수원 화서역 푸르지오 - 30층 조망권의 프리미엄 45평 대형 아파트

안녕하세요 모두의경매입니다. 오늘은 경기도 수원시 장안구에 위치한 화서역푸르지오브리시엘 아파트 경매 물건을 소개해드립니다. 2023년 입주한 신축 아파트로, 30층 고층에 위치한 45평형 대형 평수의 특별한 물건입니다. 현재 1회 유찰 상태로 감정가 대비 30% 할인된 가격에 도전해볼 수 있는 기회입니다.

1회 유찰로 더욱 매력적인 가격의 프리미엄 아파트

이 물건은 수원지방법원에서 진행되는 2025타경54339 사건으로, 감정가 15억 3천만원에서 1회 유찰되어최저입찰가 10억 7,100만원(감정가의 70%)에 입찰 가능합니다. 입찰 예정일은2025년 11월 7일 금요일 오전 10시이며, 입찰보증금으로1억 710만원이 필요합니다.

초역세권 화서역 푸르지오 브리시엘의 우수한 주거환경과 입지 분석

수원 핵심 생활권에 위치한 스타필드 인접 주상복합

이 아파트는 2023년 입주한 신축 주상복합으로, 총 3개동 665세대 규모의 대단지입니다. 최고 41층 높이로 설계되어 있으며, 세대당 평균 1.4대의 넉넉한 주차공간(총 939대)을 제공합니다. 물건이 위치한 101동 30층에서는 수원시를 조망할 수 있는 탁월한 뷰를 자랑합니다.

화서역 도보 5분, 스타필드 수원 인접한 뛰어난 교통·편의시설

가장 큰 장점은 단연 화서역 초역세권 입지입니다. 경부선 화서역이 도보 5분 거리에 위치해 있어 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다. 또한 인근에 대형 쇼핑센터인 스타필드 수원이 위치해 있어 쇼핑과 문화생활을 한 곳에서 즐길 수 있습니다. 송림초등학교가 남서쪽에 인접해 있어 자녀 교육 환경도 우수한 편입니다.

주변에는 아파트단지, 단독주택, 점포, 공원 등이 혼재되어 있고, 노선버스 정류장도 가까워 대중교통 환경이 매우 양호합니다. 단지 내부에서 외부 도로로의 접근성도 좋아 차량 이동이 편리합니다.

45평 프리미엄 특대형 평면의 실용적 구조와 가치

3베이 4룸 구조의 효율적인 공간 설계

이 물건은 전용면적 104.93㎡(약 31.74평), 공급면적 기준으로는 약 45평형에 해당하는 대형 평수입니다. 방 3개, 화장실 2개, 드레스룸, 알파룸이 있는 넉넉한 구조로, 4~5인 가족이 여유롭게 생활하기에 적합합니다. 특히 30층 고층에 위치해 채광과 조망이 뛰어나며, 주방 및 거실 공간이 넓어 개방감이 좋습니다.

최신 설비를 갖춘 고급 주거 환경

2023년 입주한 신축 아파트로서 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 엘리베이터, 소화설비 등 현대적인 시설이 완비되어 있습니다. 특히 푸르지오 브랜드 아파트로서 단지 내 커뮤니티 시설이 우수하며, 관리 상태도 양호합니다.

투자가치가 돋보이는 화서역 푸르지오 시세 분석

시세 대비 3억 이상 저렴한 할인 기회

현재 KB부동산 시세 기준으로 이 아파트의 동일 평형은 매매가13.5억~15억원수준에 형성되어 있습니다. 네이버부동산 실매물 기준으로는 매도호가가15억~19억원까지 형성되어 있어, 최저입찰가 10.71억원과 비교하면 최소 3억원 이상의 가격 차이가 있습니다. 전세시세는 7억~8.5억원 수준으로, 전세가율이 약 55~60% 정도로 안정적입니다.

인근 동일 단지 내 최근 1년 내 실거래 사례는 없지만, 비슷한 평형의 다른 층수 거래가를 보면 21층 매매가 13억원으로 거래된 사례가 있습니다. 고층인 30층은 조망권 프리미엄이 더해져 일반 매매 시 더 높은 가격을 형성할 수 있습니다.

깔끔한 권리 관계로 안전하게 낙찰 가능한 경매 물건

소유자 직접 경매 신청한 임의경매 사건

이 물건은 개인이 신청한 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2024년 2월 28일 설정된 신한은행 12억 890만원 근저당권입니다. 배당요구종기일은 이미 지난 2025년 4월 22일이므로 추가 채권이 발생할 가능성은 없습니다.

대항력 없는 임차인으로 명도 절차 용이

현재 법원 현장 조사 결과에 따르면, 해당 세대에는 임차인이 거주하고 있습니다. 임차인 송OO씨가 보증금 1억원, 월세 250만원으로 거주 중이라고 하나, 전입세대확인서 상으로는 전입 세대가 없는 것으로 확인됩니다. 임차인의 전입일이 2024년 9월 9일로 확인되어 말소기준권리(2024년 2월 28일) 이후이므로대항력이 없습니다. 따라서 낙찰 후 인도명령을 통해 비교적 수월하게 명도가 가능할 것으로 예상됩니다.

관리비 미납 현황도 2025년 6월 30일 기준으로 없는 것으로 확인되어, 낙찰 후 추가 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 다만 명도비용과 공용관리비는 별도로 부담해야 합니다.

투자 가치와 수익성 분석

20~30% 시세차익과 월 180~230만원 임대수익 기대

이 물건을 최저입찰가인 10.71억원에 낙찰받을 경우, 시세 대비 약 20~30%의 시세차익을 기대할 수 있습니다. 현재 시세 기준으로 약 3~4억원 이상의 차익이 예상됩니다.

임대 운영 시 전세는 7억~8.5억원, 월세는 보증금 1.5억원에 월세 약 180~230만원 정도로 책정 가능할 것으로 보입니다. 현재 유사 평형대의 월세 시세가 보증금 1억원에 월세 250만원 선에서 형성되어 있습니다.

자금 운용 계획 및 투자 수익률 분석

낙찰가를 10.71억원으로 가정하고, 60% 수준인 약 6.5억원의 대출을 활용한다면, 자기자본은 약 4.2억원이 필요합니다. 월세 운영 시 월 180만원의 임대료에서 대출이자(연 4% 가정 시 월 약 217만원)를 고려하면 월 37만원 정도의 마이너스 캐시플로우가 발생하지만, 향후 시세 상승에 따른 자본이득을 기대할 수 있습니다.

화서역 푸르지오 브리시엘 30층 매물 최종 평가

실거주 8.5점, 투자 7.0점의 균형 잡힌 매력

4인 이상 가족이나 고급 주거 선호자에게 적극 추천

이 물건은 다음과 같은 분들에게 특히 추천합니다:

• 다자녀 가정: 넓은 45평형 구조로 4~5인 가족이 여유롭게 생활 가능
• 고층 조망권 선호자: 30층에서 수원 시내를 한눈에 조망할 수 있는 특별한 뷰
• 역세권 실거주 희망자: 화서역 도보 5분 거리의 편리한 교통 환경
• 시세차익 노리는 투자자: 감정가 대비 30% 할인된 가격으로 중장기 투자 가치

11억~12억 사이 입찰 전략으로 경쟁력 확보

현재 시세와 주변 낙찰사례를 고려할 때, 감정가의 75~80% 수준인11억 5천만원~12억 2천만원사이에서 낙찰 가능성이 높을 것으로 예상됩니다. 경쟁 상황에 따라 다르지만,11억 8천만원정도의 입찰가가 적정할 것으로 판단됩니다.

경매 참여 시에는 입찰보증금 1억 710만원(수표 1장)과 본인 신분증, 도장을 준비하시고, 대리입찰의 경우 추가 서류가 필요하므로 사전에 확인하시기 바랍니다.

수원 화서역 푸르지오 경매 참여 전 체크 포인트

이 물건은 우수한 입지와 신축 아파트의 장점, 그리고 30층 고층의 조망권 프리미엄을 갖춘 매력적인 경매 물건입니다. 깔끔한 권리관계와 시세 대비 할인된 가격으로 실거주와 투자 모두에 적합합니다.

다만 경매 참여 전에 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하고, 임차인 퇴거 가능성과 관련하여 전문가의 조언을 구하시는 것이 좋습니다. 입찰 전 철저한 준비와 분석으로 성공적인 경매 참여가 되시길 바랍니다.

모두의경매에서는 이러한 우량 물건에 대한 상세 분석과 컨설팅을 제공해드리고 있으니, 궁금한 점이 있으시면 언제든지 문의해 주시기 바랍니다. 감사합니다.