인천 연수구 프리미엄 위치의 신축 아파트, 서해그랑블 1단지 34평형 경매 분석

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 인천 연수구 동춘동에 위치한 '연수서해그랑블1단지' 34평형 아파트 경매 물건에 대해 자세히 알아보겠습니다. 시세 대비 상당한 할인율로 나온 이 매물은 실거주와 투자 모두에 관심 있으신 분들께 주목할 만한 기회가 될 수 있습니다.

인천 동춘동의 신축 아파트, 연수서해그랑블1단지 34평형 매매 기회

경매 기본 정보

이번에 소개해드릴 경매 물건은 인천지방법원에서 진행되는 2023타경504148 사건으로, 1회 유찰 후 감정가의 70%인 3억 7,520만원부터 입찰이 가능한 상태입니다.

물건의 기본 사항

이 물건은 인천광역시 연수구 봉재산로 20에 위치한 '연수서해그랑블1단지' 109동 12층 1204호로, 2017년 12월에 준공된 비교적 신축 아파트입니다.

초역세권 우수학군 갖춘 인천 연수구의 신축 프리미엄 단지

연수서해그랑블 1단지의 우수한 입지 조건

연수서해그랑블1단지는 총 1,043세대로 구성된 대규모 단지로, 지리적으로 매우 우수한 위치에 자리잡고 있습니다. 동춘초등학교가 단지 바로 앞에 위치하여 도보로 단 4분 거리이며, 청량중학교와 연수여자고등학교도 도보 10분 이내 거리에 있어 초·중·고 모두 도보 통학이 가능한 우수 학군에 속해 있습니다.

교통 환경도 매우 편리해 단지 앞 버스정류장이 있으며, 인천 1호선 동춘역과 수인분당선 연수역을 이용할 수 있어 서울 및 인천 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다. 청량산과 봉재산이 인근에 위치해 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있고, 단지 내 조경도 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 우수합니다.

단지 및 세대 내부 특징

이 아파트는 철근콘크리트 구조의 경사지붕으로 지어진 현대적인 건물로, 총 23층 건물 중 12층에 위치하고 있어 채광과 전망이 좋습니다. 세대 내부는 4개의 침실, 2개의 욕실, 주방/식당, 그리고 넓은 거실로 구성되어 있어 가족 구성원 각자의 프라이버시를 보장하면서도 충분한 공용 공간을 제공합니다.

단지 내에는 총 1,370대가 주차 가능한 넓은 주차장이 있어 세대당 평균 1.31대의 주차가 가능하며, 지하주차장과 지상주차장이 모두 마련되어 있습니다. 또한 단지 내 산책로가 잘 조성되어 있어 거주자들에게 쾌적한 환경을 제공합니다.

시세보다 1억 이상 저렴한 3억대 매매 기회

최근 실거래가와 시세 분석

현재 연수서해그랑블1단지의 34평형 아파트 시세는 네이버 부동산 기준으로 최저 호가 5억 1,000만원에서 5억 7,000만원 사이에 형성되어 있으며, 최근 실거래 사례는 5억 2,300만원에 거래된 바 있습니다. 이번 경매 물건의 최저입찰가는 3억 7,520만원으로, 현재 시세 대비 약 1억 3천만원에서 1억 9천만원 정도 저렴한 가격에 입찰이 가능합니다.

깨끗한 권리관계로 안전한 투자 가능

권리 분석 및 점유 상황

이 물건의 가장 큰 장점 중 하나는 권리관계가 매우 깨끗하다는 점입니다. 현황조사서에 따르면 현재 소유자가 거주 중이며, 인수해야 할 임차인이나 권리가 존재하지 않습니다. 이는 낙찰 후 명도(주거이전) 절차가 비교적 수월할 수 있음을 의미합니다.

다만 낙찰 전 미납된 관리비가 있는지 확인할 필요가 있습니다. 경매 낙찰자는 기존 소유자의 미납 관리비를 승계하게 되므로, 입찰 전 관리사무소에 연락하여 미납 관리비 현황을 체크하는 것이 중요합니다. 현재 이 세대의 월 평균 관리비는 21~24만원 선으로 파악되고 있습니다.

실거주와 투자 모두에 적합한 매력적인 매물

가족 실거주용으로서의 장점

이 아파트는 34평형 4베이 구조로, 4개의 침실과 2개의 화장실을 갖추고 있어 3~4인 가족이 생활하기에 매우 적합합니다. 특히 초등학교가 바로 앞에 있고 중학교, 고등학교도 도보 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다. 또한 2017년 준공된 신축 아파트로 건물 상태가 양호하고 단지 내 조경과 편의시설이 잘 갖추어져 있어 쾌적한 주거환경을 제공합니다.

주방과 거실은 넓은 공간으로 설계되어 있어 가족 단위의 생활에 편리함을 더하며, 세대 내부 마감도 깔끔하게 되어 있습니다. 12층에 위치하여 채광과 전망이 좋으며, 주변 소음 영향이 적어 조용한 주거환경을 누릴 수 있습니다.

투자 가치 분석

투자 관점에서 볼 때, 이 물건은 최저입찰가 3억 7,520만원으로 시작되어 시세 대비 1억 3천만원에서 1억 9천만원 정도 저렴하게 매입할 수 있는 기회를 제공합니다. 만약 4억 원대 초반에 낙찰받는다면, 바로 매각 시 약 1억 원 가량의 시세차익을 기대할 수 있습니다.

전세 운용 시에도 현재 이 단지의 34평형 전세가는 3억 5천만원에서 4억 원대로 형성되어 있어, 레버리지를 활용한 투자수익도 기대할 수 있습니다. 또한 연수구는 인천의 주요 베드타운으로 안정적인 임대수요가 있어 공실 리스크가 적은 편입니다.

투자 적합도 및 최종 추천

항목별 평가

추천 대상

이 물건은 특히 다음과 같은 분들께 추천드립니다:

1. 실거주 목적의 가족: 초중고 자녀를 둔 3~4인 가족에게 최적합니다. 우수한 학군과 넓은 평형, 쾌적한 주거환경이 장점입니다.

2. 시세차익을 노리는 투자자: 시세보다 1억 이상 저렴하게 매입할 수 있는 기회로, 단기 매각이나 전세 운용을 통한 수익 창출이 가능합니다.

3. 안정적인 임대수익을 원하는 임대사업자: 연수구의 안정적인 임대수요를 바탕으로 꾸준한 임대수익을 창출할 수 있습니다.

입찰 전략 제안

본 물건은 1회 유찰된 상태로, 감정가의 70%인 3억 7,520만원부터 입찰이 시작됩니다. 물건의 상태와 시세를 고려할 때, 합리적인 입찰가는 4억 2천만원에서 4억 5천만원 사이가 적절할 것으로 판단됩니다. 이 정도 금액이면 시세 대비 여전히 6천만원에서 1억 원 가량 할인된 가격으로, 충분한 가격 메리트가 있다고 볼 수 있습니다.

입찰 시에는 반드시 37,520,000원(최저입찰가의 10%)의 입찰보증금을 현금 또는 수표로 준비하셔야 합니다. 또한 낙찰 후 잔금 마련 계획과 향후 대출 가능 여부를 사전에 검토하여 자금 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다.

맺음말

인천 연수구 동춘동에 위치한 연수서해그랑블1단지 34평형 아파트는 우수한 학군, 편리한 교통, 쾌적한 주거환경을 모두 갖춘 매력적인 경매 물건입니다. 시세보다 1억 이상 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회로, 실거주와 투자 모두에 적합한 물건입니다.

특히 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 수 있다는 점이 큰 장점입니다. 다만 경매 특성상 내부 상태를 직접 확인하기 어려우므로, 가능하다면 단지 내 동일 평형 모델하우스나 유사한 평면을 미리 확인해보는 것이 좋습니다.

또한 경매 참여 전 미납 관리비, 단지 내 특별 이슈 등을 관리사무소를 통해 확인하고, 법원에 비치된 현황조사보고서와 감정평가서를 꼼꼼히 검토하시기 바랍니다. 모두의경매는 앞으로도 좋은 경매 물건 정보와 분석을 지속적으로 제공하겠습니다. 감사합니다.