치되어 있어 채광과 통풍이 좋습니다. 22층의 고층 위치는 판교 일대의 전망을 즐길 수 있는 큰 장점입니다.

판교 핵심 생활권과 편의시설

이 아파트는 판교 중심 업무지구와 분당 생활권을 동시에 활용할 수 있는 위치적 이점을 가지고 있습니다. 교통 측면에서는 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하고, 차량 이동도 원활한 편입니다.

주변 교육 환경으로는운중초등학교가 바로 인접해 있어 자녀 교육에 좋은 환경을 제공합니다. 또한분당제생병원, 운중천 산책로, 금토산인접 녹지 등 생활 편의시설과 자연 환경이 잘 갖추어져 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

판교 유사 평형 시세 대비 약 3억 저렴한 가격대 형성

실거래가 및 시세 분석

현재 산운마을 4단지 동일 평형의 시세를 살펴보면, 최근 실거래가는 2025년 10월 23층 기준14억 8천만원에 거래된 기록이 있습니다. 네이버부동산에 등록된 매물은15억에서 18억 사이에 형성되어 있으며, KB부동산 시세는13.8억~14.9억수준입니다.

이를 통해 볼 때, 현재 최저매각가격 12억 4천만원은 시세 대비최소 1.4억에서 최대 5.6억까지 저렴한 가격으로, 상당한 할인 폭을 보여주고 있습니다. 특히 유사 평형 매물의 평균 가격을 고려하면 약3억 원 정도의 시세 차이가 있다고 볼 수 있습니다.

비교적 깔끔한 권리관계와 유의할 점

등기부 현황 분석

등기부등본을 확인해 보면, 2021년 9월 16일 에스비아이저축은행 명의로 채권최고액11억 9,880만원의 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 근저당권은 말소기준권리로 설정되어 있어 낙찰 후에는 소멸됩니다.

총 청구금액은 약 15억 5천만원으로, 감정가인 12억 4천만원을 초과하고 있어 후순위 채권자가 있다면 배당에서 제외될 가능성이 높습니다.

임차인 현황 및 점유 상태

현재 해당 물건에는 전입신고된 거주자가 있으나, 소유자와 모자관계인 것으로 파악되어 실질적인 임차인으로 보기 어렵습니다. 조사 당시 폐문부재로 직접 확인은 이루어지지 않았으나, 무상거주확인서를 제출한 이력이 있어 대항력 있는 임차권을 주장할 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.

관리비 미납 현황은2024년 12월 30일 기준 3,339,000원으로 확인되었으며, 이는 낙찰자가 승계해야 할 수 있으므로 유의해야 합니다.

입찰 시 확인해야 할 사항

본 물건을 입찰하기 전에는 다음 사항을 반드시 확인하셔야 합니다.

첫째,현장 방문을 통한 실제 점유 상태 확인이 필요합니다. 전입신고는 되어 있으나 실제 거주 여부, 특히 무상거주 형태인지 임대차 계약 관계인지를 파악해야 합니다.

둘째,관리사무소를 통한 미납관리비 정확한 금액 확인이 필요합니다. 입찰 전에 최신 금액을 확인하여 추가 비용을 정확히 산정하는 것이 중요합니다.

셋째,법원에서 배당요구 종기 이후 추가된 채권자가 있는지확인해야 합니다. 배당요구 종기는 이미 지났으나, 추가적인 권리 주장이 있는지 확인하는 것이 안전합니다.

실거주 7.5점, 투자 8점의 균형 잡힌 매력의 판교 아파트

장단점 분석

장점:

1.판교 핵심 생활권 내 위치: 판교와 분당 생활권을 동시에 누릴 수 있는 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

2.22층 고층 세대로 조망권 확보: 남서향 배치로 채광이 우수하고, 22층이라는 고층에서 판교 일대의 전망을 즐길 수 있습니다.

3.시세 대비 약 3억 저렴한 가격: 감정가 12억 4천만원은 유사 매물 시세 대비 최소 1.4억에서 최대 5.6억까지 저렴한 가격으로, 가격 메리트가 큽니다.

4.실용적인 33평형 3베이 구조: 방 3개와 화장실 2개를 갖춘 실용적인 구조로, 가족 주거에 적합합니다.

단점:

1.관리비 미납 상태: 약 330만원의 미납 관리비가 있어, 낙찰 후 추가 비용이 발생합니다.

2.점유자 존재: 현재 전입신고자가 있어 낙찰 후 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

3.첫 경매로 감정가 100% 시작: 첫 경매라 최저가가 높게 설정되어 있으며, 경쟁 입찰 시 할인폭이 줄어들 수 있습니다.

수익성 분석

현재 산운마을 4단지의 전세 시세는6억~7억원수준으로 형성되어 있습니다. 감정가 기준으로 낙찰받을 경우 전세수익률은 약4.8~5.6%정도로 예상됩니다.

월세 기준으로는 보증금 2~3억원에 월 170~200만원 수준의 임대료가 형성되어 있어, 연환산 시 약5.5~6.8%의 수익률을 기대할 수 있습니다.

또한 판교 지역의 부동산 가격 안정성을 고려할 때, 시세 상승에 따른매각 차익도 기대할 수 있습니다. 낙찰가가 시세보다 낮게 형성된다면 단기적으로도 2~3억 정도의 차익을 볼 가능성이 있습니다.

최종 평가: 판교 핵심 입지의 고층 세대, 가격 메리트 뚜렷

항목별 평가

추천 대상

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천드립니다:

1.판교 생활권에서 실거주를 원하는 3~4인 가족: 33평형 3베이 구조로 가족 주거에 적합합니다.

2.안정적인 임대 수익을 추구하는 투자자: 판교 지역의 안정적인 임대 수요와 4.8~6.8%의 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

3.시세차익을 노리는 중장기 투자자: 시세보다 저렴한 가격에 매입하여 향후 2~3억의 시세차익을 기대할 수 있습니다.

4.판교 지역 학군을 고려하는 자녀가 있는 가정: 운중초등학교가 바로 인접해 있어 교육환경이 우수합니다.

입찰 전략

이 물건의 적정 입찰가는 시세와 경쟁 상황을 고려할 때감정가의 100~110% 수준인 12.4억~13.6억원사이로 판단됩니다. 첫 경매임에도 시세와의 격차가 충분히 커서 입찰 경쟁이 예상되므로, 다음과 같은 전략을 추천드립니다:

1.입찰 전 현장 방문 필수: 실제 점유 상태와 건물 상태를 확인하고, 관리사무소를 통해 최신 관리비 미납 현황을 파악하세요.

2.낙찰 후 명도 계획 수립: 현 점유자가 소유자와 가족관계이나 실제 점유 여부와 퇴거 의사를 파악해 명도 일정을 계획하세요.

3.여유 자금 확보: 관리비 미납금, 취득세, 명도비용 등 추가 비용을 고려하여 최소 1억 이상의 여유 자금을 준비하세요.

4.경쟁 입찰 대비: 판교 지역의 인기를 고려할 때 경쟁 입찰이 예상되므로, 최대 13.6억까지는 입찰 금액을 고려해볼 수 있습니다. 그 이상은 시세 대비 할인 효과가 감소합니다.

마치며: 판교의 안정적 실거주형 아파트에 투자하세요

판교 산운마을 4단지 402동 2203호는판교 핵심 생활권에 위치한 고층 세대로, 실거주와 투자 양면에서 매력적인 물건입니다. 시세 대비 약 3억 저렴한 가격에 시작하는 이번 경매는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

첫 경매임에도 불구하고 가격 메리트가 충분하다는 점, 비교적 깔끔한 권리관계, 판교라는 안정적인 입지를 갖추고 있어종합 평가 8.2점의 우수한 물건으로 판단됩니다.

경매 입찰 전 현장 방문과 점유 상태 확인을 통해 정확한 상황을 파악하시고, 적정 입찰가를 산정하여 신중하게 접근하시기를 권장드립니다. 특히 첫 경매라 경쟁이 예상되므로, 여유 있는 입찰 전략을 세우는 것이 중요합니다.

판교 지역의 안정적인 가격 방어력을 고려할 때, 이 물건은 실거주자에게도, 투자자에게도 매력적인 기회가 될 수 있습니다. 모두의경매가 분석한 이 글이 여러분의 성공적인 투자에 도움이 되길 바랍니다.