판교 운중동 고급 단독주택 - 1회 유찰로 30% 할인된 판교 프리미엄 주택 경매

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 판교 운중동에 위치한 고급 단독주택 경매 물건을 소개해드립니다. 1회 유찰로 감정가의 70%인 18억 수준에 낙찰 기회가 있는 특별한 매물입니다.

2025년 9월 예정된 서판교역 개통 호재 품은 프리미엄 단독주택

본 경매 물건은 경기도 성남시 분당구 운중동 909-1(판교원로16번길 4)에 위치한 2층 단독주택으로, 2010년 3월 준공된 비교적 신축 건물입니다. 주변에 운중초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 특히 2025년 경강선 연장 개통 예정인 서판교역 개발 호재를 품고 있는 미래가치 높은 주택입니다.

경매는 1회 유찰 상태로,최저입찰가는 감정가 25.8억원의 70%인 18억 6백만원에 형성되어 있습니다. 서울 접근성이 좋고 판교 테크노밸리에 인접한 프리미엄 입지에 위치한 고급 단독주택을 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 좋은 기회입니다.

탁트인 전망과 조용한 주거환경을 갖춘 프리미엄 단독주택

넉넉한 공간의 2층 단독주택, 코너 입지로 채광과 환기 우수

이 주택은 대지면적 229.90㎡(약 69.54평), 건물면적 206.67㎡(약 62.52평)의 넉넉한 규모로 구성되어 있습니다. 1층과 2층으로 나누어진 구조로, 1층은 113.69㎡(34.39평)에 방 2개, 화장실 2개, 거실, 주방이 있고, 2층은 92.98㎡(28.13평)에 방 3개, 화장실 1개, 알파룸과 발코니가 배치되어 있습니다. 추가로 발코니 20㎡(6.05평)의 제시외 건물도 포함되어 있어 활용도가 높습니다.

특히 북측과 동측으로 도로와 접한 코너 입지로, 타 세대의 간섭이 적고 채광과 환기가 우수한 점이 큰 장점입니다. 2010년 준공된 건물로 관리 상태가 양호하며, 고급스러운 외관과 내부 마감재가 사용된 것으로 보입니다.

판교 테크노밸리 인접, 서울 접근성 우수한 황금 입지

운중동은 분당구에서도 고급 주택가로 알려진 지역으로, 서판교 중심부에 위치해 있습니다. 특히 이 주택은 판교 테크노밸리에 인접해 있어 IT 기업 종사자들의 주거 선호도가 높은 지역입니다. 서판교IC가 가까워 수도권제1순환고속도로와 경부고속도로를 이용한 서울 및 수도권 접근성이 매우 뛰어납니다.

더욱 주목할 만한 점은2025년 경강선(월곶~판교 복선전철) 서판교역 개통 예정으로, 향후 대중교통 이용이 더욱 편리해질 것으로 예상됩니다. 주변에는 운중초등학교와 운중중학교가 위치해 있어 교육 환경도 우수합니다.

자연과 도시의 균형, 운중천과 근린공원이 가까운 쾌적한 환경

주변 환경으로는 운중천이 가까이 있고, 도보 거리에 근린공원과 산책로가 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 자랑합니다. 단지 내 아파트와 달리 개인의 취향에 맞게 공간을 활용할 수 있는 자유로움이 있으며, 프라이버시가 보장되는 독립된 주거 공간입니다.

시세 대비 매력적인 가격, 30% 할인된 경매 기회

판교 운중동 단독주택 시세와 경매가 비교

판교 운중동 단독주택의 시세는 정확한 평균값을 산출하기 어렵지만, 최근 거래된 유사 규모 주택들을 기준으로 볼 때 30~35억원 선에서 형성되어 있습니다. 본 경매 물건의 감정가는 25.8억원으로 책정되어 있으나, 1회 유찰로최저입찰가 18억 6백만원은 시세 대비 약 40% 저렴한 수준입니다.

단독주택은 아파트와 달리 정확한 시세 비교가 어렵지만, 판교 지역의 프리미엄과 2025년 예정된 서판교역 개통 호재를 감안하면, 현재 가격은 상당히 매력적인 수준입니다.

입찰 경쟁 예상 및 낙찰가 전망

이 물건은 판교라는 프리미엄 지역과 단독주택이라는 희소성, 그리고 30% 할인된 가격으로 상당한 경쟁이 예상됩니다. 다만 13억원의 임차보증금 문제가 있어 현금 동원력이 부족한 입찰자는 참여에 제약이 있을 수 있습니다.

유사 사례들을 분석해 볼 때, 최종 낙찰가는감정가의 80~90% 수준인 21억~23억원 선에서 형성될 가능성이 높습니다. 이는 여전히 시세 대비 20~30% 저렴한 수준으로, 충분한 투자 메리트가 있는 가격입니다.

권리분석 - 임차인 문제가 주요 변수

임차권등기 13억원이 경매 참여의 핵심 고려사항

이 경매의 가장 중요한 권리관계 이슈는2024년 1월 16일자로 설정된 13억원의 임차권등기입니다. 이 임차인이 실제 전세금 미반환을 이유로 경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 현재 말소기준권리는 2024년 3월 28일 설정된 거제수산업협동조합의 6억원 근저당권입니다.

낙찰자가 고려해야 할 임차인 문제 해결 방안

법원 조사서에 따르면 현재 전입세대는 없는 것으로 나타나지만, 임차권등기가 되어 있어 권리관계는 확인이 필요합니다. 경매를 신청한 임차인이 배당요구 신청을 한 상태로,보증금 13억원이 전액 배당되지 않으면 낙찰자가 인수해야 할 의무가 있습니다.

따라서 낙찰자는 다음과 같은 선택지를 고려해야 합니다:

1. 충분한 자금력으로 13억원의 임차보증금 반환 문제 해결하기
2. 낙찰 후 임차인과의 협상을 통해 명도 문제 해결하기
3. 경매 진행 과정에서 배당금에 따라 일부 금액만 인수하기

13억원의 임차보증금은 상당한 금액이므로, 입찰 참여 시 이 부분에 대한 자금 계획이 필수적입니다. 배당 결과에 따라 실제 부담해야 할 금액이 달라질 수 있으니, 전문가의 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.

투자가치 분석 - 실거주와 투자 모두에서 매력적인 물건

판교 프리미엄과 서판교역 개통으로 미래가치 상승 기대

이 물건의 투자 가치는 다음과 같은 측면에서 평가할 수 있습니다:

장점:

1.판교 프리미엄 지역: 판교는 수도권에서도 최고급 주거지역으로 인정받고 있으며, 지속적인 가치 상승이 기대됩니다.
2.서판교역 개통 호재(2025년 예정): 대중교통 접근성이 크게 개선되어 부동산 가치 상승 요인이 됩니다.
3.희소성 높은 단독주택: 아파트 위주의 주택 시장에서 고급 단독주택은 희소가치가 높습니다.
4.시세 대비 할인된 가격: 1회 유찰로 감정가의 70%에 입찰 기회가 있어 가격 경쟁력이 있습니다.
5.양호한 학군: 운중초등학교, 운중중학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

단점:

1.13억원 임차보증금 문제: 낙찰 후 처리해야 할 큰 금액의 임차보증금이 있습니다.
2.높은 입찰 경쟁 예상: 판교 지역 프리미엄으로 입찰 경쟁이 치열할 수 있습니다.
3.단독주택 관리 부담: 아파트에 비해 개인이 직접 관리해야 하는 부담이 있습니다.
4.초기 투자금 규모: 낙찰가 외에도 임차보증금까지 고려하면 대규모 자금이 필요합니다.

실거주 및 임대 수익성 전망

실거주 가치:
넓은 공간과 프라이버시가 보장되는 단독주택으로, 특히 자녀가 있는 가정에게 적합합니다. 5개의 방과 3개의 화장실을 갖추고 있어 대가족도 불편함 없이 생활할 수 있습니다. 교육 환경과 생활 인프라가 우수하여 실거주 가치가 매우 높습니다.

임대 수익성:
판교 지역의 고급 단독주택 전세 수요는 꾸준하지만, 현재 임차보증금이 13억원 수준으로 형성되어 있어 이를 기준으로 할 때 낙찰가 대비 수익률은 다소 제한적입니다. 예상 낙찰가 22억원 기준, 13억원 전세 설정 시전세 수익률은 약 5.9% 수준으로 추정됩니다. 월세 전환 시에는 월 360만원 정도(연 4.2% 수준)가 예상됩니다.

최종평가 - 실거주 8점, 투자 7점의 양질의 경매 물건

항목별 평가

추천 대상 및 입찰 전략

추천 대상:

1.넉넉한 자금력을 갖춘 실거주자: 낙찰가와 임차보증금을 감당할 수 있는 자금력이 있는 실거주 목적 매수자
2.판교 지역 중장기 투자자: 서판교역 개통 등 미래 가치 상승에 투자하려는 중장기 투자자
3.자녀 교육을 중시하는 가정: 우수한 학군과 넓은 주거 공간을 원하는 교육 중심 가정
4.부동산 자산 포트폴리오 다변화: 아파트 외 고급 단독주택으로 자산 다각화를 원하는 투자자

입찰 전략:
이 물건은 판교라는 프리미엄 지역의 특성상 상당한 경쟁이 예상됩니다. 감정가 25.8억원의 80~90% 수준인21억~23억원 사이에서 낙찰될 가능성이 높습니다. 임차보증금 13억원 문제가 있으므로, 이를 해결할 자금 계획과 함께 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

입찰 시에는 최대 입찰 한도를 명확히 설정하고, 감정평가서와 권리분석을 철저히 검토한 후 참여하시기 바랍니다. 특히 임차인과의 협상 가능성도 사전에 타진해보는 것이 도움이 될 수 있습니다.

마무리 - 판교의 프리미엄을 30% 할인된 가격에 누릴 기회

오늘 소개해 드린 판교 운중동 단독주택은 프리미엄 지역에서 시세보다 저렴하게 고급 주택을 소유할 수 있는 좋은 기회입니다. 서판교역 개통이라는 미래 호재와 함께, 투자 가치와 실거주 가치 모두 높은 물건입니다.

다만 13억원의 임차보증금 문제는 반드시 사전에 자금 계획을 세우고 접근해야 합니다. 권리관계가 비교적 명확한 편이지만, 전문가의 도움을 받아 세부적인 권리분석을 진행하시는 것을 권장합니다.

이처럼 좋은 조건의 경매 물건은 기회가 오면 신속하게 결정하는 것이 중요합니다. 2026년 1월 12일 예정된 입찰일까지 충분한 준비를 하시어, 성공적인 경매 참여가 되시길 바랍니다.

모두의경매에서는 앞으로도 좋은 경매 물건 정보와 함께 투자에 도움이 되는 콘텐츠를 계속해서 제공하겠습니다. 감사합니다.